Acheter en viager, sans faire de crédit immobilier

38 commentaires

1. Personnellement ce n’est pas quelque chose que je ferais (en tout cas pas pour l’instant) car je trouve qu’il y a un côté « morbide » au viager mais bravo à Florian qui a saisi une opportunité innatendue.
   Je pense qu’il y a souvent d’excellentes opportunités dans les viagers, car les personnes âgées ne sont pas forcément intéressées par l’argent, pour peu qu’elles aient de quoi vivre sans problème, il y a donc probablement moyen de négocier très fortement le prix et de toucher des affaires excellentes.
   Il doit sûrement y avoir des investisseurs immobiliers « spécialisés viager ». Y as-tu pensé? L’avantage doit être énorme car la concurrence sur ce segment n’est probablement pas énorme.

2. Bonjour,

   Lorsqu’on est acquéreur d’un viager « Libre » ( Titre de propriété+usufruit ) contrairement au viager « Occupé », est- il par la suite possible d’hypothéquer ce bien pour obtenir un prêt immobilier?

   • Non, car vous n’en n’êtes pas encore le propriétaire définitif.

3. bonjour
   Vidéo intéressante du fait du faible prix du bouquet. Mais je me demande comment se calcule la rentabilité d’un achat en viager?

   Merci de nous éclairer sur ce point

4. Elle ne se calcule pas puisqu’il n’y a aucune rentrée d’argent pour l’acquéreur. On est sur un investissement spéculatif…
   La rentabilité est donc de zéro pour l’instant…

5. Juste un détail : pourquoi n’a t-il pas réussi à trouver une solution de financement par un crédit classique alors qu’au final il explique qu’il est capable de rembourser 1125 € par mois ????
   Il faut les sortir !!! il gagne plus de 3000 € par mois ?

6. Bonjour Arnaud,

   Je pense que Florian a rencontré le problème de la garantie d’hypothèque du vendeur en viager. Les banques n’aiment pas être second dans la liste des créanciers.

   L’astuce est que pour le crédit à la consommation, Florian n’a pas informé l’organisme prêteur qu’il finançait un bien immobilier avec l’argent prêté.

   Cordialement,
   Jacques

7. Bonjour Arnaud,
   Plus de 3000€/mois : oui.
   La raison (de mémoire) est que si je venais à ne pas payer le crédit, la banque n’aurait pas pu récupérer le bien car le vendeur y habite et en a l’usufruit, ce qui est différent d’un investissement locatif classique.
   Si j’avais eu un petit patrimoine, la banque aurait pu me prêter en mettant une hypothèque sur l’un de mes biens…mais je n’en avais pas…
   Donc même avec un salaire de 4000€ nets après impôts, les banques ne voulaient pas suivre.
   Bien à vous.
   Florian

8. Je suis quand même surpris sur un point, 3 jours avant la signature définitive, (qui était donc fixé), le financement n’était pas trouvé…comment un notaire peut il prévoir une date de signature définitive sachant qu’il n’y à pas d’appels de fonds possible ?

9. Bonjour De la Osa,
   La date était bien fixée, et comme le financement n’étais pas trouvé, nous avons repoussé la date de signature 15 jours plus tard.

   J’avoue que je ne me sentais pas très efficace et sérieux quand j’ai téléphone à mon notaire…et je pensais qu’il n’accepterai pas de repousser la date, surtout que cela nous faisait dépasser le délai légal (3mois je crois).

   En espérant avoir répondu à votre interrogation.

10. d’accord.
    Concernant le délai de 3 mois, si mes informations sont bonnes, c’est faux.
    Il y à un délai minimum à respecter, mais pas maximum si rien n’est noté sur le compromis. ( A confirmer ?)

    Merci

11. Bonjour et merci pour vos commentaires.
    Merci également à Olivier de m’avoir donné l’opportunité de faire cette vidéo et d’avoir pu participer au séminaire.

    Il est vrai que même lorsque le bouquet sera payé, d’ici juin 2015, il restera la rente. Ceci dit, je compte rembourser mon crédit par anticipation, de telle sorte à avoir l’esprit plus libre qu’aujourd’hui.
    Il est également vrai que le salaire que j’ai aujourd’hui me permet de m’endetter et de payer 925+200 € par mois et que je suis en revanche très dépendant de mon emploi.

    Malgré cela, je suis content d’avoir saisi cette opportunité car elle m’a permis de mettre le pied à l’étrier, de passer à l’action après des mois de doutes et de peur, d’apprendre et d’avoir une 1ère expérience.

    Bien sûr il y a le risque « Jeanne Calment », mais quelle est la probabilité….il y a toujours des risques, mais qui sait ce qu’il fera demain, dans une semaine, un mois, une année….aura t-on toujours un emploi….

    Par la suite, j’ai signé un autre investissement locatif qui s’autofinance presque (je rajoute 30€/mois), et encore une fois j’ai gagné en expérience.
    Je suis en train de signer un appart en SCI qui fait plus que s’autofinancer, et je suis également sur le projet de diviser un T1 de 40m2 en 2 studios.

    Encore merci à tous pour vos messages encourageants et intéressants.
    Florian

12. Une video très intéressante car que l’on soit en phase avec ce système du viager ou pas, il se développe. Les retraités trouvent ici une formule très intéressante pour compléter leur retraite avec leur rente mensuelle et leur bouquet.

    Investir dans ce type de bien est pour le moins aléatoire et peut s’appuyer au mieux sur des éléments statistiques vis à vis à de l’espérance de vie de l’occupant. Le risque que le bien coûte beaucoup plus que ce qu’il ne rapporte est donc élevé. il s’agit donc d’une valeur spéculative si l’on prend l’image de la bourse !

    Pour limiter le risque, il vaut probablement mieux privilégier le bouquet et faire en sorte que la rente soit la plus faible possible (car sa durée n’est pas écrite dans le contrat !)

    • Vous pouvez acheter ce que vous voulez avec un crédit à la consommation. Il faut juste que la banque vous accorde le crédit. Vous pouvez également passer par d’autres organismes de crédit.

13. Est-il courant que les banques financent des biens immo avec un crédit à la consommation (et donc sans hypothèque comme tu le soulignais) ?
    Est-ce une possibilité réservée à un montant limité d’emprunt ? (si oui sait-on combien ?)
    ou est-ce uniquement le cas particulier du viager qui le justifie ?

    • Vous pouvez acheter ce que vous voulez avec un crédit à la consommation. Il faut juste que la banque vous accorde le crédit. Vous pouvez également passer par d’autres organismes de crédit.

14. Merci pour cette vidéo Olivier.

    Je parle de ton site a beaucoup de personnes, notamment des jeunes qui veulent se lancer dans l’immob’. Je leur dit, qu’à mon avis, ils vont gagner un temps fou en venant te voir. Merci et à très bientôt !

15. Très bonne vidéo. D’après vous, est il possible de faire baisser le prix du bouquet ? Est ce monnaie courante ? Merci

    • C’est ce que Florian a fait …

16. Bonjour Olivier

    Bravo à Florian pour son achat et le tarif auquel il l’a acheté mais si le propriétaire occupant vit longtemps, la rentabilité baissera non ?

    Cordialement,

    Xavier

17. Et bien pour ma part, j’ai acheté la maison que j’occupe depuis 11 ans maintenant (à 28 km de LYON) en viager libre à un vieux monsieur célibataire de 86 ans.
    J’ai payé la rente pendant neuf mois seulement ; si ce n’était le décès du vieux monsieur, j’aurais dit que c’était une bonne affaire ! Et je prends grand soin de sa maison, je l’ai entièrement restaurée.

    Evelyne

    PS pour Olivier :
    je lui ai toujours souhaité bonne santé et longue vie à ce vieux monsieur….

18. olivier, florient bonjour.

    je pense egalement que c’est une tres bonne idee d’utiliser les prets a la conso pour avancer dans son patrimoine, je vais le faire sous peu egalement pour cloturer une position de credit et de ce fait d’optimiser mes rentrees locatives.
    cependant je trouve ca dommage de s’engager sans assurer ses arrieres, etre combattant oui mais en ne se mettant pas tout seul echec et mat.
    je pense qu’a un certain niveau, ou pour un certain nombre d’appartements il faut la jouer plus « professionnelle »,
    un grand mazal tov a toi florient pour ton achat, que des bonnes choses pour la suite.
    et un grand merci a toi olivier qui nous permet grace a tes videos de rester toujours motives, et d’echanger sur le sujet.

    cordial,

19. Bonjour.

    Moi, non plus, je n’aime pas le viager. J’ai probablement été trop marqué par le film de Pierre TCHERNIA. J’aime encore moins le viager occupé, qui semble le cas le plus fréquent.

    Dans ce type d’opération, je souhaiterais pouvoir disposer rapidement du bien. Si, par exemple, les vendeurs vont en maison de retraite lors de la vente, cela permet aux acheteurs de bailler ou d’habiter leur bien, sans trop attendre.

    J’ai toutefois été content d’apprendre par cette vidéo que l’on peut augmenter de deux ou trois ans l’espérance de vie des vendeurs, en les rassurant quant à leur trésorerie.

    Merci.

20. Bonjour Olivier,

    Cette histoire est complétement folle et extraordinaire.

    Florian peut déjà être un HEUREUX propriétaire.

    Nous, on se voit samedi pour ton séminaire à Paris.

    Tommy ( on a échangé aux Contamines Montjoie )

    • Florian sera la samedi 20 avril, mais pas le 21

21. onjour Olivier,

    Merci à Florian pour ce témoignage !
    En renégociant le crédit de mon investissement locatif je suis aller voir un courtier. Une enseigne très connue.
    Celui-ci n´a eu de cesse de m´expliquer que son business était dur mais en plus après avoir discuté longuement avec lui, lui avoir fait parvenir les documents et les données nécessaires plus de nouvelles ….
    Du coup j´ai renégocié le crédit avec ma banque et en ai profité pour me faire offrir les 180 euros de frais bancaires que j´aurais dû payé cette année 🙂

    Amicalement.

    Adrien.

22. Bonjour Olivier,

    Merci pour le lien vidéos, témoignage intéressant.

    A bientôt,
    Anne

23. On n’est sur de la bonne qu’une fois tout payé! et les 200 euros fois X ça peut tout changer pour un petit appart de 25 m². Car au final il peut etre amené à débourser pendant 25 ans ou plus les 200 euros sans rien toucher en retour = 60 000 euros de rente + 37 000 + notaire, on sera loin de la bonne affaire…

24. Passer par un courtier pour une valeur immobilliere « faible », n’engendrait-il pas plus de frais de courtage que d’intérêts d’emprunt? …

25. Bonjour à tous,

    Pour ceux qui craignent la longévité du vendeur, il existe un type de viager, le viager à terme qui permet de ne payer que durant une période définie au moment de la vente (10/12 ans).

    Par contre, vous ne récupérez la jouissance du bien qu’au décès du vendeur ou son départ en maison de retraite.

    A bientôt,
    Fabrice

26. Bonjour,

    J’ai acheté 2 viagers occupés

    Le premier m’a rapporté un joli rendement de 6% net/an sans souci et une belle plus value à revente.

    Le second, le papi est en pleine forme à 100 ans !

    Le seul truc, c’est que je refuse de payer une rente.
    Je préfére payer un bouquet plus important et etre tranquille ?

27. Bonjour,
    Tout comme Olivier, je ne suis pas fan du Viager du aux incertitudes que cela engendre. J’ai eu l’occasion de rencontrer Florian, et vu son jeune age, je pense qu’il a tout de même de bonnes chances d’avoir fait une bonne affaire. On remarquera également les manœuvres dont son capables les agences !!

28. sinon olivier est-ce possible de vendre en viager un bien qui est mis en location par le propriétaire, avec l’accord de l’acheteur bien sur

    • oui, vous pouvez vendre ce que vous voulez en viager à condition qu’il n’y ait pas de crédit en cours sur le bien concerné

29. Je ne connais pas l’existence du viager. Il faut dire que c’est assez particulier personnellement Cela ne m’attire pas de payer jusqu’à X en attendant la mort d’une personne. D’un point de vue moral cela ne me parle pas vraiment (c’est personnel).

    Après je ne suis pas contre existence du viager au contraire je trouve ca bien que ca existe car ça peut permettre aux personnes âgées propriétaires qui n’ont pas de descendance d’avoir des revenus complémentaires en plus de la retraite. Sinon il y a une chose qui n’a pas été préciser dans la vidéo : Quelle âge a le propriétaire du viager ?

30. Très mitigé sur cette opportunité…

    1) Bizarre que l’agence ait fait une telle erreur: dire qu’il y avait déjà une proposition, généralement c’est une astuce pour nous forcer à en faire une justement! la c’était pour faire fuir le jeune homme…
    2) Quant au financement, je trouve qu’il aurait pu faire mieux. Quand on voit les taux du crédit à la conso, même sur 3 ans je ne trouve pas que cela soit très judicieux.
    Il se créer de l’endettement inutilement ( 920€/mois) ce qui le bridera pour d’autre projet le temps du remboursement.
    Au final dans 3 ans, la personne sera peux être toujours dedans et il continuera à lui verser ses 200€.
    Jusqu’ à quand… C’est LE paramètre indécis du viager.
    Je rappelle qu’un investisseur cherche un rendement maxi avec le minimum de risques, pour moi le Viager n’est pas l’une des meilleures solution même s’il existe des exceptions.

    Mais bonne expérience à partager et une piste à explorer.

    A bientôt
    Mickael

    • Merci pour votre commentaire, mais il y a des choses qu’il faut lire entre les lignes à propos du crédit.

      1) Florian s’est fait planté quelques jours avant la date de signature, ce qui veut dire qu’en ne trouvant pas de solution pour le financement, il aurait eu à payer une indemnité de désistement (typiquement 10%) puisque la date butoir pour profiter d’une clause suspensive est de l’ordre de 45 jours.

      2) En utilisant un crédit rapide, il paye beaucoup moins d’intérêts

      3) Avec un crédit à la consommation, la banque ne prend pas d’hypothèque en garantie, ce qui représente une économie de l’ordre de 2% (frais de dossier, hypothèque, etc…).

      A mon humble avis, un crédit à la consommation est une excellente façon de financer un bien à condition de payer un taux raisonnable.

31. bonjour,

    Peux-tu en dire plus sur ce crédit fait aux Fonctionnaires ?

Commentaires fermés