5% pour devenir riche dans l’immobilier
Comment un salaire moyen et 5% peuvent vous aider à devenir riche
Si vous achetez une maison ou un appartement dont la valeur progresse de 5% par an, pour le mettre en location, et que vous empruntez la plus grande partie du prix d’achat. Votre retour sur investissement sera probablement bien supérieur à 5%.
Prenons un exemple en supposant que vous ayez acheté une maison d’une valeur de 100 000€, avec un apport de 20 000€. Si votre loyer couvre les charges mensuelles de votre acquisition (crédit, taxe foncière, etc…) et que la valeur de votre investissement progresse de 5% par an, soit 5 000€, la première année votre rendement sera de 25% sur la somme investie. Ce qui vous aidera à devenir riche beaucoup plus rapidement qu’avec un livret A !
Si avez acheté cette même maison 10% en dessous du prix du marché, soit 90 000€ en réduisant votre apport de moitié, non seulement vous garderez vos 5% par an de progression sur le prix normal de 100 000€, mais en plus votre rendement explosera vers le haut pour culminer à 50%, sans oublier la réduction de 10.000€ obtenue au moment de l’achat.
Mais pour l’instant je ne vous ai parlé que de la première année. En réalité, plus vous avancerez dans le temps, plus vous augmenterez vos profits grâce à l’intérêt composé.
Ainsi la première année vous aurez obtenu 50% sur votre apport initial, mais celui-ci sera de 125% à la fin de la 2ème année, puisque chaque année la progression moyenne est de 5%. Ce qui portera la valeur de votre maison à 111 250€.
Entendons nous bien, ce prix et ce rendement sont calculés sur une progression moyenne de 5% par an. En sachant que certaines années celle-ci sera inférieure, voir négative si le marché baisse, mais que d’autres elle sera bien supérieure.
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Il en sera de même pour le loyer. Celui-ci progressera dans le temps. Vous pourrez vous en servir soit comme complément de revenu, pour vivre, acheter un autre bien, ou pour rembourser votre dette plus rapidement. Ce qui n’est pas obligatoirement une bonne idée en matière d’investissement locatif.
Au final vous gagnez des 2 côtés: 1) la progression de la valeur de votre appartement, 2) le loyer qui vous sert à financer votre acquisition. Ainsi votre fortune progresse plus rapidement.
C’est ainsi que l’on devient riche avec l’immobilier : en achetant des appartements ou des maisons et en les finançant de façon à ce que vous puissiez les garder jusqu’au paiement intégral.
Vous allez me dire que celui-ci risque d’intervenir que dans 20 ans à la fin du crédit. Ce n’est pas tout à fait vrai, car rien ne vous empêche de revendre en cours de route si la valeur de votre appartement a eu le temps de doubler.
Quand 72 = 14… ou moins !
A ce sujet, savez-vous combien de temps il faut pour doubler la valeur d’un appartement si celle-ci progresse en moyenne de 5% par an ?
La réponse peut être calculée très simplement en utilisant la règle des 72, qui dit que le temps nécessaire pour doubler le montant de votre investissement est égal à 72 divisé par le pourcentage de progression. Dans notre cas, nous obtenons 72/5 = 14,4 années.
En rapportant ce résultat à votre âge, cela veut dire qu’une personne de 60 ans (les banques prêtent jusqu’à un terme de 75 ans) peut acheter un appartement et voir sa valeur doubler, et qu’une personne de 45 ans peut voir son investissement quadrupler. C’est à dire passer de 100 000 à 400 000€. Même avec un salaire de 1800€ !
Pourquoi 1800€. Simplement parce que c’est le salaire moyen des français qui vous permet d’emprunter 100 000€ sur 20 ans à 4%. Ce qui veut dire que même avec un salaire moyen, vous pouvez vous enrichir avec l’immobilier.
Comment aller plus vite que le temps
Maintenant, si vous ne voulez pas attendre 14 ans, vous devez faire plusieurs choses :
1) apprendre à acheter une maison en dessous du prix marché. Etant donné que la progression est calculée sur le prix normal, si vous achetez en dessous, mathématiquement vous augmenterez le taux de progression par rapport à votre prix d’achat. Ainsi vous réduisez la durée nécessaire pour doubler la valeur de votre acquisition.
2) acheter des biens qui ont un potentiel d’appréciation plus important. Exemple : une maison de 100m2, dont les combles de 30m2 sont inexploités et transformables en surface supplémentaire, aura un potentiel de valorisation beaucoup plus important. Ainsi, si le cout des travaux au m2, vous coutent 2 fois moins cher que le prix au m2 acheté (prix de la maison), vous gagnerez facilement quelques années. Sans compter que vous louerez cette maison plus cher.
3) trouver le bon acheteur qui vous permettra d’obtenir le meilleur prix au moment de la revente. Si vous savez revendre 5% plus cher que le prix du marché, automatiquement vous gagnez un an par rapport à notre simulation.
Vous voyez ce n’est pas très difficile de s’enrichir dans l’immobilier. Maintenant c’est à vous de jouer.
Bonjour Olivier,
Merci pour cet article.
Il est vrai que l’immobilier est un domaine dans lequel on peut s’enrichir très rapidement si on sait comment s’y prendre !
Pour s’enrichir plus rapidement on peut aussi acheter des immeubles de rapport. L’avantage est que l’on paie les mètres carrés moins cher et donc on a une meilleure rentabilité.
Lionel
Bjr,
J’ai 34 ans, je suis actuellement propriétaire de 2 maisons. Je m’apprete à construire ma 3ème, tjrs pour du locatif. J’ai commencé à investir il y a 7 ans ce qui m’a permis d’être défiscalisable durant 5 ans. Aujourd’hui la défisc n’est plus avantageuse mais je me lance qd meme, ça me servira pour ma retraite …
Le gros avantage que j’ai, est que je possède déjà le terrain, cela me revient donc moins cher à investir, pour autant je ne roule pas sur l’or, je ne verrai le fruit de ces investissements qu’à la fin de mes prêts…
Il me reste encore un terrain sur lequel je peux construire, néanmoins, j’hésite car si je le fais, je vais atteindre mon taux d’endettement à environ 35%.
Mes investissements sont auto financés, le cout du crédit, impots sont payés par le loyer.
D’un coté les taux sont particulièrement attractifs, attendre et les taux remonteront, la défisc ne m’est plus intéressante.
merci
Bonjour Olivier,
Merci pour ce site très intéressant qui permet d’en apprendre beaucoup !
Sur l’article, vous parlez d’un salaire de 1800€ (salaire moyen français).
Mais tout le monde n’habite pas à Paris ou dans une grande ville.
Pensez vous qu’on puisse débuter dans l’immobilier avec un salaire d’un peu moins de 1400€ ?
J’habite le sud-ouest et je suis ouvrier en CDI depuis 6ans.
Si oui, par quoi commencer ? Quoi étudier ? L’achat-revente ? Le locatif je ne pense pas que ce soit une bonne solution car aucun apport..
Commencer par une résidence principale ? (je suis actuellement en location)
J’aimerais me lancer, mais quelques questions comme cela m’empêche de me projeter.
(mon objectif est banal, gagner de l’argent pour stopper le travail)
Quel est votre conseil ?
Vous trouverez un bon exemple ici.
https://www.olivier-seban.com/introduction-location-saisonniere
Bonjour,
Les chiffres annoncés ne tiennent pas compte du niveau d’endettement des futurs investisseurs. Il faut avoir soldé son crédit immobilier pour que la capacité d’emprunt soit correcte dans votre exemple.
Le raisonnement ne tient pas non plus compte des coûts imputable aux frais de notaire équivalente en moyenne à 7% du montant de la transaction. Certains sont négociables, mais les taxes de l’état, elles, ne le sont pas.
Vous oubliez de mentionner également l’impot sur les loyers.
En revanche, il est possible de déduire les sommes investies pour travaux (avec factures) de ces mêmes loyers.
Pour résumer, le rendement est plutôt proche de 4 à 5% dans l’ancien aujourd’hui, si bien sûr vous vous occupez vous même de la gestion locative.
Il n’y a simplement pas de recette miracle, juste de l’energie, du travail, et du temps pour parfois peu de rendement, surtout pour 100 000 euros.
Bonsoir monsieur Seban, ce n’est pas un risqué d ‘investir dans l’immobilier alors que la vente de produit immobilier est en baisse depuis quelques années?
Je dis çà car ma belle maman était agent immobilier sur Cannes (06) et elle a été contrainte de stopper sa carrière dans l’urgence… et pourtant c ‘est Cannes!
Les bonnes affaires se font lorsque le marché baisse, pas quand il monte.
Si votre belle mère a stoppé son activité c’est parce qu’il n’y a plus d’acheteurs prêts à acheter à n’importe quel prix.
Les vendeurs sont toujours là, les acheteurs aussi, mais ils ne sont pas d’accord sur le prix. Le temps des très très bonnes affaires va revenir lorsque les vendeurs seront résignés à vendre à des prix normaux.
C’est faisable,
Nous avons acheté à Montpellier en 2006 pour 80.000 EUR et il est loué sans problemes a 540 EUR/mois.
Notre formule est prix achat = 200 loyers, pour fair 6% net, tous les frais compris…
Alors, exemple, 100.000 EUR (notaire et frais compris) il faut pouvoir le louer pour 500 EUR nets.
Cette loi est valable par tout dans le monde.
Teo
Bonjour,
J’ai lu le début de votre livre TLMMDR (édition 1 – jusqu’à la fin du chapitre 5 pour l’instant) et quelques post sur votre site, notamment ce post.
Je suis encore étudiant et je me pose des questions est-il possible de commencer l’investissement immobilier avant 25 ans, en étant seul? J’avoue qu’étant donné la conjoncture j’ai un peu peur de réaliser un crédit immobilier. De plus quel genre de bien faut-il mieux privilégier dans cette situation? Faut-il privilégié des petits investissement tel un garage (par exemple) avant d’investir dans quelque chose de plus « important »?
J’ai toujours eu envie d’investir dans l’immobilier pour mon futur car je pense que cela est un bon placement ou les risques sont relativement « faibles » si on sait ce que l’on fait.
De plus j’aurais la possibilité de réhabilité ou rénové un appartement qui en aurait besoin à moindre coût, je pense que cela est un réel avantage si l’on considère les prix pratiqués dans les grandes villes ou dans le sud de la France par exemple.
Evidemment ces questions sont à titres informatives il me reste certainement 1 an d’étude (peut-être plus) avant de rentrer dans la vie active, mais je pense à mon « avenir ».
En tous cas merci pour votre livre et ce site qui m’ont réellement motivé pour prendre en main mon futur en matière d’investissement etc…
PS: Mon salaire moyen en tout début de carrière sera probablement d’environ 1600€ net si cela peut servir pour comprendre et répondre à mes questions*
Bonjour,
J’ai 20 ans, je suis locataire (classique) mais j’ai acheté un premier appartement ce début d’année pour le mettre en location. (un studio étudiant que je loue 285€ hors charges)
Je gagne 1480€ net, mais j’ai un peu de rémunération variable, environ 5000€ par an + 3000€ d’interressement participation). Et j’ai aussi du crédit conso en cours. Ca fonctionne !
Je bosse dans une banque ce qui m’a permis d’emprunter pas trop cher.
J’ambitionne d’acheter dans quelques mois un autre appartement (voir un petit immeuble ?) afin d’enrichir mon patrimoine progressivement.
bah oui, la banque te prete l’argent et le locataire paye l’emprunt. Ton boulot se résume à te constituer un capital sans rien dépenser 🙂 bref poser ton nom sur un acte notarié et juste devenir « Le proprio ». (enfin, c’est pas tout à fait ça, y’a quand même des charges, taxe, impots, assurance, entretien). Mais le principe y est.
Bonjour,
Pour acheter à 10% brut prix achat en province, c’est facile si on passe directement par les propriétaires sans passer par les agences immobilières.
En plus il suffit de négocier, en envoyant une contre offre 4 jours après la visite avec un prix inférieur de 19,5% en soulignant les défauts du bien, et en mettant une date limite de validité de l’offre entre un mois et trois mois. Ensuite, une fois sur deux, le propriétaire vous rappelle, il fait un peu de résistance, mais vous le rassurer sur le fait que vous ne vous désisterez pas et il fini par accepter la mort dans l’ame. Là, c’est vous qui prenez RDV au notaire pour un compromis dans la semaine.
Et le rendement passe à 10% net prix acte en main. (12,5% brut prix achat).
Nous parlons bien de locatif.
La cerise sur le gâteau que personne ne connait et que personne ne parle ni même les notaires est :
On ne paie pas d’impots sur le revenu ni de CSG sur les revevenus locatifs depuis 3 ans si on accepte de remplir des papiers. Il suffit d’être en province, d’aller sur le site de l’ANAH, rubrique :propriétaire bailleur, charger le document « Logement à loyer social » lire et remplir et retourner. Vous bénéficier d’un abattement de 60% sur vos revenus bruts locatifs. Lors de la déclaration de revenu, remplir l’imprimé des revenus locatifs, cocher la case logement social, abatement 60%, joindre l’engament du bailleur visé par l’ANAH, retirer les impots fonciers, les assurances, quelques travaux d’entretiens et là miracle, revenus fonciers imposables = ZERO.
Les conditions de l’engagement sont cools : engagement durée 6 ans. Loyers plafonnées à 5,10 €/m2 par mois. Revenus des locataires plafonnés à 25000 €/an, ce qui est plus que la moyenne.
Facile !
Bonne chance
Bonjour,
C’est étonnant que personne ne réagit à mon article. Pourtant ça marche depuis des années et pour moi c’est la seule façon de bien faire les choses. Et petit détail, avec le conventionnement ANAH loyer social, pour les aides au logement, on devient prioritaire et l’on perçoit directement de l’APL le 27 du mois en cours, quel que soit les souhaits du locataire. Au lieu d’une allocation logement identique mais versée le 5 du mois suivant et qui parfois transite par le locataire.
Que du bonheur quoi !
bonjour,
Un précision : loyers plafonnés à 5,10 EUROS par m2, cela signifie que tu loues un studio de 20 M2 à 5 fois 20 soit 102 EUROS par mois ?
Il est clair que l’immobilier est moyen efficace pour garantir son avenir. Mais le plus important, c’est de passer à l’action.
Bonjour Olivier, grâce à votre blog j’ai commencé à m’intéresser de plus en plus à l’immobilier. Cet article a retenu toute mon attention (salaire et envie d’investir similaire). Malheureusement, je pense que cet article s’adresse aux personnes de 40 ans qui ont déjà financé leur résidence principale. Je suis locataire et mon loyer ampute sérieusement mon revenu…
Si je devais gagner un peu plus d’argent, je devrais choisir entre :
– être propriétaire et financer mon bien (sans objectif de rentabilité) même si on peut espérer un petit bénéfice tout de même pour ensuite investir une fois celui-ci financé
– investir avec votre formule 1800€/5% mais rester locataire. Si je revends au bout de 10 ans, entre le remboursement des intérêts et du reste du crédit, je ne suis pas sûr que la différence soit énorme avec une épargne régulière pendant 10 ans…
Je suis presque perdue avec tous ces questionnements, mais que c’est intéressant !
Bonjour Cecile,
J’ai été précisemment dans ton cas et j’ai tout simplement choisi de trouver un bien ou pouvoir réaliser ma résidence principale et du locatif. J’habite dans le 80 et la pratique courante dans cette région est de diviser un batiment ancien en plusieurs appartements. Ainsi j’ai pu réaliser une division en 6 logements dont 1t3 pour moi en rez-de-chaussé.
Cette situation me permets d’investir et de conserver ma capacité d’emprunt le jour où je souhaiterai partir pour un autre investissement.
La situation théorique est toujours allèchante mais dans la pratique, beaucoup de question se pose? Qu’elle va être la rentabilité brut de mon investisement mais aussi et surtout la rentabilité net (loyers-charges-impot foncier-taxe foncière) les impots fonciers sont généralements sous-estimé.
Pour ma part, l’investissement va généré 9000€ d’impôt supplémentaire ( impot foncier + prélèvement sociaux) et je suis persuadé qu’il faut réfléchir son investissement en globalité pour ne pas réaliser d’effort d’épargne sinon cette situation peut rapidement vous mettre en difficulté surtout dans l’exemple donné avec un revenu de 1800€/mois.
Salut Olivier,
Si j’achète des SCPI de rendement à 5% de rendement annuel, est ce que ta démonstration s’applique ? Ma foi non car la valeur ne bouge pas beaucoup dans ce que j’ai pu voir. Faudrait il réinsvestir l’argent empoché dans ces mêmes SCPI ? Pas possible si on paie déjà un crédit ?
Il n’y a aucune différence. La progression de la part d’une SCPI n’est pas dépendant du loyer perçu (rendement).
Bonjour Olivier,
Ton site est très intéressant. Je voulais savoir ce que tu penses sur les durées d’emprunt qui vont parfois jusqu’à 30 ans. Cela me parait très long.
Il y a quelque années on empruntait sur 15 ans, maintenant on propose souvent 20 ans et voir 30 ans pour acheter son propre logement.
Que conseil tu pour son propre logement et sur un investissement comme dans ton cas cité plus haut.
Merci
Le plus difficile pour devenir propriétaire c’est de commencer. Si cela peut vous aider à mettre le pied à l’étrier, pourquoi pas.
Sans compter que rien ne vous empêche de rembourser par anticipation.
Je voulais juste préciser qu’en cas de revente »AVANT 30 ANS DE POSSESSION »
l’imposition est à présent de 32,5%,montant conséquent surtout si la plus-value est de 100000
euros….
D’autre part ,possédant plusieurs appartements pour lesquels j’ai pu bénéficier de toutes les niches fiscales,le rendement maximal était de 7,5 à8% mais ce,il y a 20ans….
A ce jour les rendements sont sous les 4%
J’ai fait le constat suivant:les rendements immobiliers étaient toujours très proches des rendements des bonnes assurances vie et actuellement tout frais déduits elles sont
à 2,9%.
Pour des rendements élevés il faut être un très bon négociateur,acheter dans l’ancien,faire tous les travaux soi-même,puis gérer le tout soi-même.Tout ceci doit être rémunéré sans parler des risques (que vous avez cités).
Aussi avec un apport de 20000e,les loyers sont nettement inférieurs aux mensualités.
Vous oubliez plusieurs choses :
1- Les 32% auxquels vous faites référence sont dégressifs sur la période. Plus vous avancez dans le temps, moins vous êtes imposé.
2- Dans le cadre d’opérations d’achat-revente, souvent entre 1 et 3 ans, le niveau d’imposition est strictement inchangé par rapport aux anciennes règles d’imposition (amortissement sur 15 ans).
3- Si vous ne voulez pas payer d’impôts sur la plus value vous pouvez revendre au prix payé à l’achat quelques années plus tard, tout en ayant financé le crédit par le loyer du locataire.
4- Lorsque vous payez 30% d’impôts, il vous reste 70%. Ce qui veut dire que sur une plus value de 100 000€ vous gagnez 70 000€, en récupérant le capital qui aura été amorti et payé avec le loyer du locataire.
5- Concernant le rendement, si vous comparez avec une assurance vie cela veut dire que vous avez payé votre appartement au comptant. Comme je suppose que vous avez emprunté et que vous avez peut être mis 10% de votre poche, le rendement sur la somme investie est 10 fois supérieur. Il suffit de relire l’article, c’est la démonstration que j’ai faite.
6- Pour les rendements élevés je vous confirme plusieurs choses a) qu’il faut savoir bien acheter, donc savoir négocier, b) qu’il y a des biens qu’ils ne faut ABSOLUMENT pas acheter parce que vous ne gagnerez jamais d’argent avec et c) qu’il y a beaucoup de façons de louer pour générer des loyers supérieurs à 10%. Lisez mon livre « tout le monde mérite d’être riche » j’ai expliqué comment j’ai acheté un immeuble de 7 appartements avec un rendement supérieur à 12%. Vous y trouverez également une copie de l’acte notarié et du contrat de prêt de la banque. Le livre est gratuit en téléchargement sur ce site.
Bonjour,
Entièrement d ‘accord avec votre raisonnement olivier.
Un peu comme en bourse : si on arrive à trouver des entreprises qui distribuent des dividendes réguliers et en plus croissant chaque année, ça donne un très bon rendement.
La vraie question est comment trouver des biens immo dont le loyer s apprécient de 5 % chaque année ?
Salut Olivier,
je ne veux pas passer pour le pessimiste de service, mais ton site sur l’immo m’a forcément donné envie de m’intéresser à l’immobilier. Ta démonstration est mathématique c’est sûr. Mais en ce moment sur le terrain c’est autre chose. Il y a des élections en France, les français savent qu’ils vont devoir se serrer la ceinture, à cause de la crise. Dans la ville ou je vis les locataires ont pris le pouvoir ! Ils refusent de payer des loyers trop chers, et il y a beaucoup de bailleurs inquiets en ce moment car logements vacants. Un agent m’a dit que depuis 1 ans les demandes de crédit ont chuté de 50%. Pas parce que les banques ne prêtent pas, mais parce que les gens préfèrent garder leur argent. Certains agents m’ont parlé d’une baisse de l’immo, déjà à commencer par le neuf à cause de la baisse de la déduction d’impôt de la mesure Scellier. Si les niches fiscales disparaissent les promoteurs du neuf savent qu’ils vont mourir.
Déjà j’ajouterais que les bonnes affaires pour les avoir c’est très difficile. Tu passes un coup fil, sans le savoir la promesse de vente est déjà signée ! Et en plus au final quand c’est un bien à rénover tu te dis ouf j’ai pas acheté car prix du bien + prix des travaux = prix du bien rénové. Les vendeurs ne sont plus bêtes ils ont compris que plein de petits malins veulent s’enrichir en rénovant un bien.
Personnellement je pense que la bonne idée en ce moment c’est d’allé visiter des biens trop chers pour un bon rendement locatif et de proposer un rabais, car c’est clair que ce genre de bien est en surnombre en ce moment.
Ceux qui s’enrichisse en ce moment c’est pas les propriétaires ce sont les agents. Mêmes eux ils ne veulent pas investir dans l’immo et avoir des problèmes avec les locataires.
Voilà c’est il est comme ça le marché immo dans ma ville.
Amicalement.
Ma réponse est pratiquement la même que celle que j’ai faite à « buzz » (voir plus bas dans la liste des commentaires).
Concernant les locataires qui refusent de payer trop cher, ILS ONT RAISON. Les propriétaires ont acheté à n’importe quel prix et ils sont obligés de louer cher pour rentrer dans leurs frais. Résultats : les logements sont vacants parce que les gens ne veulent ou ne peuvent pas payer.
Les propriétaires seront obliger de baisser leur prétention lorsqu’ils en auront assez de payer de leur poche le loyer qu’ils espéraient toucher, ou essayeront de se débarrasser du fardeau à n’importe quel prix. Il faut attendre un peu. Rien de plus.
Vous trouvez que c’est une mauvaise nouvelle ?
Les locataires pourront se loger plus facilement et on trouvera de plus en plus de bonnes affaires lorsque les vendeurs ne trouveront pas preneur aux prix débiles qu’ils demandent.
Le plus drôle, si les prix tombent, personne ne voudra acheter. C’est là où il y aura beaucoup d’argent à gagner. J’ai déjà connu ça dans les années 90.
Gagner de l’argent dans l’immobilier (comme en bourse), c’est aussi savoir quand ne pas investir son argent. patience, patience. Il y a toujours des opportunités pour celui qui sait attendre et frapper au bon moment.
Bonsoir,
En théorie, ce raisonement me semble parfaitment cohérent, mais en pratique, je pense qu’il faut apporter certains tempéraments :
– il faut tenir compte de l’inflation ( si les prix augmentent chaque année de 5 % et que l’inflation est de 6% le résultat sera tout autre)
– il faut également tenir compte de la fiscalité et des prélévements sociaux sur les loyers et lors de la vente … là encore le résultat sera significativement différent à votre démonstration
– il faut égaement tenir compte des droits de mutation, des dépenses imprévues, des impayés, En cas de location, avec des revenus de 1800 € par mois, il faut pouvoir supporter un impayé, en cas de revente forcée le bien sera bradé et la mise de départ peut être perdue …
Il subsiste encore bon nombre de limites, j’adhère à votre raisonnement mais il faut mettre en garde le profane qui s’imagine qu’il va devenir riche de cette manière …
Bonjour
Je suis d’accord avec vous, mais il faut prendre tous les éléments en compte, négatifs et positifs. A savoir :
si l’inflation progresse…
1) les prix progressent ainsi que les loyers qui financeront ainsi des augmentations de charges et des incidents de parcours.
2) votre salaire augmente alors que la plus grosse charge (votre crédit à taux fixe) reste stable.
3) concernant la fiscalité, lorsque vous travaillez vous payez des impôts sur le revenu. De la même façon vous payerez de l’impôt sur le loyer (revenu), ainsi qu’au moment de la revente. Mais uniquement si vous vendez…
Bonjour,
L’investissement dans l’immobilier locatif peut en effet s’avérer trés lucratif mais les exemples que vous donnez ne sont pas du tout représentatif du marché.
Si vous avez pu acheter un immeuble à 200 000 €, qui rapportait 2000 € / mois, c’est que vous avez fait une affaire incroyable sur le prix d’achat. Celà donne un rendement de 12% / an alors que la moyenne du marché sur de l’habitation est plutôt de 5% max. Au prix de marché, l’immeuble aurait du vous couter au moins deux fois plus cher.
L’investissement locatif est un moyen de faire du levier (on place, et on touche les interêts de l’argent que l’on a emprunté). Or, pour que l’effet de levier soit positif, il faut absolument que le rendement que l’on tire de l’investissement soit supérieur aux interêts que l’on paie. Aujourd’hui, on peut emprunter pas trop cher (4%) mais, comme je le disais plus haut, le rendement sur de l’immobilier locatif tourne aux alentours de 5%, ce qui fait une différence bien faible au regard du risque pris. (l’immobilier peut aussi perdre de la valeur).
Ainsi, pour être sur de ne pas louper son coup, le plus important reste de savoir sélectionner son bien afin d’obtenir un rendement qui soit au moins de 6%. Bien sur, si vous trouvez la perle rare qui permet d’obtenir 12% de rendement, foncez….. ou fuyez, il y a peut-être un loup.
Dans l’immobilier (comme dans tous les business) on gagne de l’argent en faisant des bonnes affaires. Sinon cela ne vaut pas le coup.
Bien sur, mais je voulais juste tempérer un peu vos propos car vous ne présentez que des hypothèses optimistes.
En lisant votre article, on a l’impression que l’on gagne à tous les coups en faisant un investissement locatif.
Rien d’optimiste, c’est seulement une démonstration mathématique.
Bonjour,
Vous dites que l’on peut penser à la revente dès que le prix du bien a doublé.
Ne peut t-on pas le vendre avant ?
A quel moment opportun doit on vendre un bien pour investir dans un autre afin de maximiser les profits ?
En effet, théoriquement, plus on augmente la fréquence des achats revente avec capitalisation des plus values (ré investissement) , plus on s’enrichi rapidement
Dans l’attente de vous lire.
Cordialement
rien ne vous empêche de vendre avant. j’en parle dans l’article.
Augmenter la fréquence des achats revente, n’est pas obligatoirement ni toujours la meilleure idée (je n’ai pas dit que c’était une mauvaise). D’une part vous vous exposez au risque de requalification en marchand de bien, d’autre part pourquoi vendre une bonne affaire (c’est l’hypothèse de départ) qui le restera tout au long de son financement, et qui vous aidera à en acheter une autre puisque vous l’aurez remboursée plus rapidement.
Moi même,en ayant profité de la crise,j’ai acheté mon appartement à 80000 euros en Belgique,je le loue actuellement à 750€ charges comprises.
D’ailleurs,un conseil de ma part,ne jamais louer charges inclus,c’était mon premier locataire,et j’ai fait cette énorme bourde,car le locataire s’en fout éperdument et de l’eau gaspillé,et de l’electricité.
Bonjour,
J’ai quelques questions ou remarques. Avec 1.800€ par mois, on peut imaginer qu’on est actuellement en location, et qu’on paie déjà 600€ par mois de loyer. Reste donc 1.200€ qui ne nous permettront pas de faire un crédit de 100.000€ sur 20 ans.
Néanmoins, admettons que ayons tout de même réussi. Nous avons fait un crédit de 100.000€ environ pour louer le bien par la suite. Il faut être sûr qu’on pourra le louer au minimum 650€ par mois, afin de rentrer dans nos frais, ce qui me semble très élevé pour un bien d’une valeur initiale de 100.000€.
Cordialement
Si vous n’arrivez pas à résoudre l’équation c’est que le bien que vous avez trouvé n’est pas le bon et qu’il ne vous permettra pas de vous enrichir.
Dans mon livre « Tout le monde mérite d’être riche » (https://www.olivier-seban.com/avez-vous-lu-le-livre-olivier-seban ) j’ai montré comment j’avais acheté un immeuble de 7 appartements, pour 200 000€ et qui rapportait plus de 2000€ de loyer. Si vous rapportez cela a 100 000€ le loyer est de 1000€ pour un achat de 100 000€.
Concernant le loyer que vous avez peut être à coté, je vais vous raconter l’histoire de Pascal que j’ai rencontré sur un de mes séminaires. Pour contourner cette contrainte, il a emménagé dans sa nouvelle acquisition pendant quelques mois le temps d’y faire quelques travaux. Ensuite il a cherché un locataire et il est retourné en location. Ainsi aucun compte à rendre à la banque.
exact ! et quand on a déja un pret pour sa residence principale de 800 € par mois???
Olivier , ce dont vous nous parlez, c’est le cas d’un vieux célibataire qui vit encore chez ses parents non??? ?
Croyez moi, avec les banques , si vous n avez pas de garanties solides ou un endettement faible , elles ne vous pretent rien… ou presque….
1- Pourquoi cela ne concernerait il que les vieux célibataires ? Si vous êtes en couple, et que chacun touche le salaire moyen des français, vous avez 2×1800€. Donc avec 800€ de crédit sur une RP, vous pouvez encore emprunter. D’autant plus que le loyer perçu compensera le crédit.
2- L’exemple de l’article est basé sur un achat à 100 000€. En province il est très facile de trouver des appartements beaucoup moins cher. Vous aurez donc une mensualité moins élevée et emprunterez un montant moindre. Vous pouvez également envisager d’acheter de la « pierre papier » (SCPI ou autre), ou encore des parkings pour des montants beaucoup moins élevés. Vous toucherez des loyers de la même façon qui financeront votre investissement. Vous n’aurez même pas besoin de faire appel aux banques, car vous pourrez investir seulement quelques centaines d’euros à chaque fois que vous le déciderez.
3- Concernant les banques, elles ne prêtent plus pour acheter à des prix « débiles ». Lorsque le prix est normal, et que vous êtes solvables vous avez du financement. D’ailleurs, elles ne prêtent qu’aux personnes capables de rembourser. Quelle que soit la conjoncture.
Ne pas oublier également que si à certains moments elles freinent sur le financement, ce n’est que temporaire. Dès que les choses reviendront à la normale, tout rentrera dans l’ordre, et le principe évoqué dans l’article continuera de fonctionner.