A quel prix acheter votre appartement ?
Il n’y a rien de plus facile que d’acheter votre appartement.
Il suffit de prendre la première annonce venue et de payer, les yeux fermés, le prix que l’on vous demandera. Car vous trouverez toujours quelqu’un prêt à vendre son bien 20 ou 30% au dessus du prix normal.
Le problème c’est que vous ne gagnerez jamais d’argent en procédant de cette façon. Vous enrichirez surtout le vendeur et la banque en payant plus d’intérêts.
Si vous voulez gagner de l’argent, acquérir votre indépendance financière, faire une bonne affaire, raccourcir les délais de financement, obtenir un bon rendement locatif, ou tout simplement vous enrichir plus rapidement, vous devez toujours acheter en dessous du prix marché.
J’ai bien dit en dessous du prix marché (PM) et pas au PM. Car même en achetant au prix marché, n’oubliez pas que vous devrez ajouter le montant des incontournables frais de notaire à votre prix d’acquisition. Ce sera le véritable prix d’achat de votre appartement.
Vous pouvez retourner le problème dans tous les sens. La réponse et la solution seront toujours les mêmes.
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3 possibilités de faire une plus value avec votre investissement.
Si vous achetez en dessous du prix marché, vous avez 3 possibilités de gagner de l’argent :
- en revendant vous aussi en dessous du PM, mais plus cher que le prix que vous avez payé. Ne serait ce que pour couvrir les frais de notaire,
- en revendant tout simplement au PM. Comme dans le 1er cas, vous n’aurez pas (ou peu) besoin de négocier avec l’acheteur potentiel,
- en essayant de vendre au dessus du prix marché. Avec la possibilité de baisser le prix, si vous avez du mal à vendre dans de bonnes conditions, ou pour conserver une marge de manoeuvre si l’acheteur essaye de négocier.
1 possibilité de vous angoisser, si vous avez mal acheté
Si vous achetez au dessus du PM, la seule façon que vous ayez de gagner de l’argent, c’est de revendre plus cher à un acheteur prêt à dépenser plus que le prix marché.
Comme vous vous en doutez, c’est probablement la plus risquée. Car plus le prix de vente est au-dessus du PM, moins vous avez d’acheteurs potentiels, et plus vous mettrez de temps à vendre. Si vous arrivez à vendre à ce prix… Ce qui occasionnera des intérêts supplémentaires sur votre crédit, qui minimiseront votre plus value, et quelques angoisses si vous avez vraiment besoin de vendre.
La plus grande partie de votre temps et de votre énergie doit être consacrée à la recherche du bon prix, ou de trouver un bien qui deviendra une bonne affaire.
Tant que vous êtes à la recherche du vendeur qui vous permettra de faire une bonne affaire, vous n’investirez que du temps, pas votre argent.
Je sais que je me répète, mais vous devez tout faire pour acheter en dessous du prix marché. En tant qu’investisseur, c’est votre objectif principal.
Le meilleur conseil avant d’acheter
Si vous n’y arrivez pas à vos fins, laissez tomber et cherchez une autre proie. Dans l’immobilier il est préférable de ne pas faire d’affaire plutôt que d’en faire une mauvaise. Les mauvais achats se caractériseront toujours par une durée de financement plus longue, et des intérêts plus importants. Ce qui vous empêchera de réinvestir plus rapidement et freinera votre enrichissement.
D’accord ou pas d’accord ?
Maintenant utilisez la partie réservée aux commentaires (au bas de la page) pour me dire si vous êtes d’accord ou pas, ou pour raconter votre histoire. Le but est de partager des expériences avec les autres lecteurs du site afin que tout le monde puisse avancer plus vite.
je tiens à vous féliciter pour le travail formidable que vous effectuer à travers ce blog.
j’ ai une question olivier . En cas de non paiement du loyer par le locataire est ce que c’ est l’ agence immobiliere qui doit payer le propriétaire sachant que l’ on a contracté une assurance dans cette agence… Merci a vous.
C’est l’assurance qui payera
Bonjour Olivier,
C’est sûr la clef n°1 est belle et bien d’acheter en dessous du prix du marché. Pour cela, il faut bien connaître votre secteur, ne pas être pressé, se créer un réseau et comme vous le soulignez savoir dire non quand il le faut.
@Adrien, je suis d’accord avec vous, dès qu’il y a des évènements « non souhaités », imposés par la vie elle même, cela peut se révéler très intéressant pour l’acquéreur.
Connaissez vous les achats aux enchères ? Est ce possible de trouver la pépite ?
A bientôt,
Olivier
bonjour olivier voila j’ai terminé votre livre il y a 2 jours et je suis tous les jours sur votre blog. Aujourd’hui je suis votre conseil « se payer en premier » depuis 2 mois ( je n’ai jamais épargné) avec un salaire de 1200 euro net, à hauteur de 40% (épargne livret A) car je suis logé gratuitement a 26 ans
j’essaye de me pencher sur l’immobilier sur marseille direction a l’agence je visite 4 biens 1 seul me plait. T2 30 m2 valeur de l’agence 59000 impossible à négocier sachant que le prix devrait être de 52000 donc si j’ai bien compris les frais d’agence sont de 7000 euro alors je vois que c’est pas possible d’acheter en dessous du marché. Sachant que les frais de notaire seraient de 6000 euro environs la totalite du bien serais de 65000.
Si cet appartement est trop cher il faut passer à un autre. Cela ne sert à rien de s’acharner.
Perso je consulte les annonces avec des rendements brut supérieurs à 8%, ensuite je cible les annonces qui comportent des petits plus qui se démarquent des autres affaires ( garage, parking, situation, environnement,grand balcon), ensuite je visite …
Plusieurs remarques :
1/ « la seule manière de gagner de l’argent si vous achetez plus cher est de revendre plus cher » pas forcément, il est possible d’amortir le bien quelque temps en le louant. Les revenus locatifs, avec le temps remboursent l’emprunt. En quelques années il est possible de le revendre au même prix tout en gagnant de l’argent. C’est plus long et moins rémunérateur mais possible. Qu’en pensez vous?
2/ comment savoir quel est LE prix du marché? Il me semble qu’il y a un site concernant les ventes réalisées par les notaires par quartier mais je ne le retrouve pas. Le connaissez vous?
3/ selon vous, lorsqu’un bien s’autofinance complètement (prix+notaire+travaux), est ce que cela signifie qu’il s’agit d’une bonne affaire, en dessous du prix du marché? Vous me direz sans doute tout dépend de la durée…. Sur 15, 20, 25, 30 ans?
4/ autre possibilité pour gagner de l’argent même si on achète au dessus du prix du marché, la location saisonniere, qu’en pensez vous?
5/ autre possibilité pour gagner de l’argent : diviser le bien en 2 et louer les 2 en meublé. Qu’en pensez vous?
En ce qui me concerne je suis en train d’acheter un bien très bien placé (au pied du métro d’un bon quartier ). Je le divise en 2 pour le louer en saisonnier quelques temps. J’ai pris un emprunt long qui me permet de dégager des revenus tout de suite. Je compte utiliser cet argent soit pour partir sur un autre projet, soit pour commencer à rembourser une partie de l’emprunt et avoir la possibilité de le louer en meublé classique par la suite de manière à ce qu’il s’autofiannce largement. Dans le 1er cas, je peux réinvestir très rapidement et recommencer (6mois). Dans le second cas, en un an maxi j’ai atteint mon objectif. Je précise que le bien que j’achète est une bonne affaire si je le compare aux biens que l’on voit en vente ou par rapport à mon projet. En revanche je ne connais pas précisément les réels statistiques de vente par type de bien dans ce quartier.
Bonjour
1) Exact, c’est dans cet article
https://www.olivier-seban.com/devenir-riche-avec-immobilier
2) Pour le prix du marché, voir aussi cet article
https://www.olivier-seban.com/immobilier-prix-du-marche
3) Un bien peut s’autofinancer sans que cela soit une bonne affaire et en payant au dessus du prix marché
4-5) excellent moyen d’augmenter la rentabilité
Bonjour Olivier,
Evidemment je suis d´accord avec vous. Reste à trouver le prix en-dessous du marché. Pour cela les meilleures affaires sont souvent liées aux divorces / séparations et aux héritages.
Bonne journée.
Adrien.