Acheter un terrain agricole et multiplier sa mise par 150

Une interview à propos d’un terrain agricole que j’ai acheté il y a quelques années. Dans cette vidéo je vous dévoile pourquoi j’ai acheté ce terrain et comment j’espère multiplier ma mise par 150.

Et vous ?

Si vous avez déjà acheté du terrain, ou si c’est investissement qui vous intéresse, n’hésitez pas à réagir  en déposant un commentaire dans la partie réservée à cet effet, et située tout en bas de cet article. SVP, respectez le sujet, sinon votre commentaire risque de ne pas être validé. Merci d’avance.


 

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Retranscription de la vidéo

Gilles : peux tu nous expliquer comment tu es arrivé à acheter ce terrain ?

Olivier : C’est très simple, j’avais envie de posséder de la terre.

Gilles : Ca, c’est bien français

Olivier : Je me disais que je construirais bien une maison dans le sud de la France. Donc je regardais les terrains dans le sud de la France, en Provence et notamment dans le Vaucluse, dans le Luberon exactement. En regardant les petites annonces, j’ai trouvé un terrain à vendre de 2.2 hectares à 10 000 €uros.

Gilles : Cela fait 22 000 m²

Olivier : oui 22 000 m², je trouvais le prix très étonnant. J’ai appelé l’agence et je leur ai demandé « vous ne vous êtes pas trompé ? ». J’y suis allé, et comme j’avais les moyens de dépenser 10 000 €uros sans trop me poser de questions, j’ai acheté le terrain. Bien sûr, j’avais une stratégie : le rendre constructible. Parce que à 10 000 €uros dans le Luberon, 2 hectares ce n’est pas constructible. Ou alors, le vendeur était vraiment très mal en point, ou il n’avait pas tous ses neurones.

Gilles : c’était il y a combien de temps ?

Olivier : De mémoire, cela devait être en 2005/2006.

Olivier : donc j’ai acheté mon terrain. J’étais très content de l’avoir, et bien sûr je suis rentré dans une stratégie de spéculation, avec pour objectif de le rendre constructible pour capitaliser et gagner un peu d’argent.

Gilles : et en plus si jamais il ne devient pas constructible, le terrain prend pas de valeur

Olivier : Oui, d’autant plus que je ne l’ai pas acheté cher pour la région. Il faut savoir aussi que c’est une ancienne truffière donc même si je ne l’exploite pas, potentiellement il y a une valeur intrinsèque. Et le prix de l’hectare montant régulièrement, beaucoup plus que le livret A, je ne perds pas d’argent.

Gilles : tu as investi à quel horizon ?

Olivier : très difficile de répondre. Il est clair que c’est un investissement très spéculatif. Ce que j’ai fait en réalité, comme je n’ai pas de visibilité, j’ai donné le terrain à mes enfants. C’est-à-dire qu’ils risquent d’en profiter peut-être dans dix, quinze ou vingt ans. Il est clair également qu’un terrain dans le Luberon, à 5000 €uros l’hectare, cela vaut potentiellement 150 000 à 200 000 €uros la parcelle de 2 000 mètres. Donc 22 000m2 divisés par dix à 200 000, enjolivons les choses et prenons la fourchette haute, ça fait quand même deux millions d’euros. Sincèrement, un million et demi je m’en contenterai.

Gilles : oui, c’est une loterie avec plus de chances de gagner .

Olivier : c’est clair. L’effet de levier est énorme. Vous ne payez rien et vous encaissez beaucoup si ça devient constructible, et les prix progressent plus vite que l’inflation. Donc on ne peut pas perdre d’argent.

Gilles : Par contre, tu as quand même mené une certaine réflexion pour la localisation

Olivier : Absolument. Il est clair que si le terrain avait été perdu au milieu d’une grande plaine, sans rien autour, je n’aurais pas acheté. Mais en bordure de cette parcelle, il y avait quelques maisons. En sachant que d’une manière générale les zones habitables s’étendent, j’ai plus de probabilités que cela devienne constructible à cet endroit plutôt que dans la plaine à cinq ou dix kilomètres plus loin.

Gilles : et bien merci, c’était très clair. Merci pour ce témoignage.

  

38 Réponse(s) à : Acheter un terrain agricole et multiplier sa mise par 150

  1. chris 5 octobre 2013 at 10 h 45 min #

    bonjour, j’ai pris le risque d’acheter un terrain agricole ,il est devenu constructible depuis peu ,malgré le fait que les aménagements seront réalisés dans deux ans (réseau d’eau potable) Mais ATTENTION à la fiscalité qui en découle !!! il faut bien se renseigner auprès d’un notaire.

  2. Benoit 13 septembre 2013 at 13 h 34 min #

    Bonjour,

    Tous ces témoignages sont très intéressants. Cependant, si on achète un terrain agricole et qu’on ne le loue pas à un agriculteur, qu’en fait-on en attendant que le PLU soit modifié?
    J’imagine que si on le laisse « à l’abandon », il y a tout de même un minimum d’entretien à prévoir?
    Par ailleurs, existe-t-il un montage pour qu’un agriculteur puisse cultiver notre champ sans passer par un bail de location?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    Benoit

  3. lagrange 26 janvier 2013 at 8 h 11 min #

    Dans la plupart des cas que je viens de lire, vous avez tous de la chance car j’ai acheté 15 hectares pour 30.000 € afin de créer mon activité équestre. J’ai tout investi dedans financièrement et physiquement pour, par la suite, y construire mon logement. Après 3 ans de combat avec la commune (07) j’ai été contrainte de fermer mon exploitation.Malgré le fait que j’étais agriculteur déclaré,toutes les autorisations en main pour mener a bien mon projet ( autorisation eau et edf), permis déposé par mon architecte avec normes ERP avec déclaration préalable de la DDT qu’il était conforme au PLU, etc……. Le Maire de ma commune s’est acharné sur moi au point de me faire fermer mon centre équestre et de tenir des propos sur moi dans le village. Aujourd’hui je ne sais pas encore si je dois vendre pour laisser la chance à une autre personne ou garder ses terres pour mes enfants en espérant une évolution positive pour eux.
    Si d’autres personnes ont été confrontés au même problème, je serais ravie d’en parler avec elles et pourquoi pas me donner des solutions car quand j’entends que l’on veut maintenir l’agriculture et que l’on voit la réalité des faits, je me pose beaucoup de questions.
    Merci à tous.

    • adrien.B 15 février 2013 at 19 h 50 min #

      Bonjour,
      étant moi même fils d’ardéchois, cela ne m’étonne pas.
      Puis-je connaitre le nom de la commune svp ? (à défaut le nom du centre équestre)
      Je rencontre de grosses difficultés également pour étendre mon activité d’élevage: d’un côté il y a les lois pesantes, de l’autre la réalité du terrain si j’ose dire…

  4. Mickael 29 septembre 2012 at 20 h 30 min #

    Le terrain agricole, mon premier investissement…
    j’ai donc acquis pour 9000€ un terrain plat en bordure de route et à 100m de l’électricité et de quelques maisons d’une superficie de 3500m2.

    C’est en regardant les annonces autour de chez moi et par hasard que je suis tombé sur ce bien.

    Effectivement, la SAFER a un droit de préemption pour ce type de transaction et il est vrai que j’ai un peu flipper pendant 2 Mois. le plus étonnant, c’est que je n’ ai pas négocié le prix.

    Mais quelle surprise après quelques semaines quand je reçois un chèque du notaire m’expliquant qu’il s’était trompé dans les honoraires et qu’il me remboursait la partie que j’avais versée… En fait j’ai pas payé les frais de notaire.

    Quelques mois plus tard en faisant la demande de certificat d’urbanisme pour construction d’un abri de jardin celui ci a été accepté sans problème.
    J’ai déposé un permis de construire pour un abri de jardin de 36m2 de type chalet avec fenêtres, par contre j’ai bien respecté le code de l’urbanisme du secteur pour être sur que cela soit validé.

    Donc aujourd’hui j’ai acheté un terrain non constructible de 3500m2 à 9000€,et je paye 35€ d’impôts fonciers par an. J’ai construit moi même un chalet de 36m2 qui m’est revenu à 5000€ et dans quelques années ( moins de 5 ans) je compte demander la séparation en 3 parcelles :
    1000m2 pour que mes jeunes retraités de parents puissent construire une maison.
    800m2 que je vais vendre au prix du marché ( environ 100€/m2) 1200m2 que je garde pour moi ou mes enfants. Le reste pour accès a chacune des parcelles.

    Si mon projet se réalise, j’aurai vraiment fait un joli coup ;)

    Un conseil: vu le gouvernement actuel, le peu de terrain constructible disponible va contraindre les communes (surtout en campagne) à faire des concessions pour étendre les terrains constructibles , surtout pour des logements sociaux, ils ont un quota à respecter sous peine d’amende, c’est peut être une piste à creuser…

  5. Cathy 29 septembre 2012 at 15 h 04 min #

    Bonjour! Je suis très contente d’avoir pu regarder votre témoignage. Je suis très intéressée pour acheter un terrain de loisir à l’orée d’une ville côtière assez réputée dans les Pyrénées Orientales : + de 1500 m² pour un montant de 50.000€.
    La question que je me pose : à combien se montent les frais de notaire, s’il faut négocier les émoluments du notaire et si c’est possible ?
    Je vais y investir toutes mes économies et espère que la municipalité et la région le passeront en statut constructible très vite.
    Sur le terrain, il y a à l’année 3 mobil homes, électricité eau et évacuations déjà installées, bref le « confort » !!! Les propriétaires actuels y séjournent à l’année. Cela peut-il me poser des problèmes si je fais de même.
    Merci de bien vouloir m’éclairer

  6. Nadia 27 septembre 2012 at 21 h 23 min #

    Bonsoir je suis super contente d être tombée sur votre site et j’aimerai savoir si vous pouvez répondre à ma question je suis sur le point d acheter avec mon frère un terrain agricole à une vingtaine de km de Toulouse. La propriétaire nous dit qu on doit passer par la safer pour signer la transaction sans passer par le notaire et que les frais seront réduit n’y a t il pas dans ça quelque chose qui va nous lier à la safer et qu’on sera pas tout à fait propriétaire de notre terrain je vous pose la question? on va payer 33000€ pour 25500m cela vaut-il le coût dans une zone ou il y a des habitations. merci pour votre reponse

  7. helenezen 27 juin 2012 at 9 h 04 min #

    je viens de recevoir 30.000 euros (c’est un petit début) et je souhaiterais investir dans un terrain de minimum 2ha et y installer :
    -1) -un refuge/chalet pour toute ma famille et amis mais surtout

    -2)- agricole pour y faire notre potager et poulallier privé.

    Biensur il faudra emprunter, mais ce n’est pas un problème.
    Le tout est de tomber sur des bonnes personnes qui ne vont pas vous rouler/estorquer/tromper ! !

    La région souhaitée : -Luberon/Herault/Gers/Loire et Cher/Perigord/Cotes Atlantique et peut etre autres regions…. ! ! !
    Pour info, j’ai achete votre livre en 2006 et j’ai appliqué l’achat de 2 appartements.
    A mes yeux, vous êtes, pour moi, comme un « Ange-gardien » ! Bravo et Mille merçis.

  8. Romain 21 juin 2012 at 9 h 08 min #

    Bonjour

    Je tenais a ajouter une petite précision, et en plus c’est un cas vécu personnellement.
    Moi aussi j’ai tenté l’achat d’un terrain agricole (terrain planté de noyers)

    il faut savoir que de plus en plus de commune signe avec la SAFER des conventions:
    en quoi cela consiste-t-il?

    la municipalité qui ne peut pas preempté (moyen financier immédiat, plu…) peut demander a la safer d’excercer sont propre droit de preemption.

    suite a quoi celle-ci preempte installe un agriculteur ….
    au bout de 5 à 10 ans le terrain est rétrocédé à la commune qui paye tout les couts liés a la préemption (soit en in fine, soit par annuité)

    et pendant ce temps là…..la municipalité a les coudées franches pour revoir sont PLU et passer le terrain en constructible avec la plus value qui va bien!

    alors quand les mairies critiquent les spéculateurs et autres bouygues immobilier, n’en sont-elles pas renduent elles aussi a cela?

    voila comment se faire « piquer » un terrain

  9. CM 11 juin 2012 at 8 h 32 min #

    « Déloger les agriculteurs », spéculer sur la terre qui nourrit, faire du chiffre… Belle morale!

    • olivier 11 juin 2012 at 9 h 05 min #

      1) acheter un terrain agricole ne déloge pas les agriculteurs. Ce sont les agriculteurs eux mêmes qui mettent ces terres en vente.
      2) les terres qu’ils vendent sont inexploitées ou inexploitables. Sinon ils ne les vendraient pas, sauf pour gagner de l’argent.
      3) au travers de la SAFER, les agriculteurs sont prioritaires sur n’importe qui pour acheter un terrain mis à la vente. Et seuls les terrains qui n’intéressent pas les agriculteurs sont vendus à des particuliers.

  10. MERY DIDIER 26 mai 2012 at 13 h 14 min #

    Je pensais qu’il fallait avoir une carte d’agriculteur pour pouvoir acheter un terrain agricole?

    • olivier 26 mai 2012 at 14 h 56 min #

      Pas obligatoire sauf si vous voulez construire sur un terrain agricole qui garde l’appellation « terrain agricole », et encore pas tous les terrains.

    • toulouse 4 juin 2012 at 16 h 00 min #

      il faut être agriculteur pour exploiter et non pour être propriétaire

    • olivier 5 juin 2012 at 10 h 07 min #

      Tout à fait exact. N’importe qui peut acheter un terrain agricole

  11. christophe 30 avril 2012 at 11 h 47 min #

    Pour info, quand on veux acheter une terre agricole, ce n’est pas gagné, c’est la SAFER qui décide.
    Si un agriculteur est en recherche de terres, il aura priorité sur vous, même si le vendeur ne veux vendre qu’à vous.
    Ensuite si on loue sa terre et qu’elle devient constructible, il faut verser une indemnité à l’agriculteur…
    Ma mère a hérité d’un champs que je voudrai récupérer pour mettre mon cheval, l’agriculteur part en retraite dans 2 ans mais son fils reprends l’activité derrière, et bien même en étant propriétaire, ma mère ne peut pas reprendre sa terre.
    C’est fou et c’est en France…

    • olivier 30 avril 2012 at 11 h 49 min #

      Il ne faut JAMAIS louer un terrain à un agriculteur. Car vous ne pouvez pas les déloger ou leur donner congé.

    • maryse 19 novembre 2012 at 14 h 00 min #

      Il faut regarder la durée du Bail avec la SAFER ce qui ce passe. Le bail vient de se terminer et elle ne peut plus refaire de bail. Je vais en vendre une partie et l’autre je vais louer. Il est préférable de prendre contact un juriste de la chambre d’agriculture qui m’a mieux conseillé après avoir appeler plusieurs fois la SAFER n’a même pas pris mes appels en considération j’ai du y aller et la réponse ah je ne sais pas. Je vais vendre mais sans passer par eux.

  12. franckb 22 avril 2012 at 10 h 06 min #

    Dans un patrimoine ,la terre deviendra un placement indispensable nous les citoyens,entreprises publics et privees en avons tous les jours de plus en plus besoins et à court terme il va bien falloir restreindre tout ses agrandissements (surface plus petite pour les constructions de maisons,parking de supermarché,les ronds points etc…)Car il faut surtout pas l’oublier c’est elle qui nous nourrit et la population mondiale ne cesse de croitre et la terre reprendra ses droits.

  13. nico 20 avril 2012 at 8 h 41 min #

    Bonjour,

    C est tres interessant mais je me pose la question : quel pourcentage de ces bonnes affaires est pour le grand public, le chanceux ou le patient ? Et quel pourcentage pour le copain du maire qui a eu un bon tuyaux ?
    On parle de terres mais il peut aussi s agir d une zone residentielle dont la limite en hauteur est adaptee , par exemple pour une grande ville. ( remplacer une maison par un immeuble $$).

    Il s agit quand meme d une speculation, et de mon point de vue d ignorant en la matiere j imiagine qu il y a beaucoup « d inside trading » dans ce domaine.
    Est ce que je me trompe ?

    Nico

  14. seb 17 avril 2012 at 20 h 15 min #

    Tout terrain agricole mis en vente doit faire l’objet d’une déclaration à la SAFER pour qu’elle puisse éventuellement faire usage de son droit de préemption.

    Les SAFER sont assez particulières, au départ créées pour permettre la sauvegarde du partrimoine agricole et des agriculteurs, elles se placent souvent comme des marchands de biens qui, en voyant des éventuels ‘bons coups’, préemptent pour ensuite revendre avec profit.
    Si vous n’êtes pas agriculteur, alors la partie risque d’être difficile si le terrain intéresse la SAFER. Et malheureusement, vous ne pourrez savoir si le terrain intéresse la SAFER ou pas avant que le notaire du vendeur lui ait soumis la vente.

  15. christophe 17 avril 2012 at 19 h 00 min #

    2,2 hectare à 10000€ c’est un peu cher, chez moi dans la sarthe c’est 4000€ l’hectare.
    Ensuite, il ne faut pas être bloqué par la Safer et surtout ne pas louer à un agriculteur…

    • Loic 18 avril 2012 at 12 h 15 min #

      Euh…..4000 euros l hectare, on est pas loin,non?

    • olivier 18 avril 2012 at 12 h 29 min #

      4545€ l’hectare pour être précis (10000€ / 2,2hec)

    • Loic 18 avril 2012 at 19 h 27 min #

      J ai payé mon terrain non constructible de 3400 m² il y a 3 ans(zone naturelle) 13 euros du mètre soit environ 130 000 euros l hectare. Mais avec quelques aménagement (EDF, eau par forage, France telecom….) j ai des acheteurs à 40 euros du m². Faut dire que c est dans un secteur très très demande et dans un lotissement.Alors oui, les terrains non constructible sont parfois très rentable…..

    • Ben 26 avril 2012 at 18 h 03 min #

      « il ne faut pas être bloqué par la Safer et surtout ne pas louer à un agriculteur… »

      Pourquoi ?? c’est la question qu’on se pose tous ! !

  16. Jean-Luc 17 avril 2012 at 15 h 30 min #

    Je possède également des terrains non pas en zone agricole mais en zone dite « verte » non constructible actuellement en espérant que l’on change le plan d’affectation des sols mais rien n’est moins sûr car on a tendance à privilégier l’habitat groupé proche des villes avec les écolos.

  17. BOULET 17 avril 2012 at 14 h 37 min #

    Bonjour,

    Je donne quelques réponses :

    * les frais de notaire (en fait, à 80-90 % environ, des impôts) s’évaluent ici :
    http://www.calcul-frais-de-notaire.fr/

    * un terrain devient constructible à la suite d’une « chaîne de décisions » :
    l’Etat fixe des règles, puis la région, puis la mairie, le tout en concertation: SCOTT, PLU ou carte communale. Voir par exemple
    http://fr.wikipedia.org/wiki/Sch%C3%A9ma_de_coh%C3%A9rence_territoriale

    * le but du jeu est de trouver une terre (terrain non constructible) qui n’intéresse pas les agriculteurs (sinon vous ne l’aurez pas) mais dont vous pensez que, dans 10 ou 30 ans, à cause de l’expansion de la ville, du village, de la zone industrielle, il deviendra constructible (attention, rien n’est certain).
    En fait, il faut être plus visionnaire _ou plus chanceux_ dans ses prévisions que le conseil municipal.

    * j’ai un ami dont le père, dans les années 50, avait hésité puis renoncé à acheter pas mal d’hectares en bord de lac (lac Léman). Le prix était ridicule.
    Si l’achat s’était fait, au vu du prix actuel des terrains en bord de lac, son fils n’aurait pas eu besoin de travailler et ses enfants non plus…
    A l’époque, ces terrains ne valaient rien car la civilisation des loisirs n’avait pas encore décollé et ces terres n’étaient pas idéales pour l’agriculture.

    Gilles (celui de la vidéo avec Olivier)

  18. Millot 17 avril 2012 at 14 h 04 min #

    Bonjour,
    Je suis CGPI, et je suis d’accord avec le fait qu’investir sur du terrain agricole bien placé est porteur de bénéfice à long terme.

  19. Didier A J SCHAEFER 17 avril 2012 at 13 h 55 min #

    Bonjour.

    C’est intéressant.

    Je me rappelle que quelqu’un a écrit un livre au sujet de l’investissement dans les terrains agricoles. J’ai oublié le nom de l’auteur, car le livre m’a paru cher (peut-être deux cents euros, ou vingt-cinq de moins).

    Merci donc pour ce truc « simple », de repérer un terrain agricole à proximité d’une zone déjà construite. Cette idée est un bon début.

    Avec mes remerciements, et mes respectueuses salutations.

  20. yvette 17 avril 2012 at 13 h 49 min #

    cette forme de transaction est tout à fait réelle pour l’avoir vécu dans ma famille et belle-famille,je cherche à poursuivre la tradition..

  21. Cathy 17 avril 2012 at 13 h 15 min #

    Encore une fois merci, j’adore votre façon de « jouer ». Cela enlève le côté sérieux de la vie et de l’argent, et cela donne envie de faire la même chose puisque l’on peut être gagnant !

  22. k-rolyne 17 avril 2012 at 12 h 29 min #

    Oui moi aussi je cherche de ce coté là aussi ! Mais ça me fait un peu peur : j’ai une amie qui a un terrain de loisirs depuis très longtemps je la connais depuis 20 ans et son père l’avait acheté avant.., et malgré qu’il y ai des habitations à la limite de son terrain, ils ne veulent pas passer le terrain en constructible !!! Au pire ça sera pour les petits enfants… C’est presque du pile au face de miser là dessus (à moins de bien connaitre le Maire…) Par contre j’ai une question : quels sont les frais de notaire là dessus ? Car on m’a dit qu’ils étaient très élevés par rapport au prix d’achat du terrain.

  23. Julien 17 avril 2012 at 11 h 49 min #

    Le terrain où je vis a été acheté à l’époque 15000€
    Le même terrain à coté ( dernier de la commune ) et vendu par la même propriétaire vient de partir pour 100000€ donc oui on peut dire que les terrains prennent de la valeur.

  24. Vincent 17 avril 2012 at 11 h 39 min #

    En effet, je connais assez bien cette stratégie patrimoniale puisque mes grands-parents ainsi que parents l’ont utilisé pour me transmettre un capital foncier. Je suis originaire d’un DOM (La Réunion) et il y a encore vingt ans de cela les terres agricoles ne coûtaient pas très cher. Par exemple, il fallait prévoir 15000€ pour 1 hectare.
    Aujourd’hui, le prix du marché dans mon secteur se situe à 220€ le m2 en zone constructible. Je vous laisse donc faire le calcul….
    Néanmoins, nos collectivités ont été sensibilisées à ces pratiques (spéculatives) : aujourd’hui pour acheter la moindre parcelle agricole, il faut être obligatoirement agriculteur en activité.
    Je suis ravi de voir que cela reste possible sur le vieux continent….

  25. Michel 17 avril 2012 at 11 h 38 min #

    Intéressant. Et comment un terrain devient constructible ? Quelle est la procédure, qui décide et pourquoi ?

    • olivier 17 avril 2012 at 11 h 43 min #

      Les terrains deviennent constructibles au fur et à mesure que les villes s’étendent. Soit en fonction des besoins de la population, soit en fonction des besoin des entreprises. Il faut voir avec les mairies et les administrations chargées de l’aménagement du territoire.

  26. Nathalie 15 avril 2012 at 16 h 25 min #

    Ce que tu dis est très vrai. J’ai acheté plusieurs parcelles, au fur et à mesure dans le Lot. Total de l’achat 1000/1500 Francs au total dans les années 90/95. Ces parcelles sont collées les unes aux autres et c’était des terrains agricoles. Il y a dix ans, mon terrain (total 12 000 m²) était évalué à 7 500 €uros. Mon notaire m’a indiqué en 2007/2008 que les lignes électriques allaient être enterrées. Je vais le contacter pour voir un peu l’évolution. Je te tiens au courant. Le but est aussi de le transmettre aux enfants.

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