J’ai négocié le prix de l’appartement, mais j’ai payé moins cher !
Une nouvelle histoire immobilière et une négociation en 2 temps. Aujourd’hui Florent nous explique comment il a acheté son premier appartement. Vous allez voir que le parcours a été un peu chaotique, mais qu’avec un peu de persévérance, on arrive à ses fins.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Photos de l’appartement après travaux de rénovation
Résumé de la vidéo sur la négociation de l’appartement
Quelle surface fait l’appartement que tu as acheté ?
115 m². Il y a trois chambres, un grand salon et une salle à manger, avec une cheminée et des moulures au plafond.
Honnêtement, je trouve ton appartement très bien surtout lorsque l’on sait combien tu as payé. Mais il faut d’abord raconter l’histoire de cet appartement.
Il était à vendre suite à une succession. C’était une personne âgée ici, et l’appartement était à l’abandon. La personne qui était là n’était pas dérangée par une salle de bain toute rose, ou d’avoir l’électricité qui n’était pas aux normes. Mais pour un appartement destiné au locatif, on est obligé de tout refaire.
Combien as tu payé et comment as tu trouvé l’appartement ?
Je l’ai trouvé sur leboncoin, mais on trouvait la même annonce sur plusieurs sites de petites annonces. C’était un indicateur que les vendeurs étaient pressés de vendre.
A quel prix était il affiché ?
85 000 € et quand j’ai appelé, la personne de l’agence m’a dit que le prix venait de baisser. Il était à 95 000 € une semaine avant.
Pourquoi les vendeurs ont-ils baissé à 85 000 € ?
Au moment de la visite, j’ai posé les questions que tu recommandes de poser durant ta formation? J’ai demandé « pourquoi vendent-ils ? ». Ainsi, j’ai appris que c’était une succession et que cela faisait 4-5 mois que l’appartement était en vente et ils arrivaient à l’échéance pour payer les frais de successions, et ils avaient de plus en plus besoin de vendre. Il était déjà pas cher car 85 000 €.
Mais pourquoi il ne se vendait pas à 85 000 €?
Le marché immobilier tombe en ce moment à Saint Etienne, et pour ce type de biens il y a très peu de demandes. Et il y avait beaucoup de travaux. D’ailleurs celui du dessous, similaire à celui ci, s’est vendu 115 000 €. Mais c’est vrai que cet appartement, à 85 000 €, n’est pas parti…
Mais tu l’as acheté à ce prix ?
Non, j’ai déjà évalué ce que l’on pouvait faire parce qu’il fallait que cela s’autofinance. Donc j’ai regardé jusqu’à combien je pouvais monter. J’ai vu qu’il y avait des travaux à faire. J’ai demandé à son agence à combien ils évaluaient les travaux et elle les a évalué à 15 000 €, juste pour rafraîchir.
Combien as-tu proposé ?
J’ai été tenté de proposer 70 000 € effectivement, mais l’agence immobilière m’a fait hésité, et j’ai proposé 72 000 €, mais ce n’est pas passé à 72 000…
Les vendeurs ont proposé 75 000 €, et j’ai donné mon accord pour ce prix. Nous signons le compromis de vente 15 jours après, et je cherche un courtier pour mon financement. Malheureusement je n’obtiens pas le financement, car malgré que mon très bon salaire, mon entreprise est trop jeune et la banque ne voulaient pas prendre de risque. Donc la vente ne s’est pas faite, et pourtant c’est une bonne affaire.
Je pars en vacances et au retour j’ai l’occasion de rencontrer voir ma banquière, que je n’avais pas consulté pour mon crédit immobilier.
Elle me dit « Monsieur Fouque, vous êtes un de nos meilleurs clients. Si vous avez des projets n’hésitez pas à m’en parler » et je lui dis « cela tombe bien j’avais un projet immobilier qui est tombé à l’eau parce que je n’ai pas eu de financement ».
Elle me dit « envoyez moi les éléments et on fera une simulation de crédit ». Je lui donne les éléments financiers et elle m’accorde le prêt.
Je retourne voir sur leboncoin, et l’appartement est encore à vendre au prix que j’avais négocié. A 75 000 € !
Je recontacte l’agence immobilière en disant que j’ai vu que l’appartement était toujours en vente et je propose un nouveau prix à 63 000 €.
L’agence me rappelle le lendemain, elle me dit que l’une des vendeuses est d’accord pour 65 000 €, mais qu’elle doit valider avec le reste de la famille car c’est une succession.
Elle me rappelle lundi en me disant que les autres membres sont d’accord à 67 000 €.
Que vas faire ? Car c’est très difficile de louer un appartement de 115 m² !
Je vais le mettre en colocation d’ailleurs c’est pour cela que j’ai fait une douche et une salle de bain et je vais mettre 3 ou 4 étudiants et je devrais obtenir entre 850 et 1000€ de loyer.
Combien as tu de charges sur cet appartement ?
Environ 50 € de charges par mois.
Et pour les travaux ?
Au final, je vais en avoir pour 30 000 € de travaux de rénovation, dont 26 000 € sont financés par la banque.
Vous voyez fondamentalement ce n’est pas difficile, mais il faut faire les choses. Mais s’il vous plait, il faut apprendre à faire les choses avant de les faire. Vous ne pouvez traverser la piscine si vous ne savez pas nager, et vous ne pourrez pas atteindre l’autre bord de la piscine
Apprenez avant d’investir car ce que vous apprendrez dans l’immobilier vaut des dizaines de milliers d’euros.
Apprenez à négocier ! L’appartement est passé de 85 000 € à 67 000 € ce qui fait 18 000 € de réduction. A ce prix, cela vaut le coup d’apprendre.
Deuxième chose : osez faire les choses et négociez. En fonction des situations, vous adopterez certaine de stratégies pour arriver à vos fins. Ce ne seront pas les mêmes stratégies si vous négociez avec un promoteur ou si vous négociez avec une personne qui déménage, ou un investisseur qui vend un appartement. Florent merci. J’espère que tu feras beaucoup d’autres bonnes affaires. A bientôt.
Bravo Olivier et Florent,
Très belle vidéo, bien détaillé, tant au niveau du bien que des conseils.
Encore une fois Olivier, tu démontres à quel point il est important de se former et de prendre conseils auprès de ceux qui savent afin d’avoir les mêmes résultats que si c’était toi qui l’avait fait.
Cela montre également que C’EST POSSIBLE.
Merci Olivier, continue comme ça…
Sébastien D
Bonjour,
J’avais découvert votre site l’été dernier au moment où je faisais des visites pour faire un investissement immob locatif meublé sur Montpellier (vécu 2 ans dans 2 collocations meublées différentes)
En 2010, en posant quelques questions aux propriétaires, je commençais à m’intéresser à cette activité.
Je suis retourné dans les quartiers où j’ai habité pour les visites.
Sans le savoir, j’ai appliqué certains des principes que vous énoncez dans votre vidéo.
Résultat: économie de 55k€ sur l’investissement total que je m’apprêtais à faire en négociant à toutes les strates, dont 16k€ auprès du vendeur.
Un remboursement d’emprunt à 450€ pour un loyer à 1200€ visé par l’agent immobilier. (pour un T4)
Finalement, je n’ai pas été jusqu’au bout. Mais je reprends les rech depuis 1 mois.
Merci pour cette vidéo,
je ne connais pas les prix de l’immobilier à St Etienne mais il semble y avoir quelques bonnes affaires…
Je pense que le plus dur est d’estimer le montant des travaux avant de faire son offre d’achat, surtout lorsque c’est son premier achat.
Félicitations à toi Florent pour la signature de ton compromis pour l’immeuble.
Lionel
bonjour olivier
combien d’heure de coaching pour aider ton poulain
merci olivier pour ton aide
C’est un service forfaitaire dont une partie payée au résultat. Il sera probablement proposé dans le courant du second semestre.
ça fait du 9.5% de renta net en comptant les travaux + notaires et avec 3 chambres en éspérant louer a 1000 euros donc oui bonne affaire
ça fait environ 350/380 euros de cash flow en payant les charges , assurances , taxe foncière
Voilà une affaire rondement menée et qui valait certainement
le coup. Je note comme l’explique Olivier qu’on ne perd jamais
à proposer une offre à la baisse Merci vivement de cette interview très instructive, Olivier et Florent !
600€ du mètre, c’est vraiment une bonne affaire quelle que soit la ville en France à mon avis. Autant à 10 000€ du mètre à Paris il faut pas mal d’années de salaire à un Français moyen pour se le payer, autant à ce prix là, n’importe qui ayant un salaire moyen peut se l’offrir en une quinzaine d’années max. Je pense que c’est un critère très important quand on veut choisir un bien, et il me paraît un peu délaissé par les experts financiers qu’on entends très régulièrement sur BFM business (pour justifier les prix parisiens?) . Certes le critère de l’offre et de la demande est forcément primordial mais revenir à des choses encore plus terre à terre me parait très important aussi. Comparer ce qui est comparable: Combien d’années de salaire fallait-il il y a 10 ans pour acheter un bien dans une zone, combien d’années en faut-il maintenant? Telle est la vraie question qui, à mon sens permet de s’assurer, en plus de l’offre et la demande, si un bien a des chances de conserver sa valeur, voire d’en prendre. Qu’en penses-tu Olivier?
Et sinon, félicitations pour les dernières vidéos, innovantes, ludiques et riches en apprentissage.
Je ne trouve pas l’appartement à un prix si bas que cela (Je ne connais pas Saint Etienne)
Merci pour la video
Lorsque l’on ne connait pas un endroit, ou une ville, il est toujours très difficile d’avoir une appréciation exacte. Même en comparant des photos d’un appartement sans voir les parties communes, la façade, le quartier, le montant des charges etc…
Merci Olivier pour ta formation… Et cette interview sympa ! ?
Effectivement Antoine, les bonnes affaires ne manquent pas à St Etienne.
Sur l’appartement que tu as identifié, il semble y avoir plus de travaux à prévoir et le fait qu’il soit au 1er le rend certainement moins lumineux.
Je viens d’apprendre que l’appartement du 2ème dans mon immeuble (juste en dessous du mien) est mis en vente à 147K€.
Je ne pense pas qu’ils le vendent à ce prix là, mais c’est pour dire qu’il y a une forte variabilité sur les prix des grandes surfaces à St Etienne car il y en a pas mal et la demande reste faible du fait de la chute de l’immobilier. Du coup, ceux qui veulent absolument vendre font chuter les prix (comme sur cette annonce) et ceux qui ont acheté pour eux ne vendront pas à ces prix car ils se retrouveraient bloqués avec le remboursement du crédit.
Mais au delà du prix, ce qu’il faut regarder c’est la rentabilité du bien… 1000€ de loyers pour 530€ de crédit, l’affaire est plutôt sympa non…!? ?
Aujourd’hui j’ai signé un compromis pour un immeuble… Ca fera peut-être l’objet d’une nouvelle interview ! ?
Excellente vidéo. Merci Olivier et Florent !
bonjour olivier ,
excellent vidéo et un affaire bien mener.
à bientôt
Jérôme
Bonjour, je suis dans la meme situation de depart (entrepreneur avec moins de 3 bilans qui veut investir dans l’immo locatif étudiant). Et j’ai essuyé plusieurs refus ; j’ai un mal fou à trouver un banquier « entreprenant », malgré les bonnes négociations prix menées. Pourtant les biens (2 maisons à Lille) s’autofinancent sur 10 mois de loyer (toutes charges incluses) ; je propose parallèlement un nantissement d’une annuité en securité. Et eventuellement une garantie reelle. Et on me fait toujours la reponse « oui mais vous n’etes pas salarié ». Les bras m’en tombent ! Les banques ont vraiment fermé le robinet … Y a-t-il une autre astuce à jouer ? merci pour votre conseil (et pour votre formation, que je suis actuellement)
Pas d’astuce particulière. Il faut trouver le bon banquier et lui montrer que vous êtes solvable. C’est ce qu’a fait Florent.
Bonjour Olivier, super vidéo ça motive. Après avoir suivi ta formation immob2a j ai trouver un appartement sur la ville d Agen de 60m2 que l on peut séparer en 2. Il s agit en plus d un succession et l immeuble est en plein cœur de la ville mais le problème prix d achat très haut 60 000€ et travaux important environ 35 000€. Sachant que je suis en pleine négociations mais que ce n est pas évident . J espère arriver a appliquer tout tes conseils pour que la négociation marche et être une nouvel investisseuse former par tes soins.
Bonjour, vous nous montrez plein d’exemple d’achat comment trouver de très bonnes affaires, le bon vendeur etc mais quant il s’agit de vendre y a t il des bons acheteurs? Et comment bien vendre, comment vendre le plus cher possible? Une vidéo sur la vente d’un bien serait super. En tous cas merci encore pour vos vidéo. Et je voulais vous félicité de votre parcourt partir de pas rien mais avec presque rien et finir millionnaire c’est extrêmement respectable beaucoup de gens croient que c’est impossible vous nous prouvez le contraire.
Bonsoir, c’est une excellente vidéo dont j’ai pas mal appris sur quelques astuces dans l’immobilier. Grâce à cette vidéo, j’ai pu trouvé d’autres idées stratégique pour gagner de l’argent.
Cela me donne beaucoup plus d’envie de participer à la formation et au séminaire si c’est possible à Marseille.
En tout cas, bravo Olivier et Florent.
Bonjour,
Merci pour cette vidéo
Bravo pour cette belle négociation … c’en est presque incroyable d’acheter un aussi grand appart à ce prix
Je pense que je ne l’aurai pas acheter non plus estimant qu’il y avait quelque chose de louche !
Et oui, Olivier, je suis d’accord avec toi, quand on impliqué soi-même, émotionnellement on se met des barrières qui au final nous fait perdre de l’argent … je parle par expérience
Juste rajouter que tout cela demande une certaine disponibilité qu’il vaut mieux être sûr d’avoir avant de se lancer
Bonne continuation
En effet, les successions peuvent être des occasions de réaliser de bonnes affaires. (les héritiers préfèrent l’argent plutôt que garder le bien entre les pattes)
Cependant, il faut:
– être patient (vécu:avoir l’approbation de 3 pers différentes vivant sous 3 fuseaux horaires différent peut être long: 1 mois de négociation)
– faire preuve de tact avec les agents immo: pas souvent près à lâcher du lest alors qu’il y a de sacré travaux à réaliser (leur commission en dépend)
J’avoue que lorsqu’on a mis en confiance le banquier (avoir coché ses critères du bon investissement à accompagner) il peut facilement défendre votre dossier (au delà du tableur) à ses supérieurs.
Super histoire.
Quand il y a des successions il est possible de négocier, mais il ne faut pas être pressé car il y a plusieurs vendeurs ( les héritiers).
Pour ce qui est des banques, il faut souvent avoir le bon interlocuteur qui croit au projet car derrière le conseiller se trouve les décideurs qui valident ou non le projet.
Je suis en cours de demande de prêt pour un logement avec parking privatif à 30000€, une bonne affaire selon moi. Et bien sur ce projet c’est une personne âgée et c’est donc son « tuteur » et le notaire qui s’occupent de la vente.
Un peu de déco, de mise au norme et il sera parfait pour du locatif ou pour une revente…
Un marché que je connais bien est celui de Nancy et des petites villes alentour où l’immobilier a au moins baissé de 20% (sauf dans l’hypercentre) depuis 2007. Et encore on considère seulement la baisse de prix sans prendre en compte l’inflation, qui, cumulée sur 7 ans donne environ 10%. Donc la baisse réelle serait en réalité de 30%!
Il y a un décalage entre ce que je vois dans les journaux et la réalité du terrain avec les agents immobiliers et les notaires. Les journaux n’ont pas encore vu la baisse, ou ils parlent de 3-4% de baisse.
Je ne connais pas en détail toutes les villes mais j’imagine qu’il y a d’autres villes dans cette situation, et sinon d’autres vont suivre.
Exact Philippe,
Les villes où il y a « un marché sérieusement en baisse »? 🙂
On a déjà quelques villes comme Besançon, Nancy, Metz, Amiens, Reims, Orléans, Tours, Rouen, Grenoble, Nimes. Des villes où on peut se permettre de faire de l’investissement immobilier.
Je me suis amusé à croiser les informations « mainstream » (challenges,…), les blogs bien informés ainsi que les stats sur les ventes réelles (volume, valeur) en 2013 et début d’année 2014.
Bref, on note que le volume des ventes plonge depuis 2009.
Par contre, la valeur, non (beaucoup de familles qui achètent et qui négocient peu voir pas du tout le prix de vente = les jetlagés). Sur la même période, on voit que les constructions chutent aussi sans que les prix suivent.
Or, on sait que les prix de l’immobilier en France sont surestimés de 20 à 30%. Donc, l’Etat à tout intérêt à voir les prix élevés (frais de mutation, notaire, …)
Belle négociation un peu surréaliste!
J’imagine que le bien sera loué en LMNP?
Il y a plusieurs villes en France avec un marché immobilier sérieusement en baisse. Avec de très belles opportunités à la clé. Comme le dit si bien Warren Buffet : « Be gready when others are fearfull; be fearfull when others are greedy ».
Superbe affaire. A chaque vidéo je me dis, c’est incroyable j’aimerais tellement faire la même affaire. Mais pour pouvoir faire des bons plans comme celui ci il faut avoir un minimum de revenus pour pouvoir prétendre a faire un emprunt à sa banque. Non!?