J’ai fait une proposition d’achat … et je me suis fait envoyer balader ! Pourquoi ?
Et vous, vous êtes vous déjà fait jeter après offre d’achat ?
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Aujourd’hui, je vais vous montrer un appartement pour lequel je me suis fait jeter au moment où j’ai essayé de négocier le prix, mais je n’ai pas dit mon dernier mot.
Je suis à Lyon mais l’appartement se trouve à 20min d’ici. Rapidement, je vais vous raconter l’histoire ; l’appartement est vendu 40 000€, une misère pour 60 m². Il y a 50 000€ de travaux à faire avec les frais de ravalement à venir d’à peu près 6 000€.
Je me suis fait jeter tout simplement, parce qu’il y a eu une estimation qui a été faite par un notaire pour l’appartement. Il a dit qu’on pourrait le vendre à 40 000€, mais vu l’état de l’appartement, c’est complètement hors du marché mais comme c’est un notaire qui l’a dit, la vendeuse a refusé toute négociation.
Donc, il faut surveiller parce qu’il y a un ravalement à faire et sur la place où se trouve l’appartement, tous les immeubles doivent être ravalés. Il faut qu’elle vende pour faire le ravalement et moi, je vais rester en embuscade. A ce moment-là, je vais refaire ma proposition et j’espère que je ne me ferai pas jeter. Je vais vous montrer l’appartement dans quelques instants.
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Il faut savoir que c’est un appartement qui ne coûte pas très cher mais lorsque vous allez voir dans quel état il est, vous allez comprendre pourquoi. Je vous emmène visiter et après, je vous raconterai toute l’histoire.
On vient de passer la porte et on tombe sur une cloison directement qui devait être un ancien couloir séparant les deux parties l’appartement. Ce n’est pas en très bon état mais semble chatoyant comme couleur. On a des plafonds d’au moins 3 m de haut et pas mal de cachets. Il y a une cheminée ici et une autre dans une autre pièce. Il fait 58 m² pour être plus exact et ici, une pièce avec une seule fenêtre donnant sur une place plein centre-ville.
La deuxième partie, une grande pièce avec des portes-fenêtres intérieures battantes et en mauvais état. Il y a une autre qui vient du couloir. Il y a des placards, une cour intérieure, l’autre cheminée, toujours des plafonds de 3 m de haut mais pas en bon état. Il faut tout refaire sur l’appartement. Là, un couloir. C’est très sombre car il n’y a pas de lumière. Il y a un lavabo, des toilettes, et une pièce au fond qui doit faire 8-9m².
Cet appartement m’intéresse mais pas au prix de 40 000€, car il y a au moins 50 000€ de travaux, 60 m² à au moins 800€/m² avec les frais de notaires plus les 40 000€, on va avoir un produit qui va évoluer entre 95 et 100 000€ une fois meublé.
Il faut savoir une chose, l’immeuble doit être ravalé parce qu’on est sur une place où tous les immeubles ont été ravalés. C’est un problème parce que le ravalement, juste la quote-part de cet appartement, c’est 6 000€. Cela veut dire qu’on est plus sur un produit à 105 000€. Deuxièmement, ça dépend de la ville. Ici, on est sur une ville où ça coute 1 400€/m², et là, on est à 1 500 – 1 600 avec tous les travaux et quelquefois des éventuelles surprises.
Pour tout vous dire, j’ai fait une proposition il y a deux semaines à 25 000€ et je me suis fait envoyer balader. Pourquoi ? Premièrement, en réalité, il y a deux vendeuses, la mère qui est sous curatelle donc c’est un juge qui décide si le prix est acceptable ou va être accepté. Mais avant, il y avait un filtre ; lorsque j’ai fait la proposition, la fille a dit non. J’ai été un peu fort sur ma proposition mais il y a encore un autre obstacle. L’appartement a été estimé par un notaire et le problème c’est qu’il n’est jamais venu le voir et a juste fait l’estimation à distance. Comme c’est un notaire qui a fait l’estimation, c’est le prix exact pour la fille. Le problème c’est que si elle veut vendre, ce n’est pas à ce prix-là à moins qu’elle trouve une personne prête à y céder.
Je suis dans les locaux aujourd’hui après avoir fait une proposition il y a deux semaines. La quote-part pour le ravalement de l’immeuble relève le prix de l’appartement. La ville va imposer de faire le ravalement parce qu’on est sur une place où il ne reste plus que deux immeubles non ravalés, et à ce moment si les appartements ne sont pas vendus, elles vont être obligées de passer à la caisse.
Ma stratégie par rapport à cet appartement c’est de rester en embuscade. J’attendrai peut-être jusqu’à six mois ou un an pour essayer de le décrocher parce que c’est un produit qualitatif, très bien situé en plein centre-ville. J’aurais à peu près 10% de rendement lorsque je le mettrais en location simple. Je vais faire deux chambres (le lien pour télécharger le plan se trouve dans la description).
Les deux leçons ; premièrement, sachez et comprenez qu’il est très difficile de négocier avec des gens qui sont complètement fermés à la négociation parce que c’était le prix « imposé » par le notaire. J’espère qu’au moment des ravalements, ce sera encore en revente. Deuxièmement, il faut que vous soyez persuadé qu’il y a des bonnes affaires tous les jours. N’ayez pas peur de manquer une affaire parce que l’appartement vous plait et que potentiellement, ça peut être intéressant. Suivant les années, il y a entre 650 mille et 1 million de transactions par an. Si ce n’est pas celui-là, ce serait un autre. Moi, je reste en embuscade et on verra ce qui se passera. Si un jour, je fais cette opération, je vous tiendrai au courant.
Je vous ai dit que vous pouvez télécharger les plans de l’appartement ; faites tourner votre imagination et regardez comment vous pouvez mettre deux chambres dans cet appartement. Le deuxième exercice, est-ce que vous l’achèteriez même à 40 000€ dans les conditions que je vous ai décrites ? Quel prix seriez-vous capable de proposer ? Essayez d’imaginer des stratégies qui vous permettraient de gagner de l’argent avec cet appartement.