80 000€ de plus value sur ma première bonne affaire
Comment acheter 4 appartements à Paris avec un salaire de 2100€
A 34 ans, Sébastien vient d’acheter son 4em appartement à Paris, avec un salaire de 2100€. Bien sûr, il a bénéficié de la hausse de l’immobilier, mais cela n’explique pas tout.
A la fin de la vidéo, je vous donne quelques stratégies pour bien investir dans l’immobilier.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Je vous propose de découvrir l’histoire immobilière de Sébastien, qui a 34 ans et qui touche un salaire de 2100 €. Sébastien a démarré dans l’immobilier il y a 10 ans, en achetant sa résidence principale. Il en est à sa 4ème opération immobilière à Paris. Certes il a bénéficié de la hausse des prix, mais ce qui est important c’est que la première affaire était une très bonne affaire et c’est à partir de là que tout a commencé, et qu’il a pu acheter ses autres appartements. Vous allez me dire « c’est difficile quand on ne connaît pas l’immobilier ». Je suis d’accord avec vous mais il y a une phrase que je ne cesse de répéter : apprenez à investir avant d’investir. Dans l’immobilier, ce que vous savez vaut des dizaines de milliers d’euros. Cherchez la bonne affaire, vous ne la trouverez pas en 24h, mais elle vous permettra de vous enrichir dans l’immobilier.
Bonjour Sébastien, tu as commencé à investir dans l’immobilier en 2003, tu avais 23 ans. Tu as commencé comment ?
J’étais en colocation et en regardant les loyers je me suis dit que je devrais payer l’équivalent d’un loyer, peut être un peu moins en remboursant un crédit pour acheter ma résidence principale. Je suis parti de la colocation pour retourner vivre chez mes parents et économiser les frais de notaire, ensuite j’ai recherché un appartement à Paris.
Qu’as-tu trouvé ? Qu’as-tu acheté ? A quel prix ?
J’ai fait des recherches, et j’ai trouvé un appartement dans le 11ème arrondissement. Le prix était de 73 000 € pour un studio de 22 m². C’est le prix que j’ai payé pour l’appartement parce que je n’ai pas négocié.
Le but était de faire un investissement locatif ou pour ta résidence principale ?
C’était pour ma résidence principale. Il y avait la salle de bain à refaire et un peu de plomberie. Il y en avait pour 1500 à 1800 €. J’ai habité l’appartement pendant 3 ans. Pour parler des mensualités, j’avais un crédit sur 20 ans avec un taux de 4,3%. Cela me faisait des mensualités de 455 €. Le même montant qu’une location à Paris à cette époque. 3 ans après, je voyais que l’immobilier évoluait beaucoup. J’ai fait estimer par une agence immobilière. La personne de l’agence m’a dit que l’on pouvait le louer 615 €. Mais je me suis dit que j’allais vendre l’appartement pour acheter plus grand. J’ai mis une petite annonce en 2007 à 140 000 €.
J’ai eu beaucoup d’appels, alors j’ai remonté le prix à 165 000€ sans passer par une agence. J’ai eu un acheteur qui avait mon âge et il m’a fait une proposition sans négocier. Sauf que l’appartement ne faisait que 21 mètres carrés au lieu des 23.
Avec la loi carrez on a droit à 5% d’écart.
J’ai rappelé le vendeur et nous avons renégocié le prix à 160 000 €.
Tu as acheté à 80 tu revends à 160, tu ne paies pas d’impôts sur les plus value puisque c’est ta résidence principale. Au final tu te retrouves avec un capital de 80 000 €.
J’ai fait une belle plus-value mais tout monte en même temps, et je trouve un appartement de 35 m² à 210 000 € avec beaucoup de travaux de rénovation.
J’apprends que cet appartement est une succession. En discutant avec l’agence immobilière, ils me disent qu’ils l’ont depuis plusieurs semaines mais pas d’offres d’achat. Je prends un notaire pour faire accélérer les procédures et finalement je le négocie à 192 000 €.
Tu as fait un crédit, mais as tu emprunté pour les travaux ?
Oui. Il me manquait un peu d’argent pour faire les travaux.
Donc tu deviens propriétaire de l’appartement, tu fais quelques travaux, et tu y habites.
Oui, pendant deux ans, et je le revends en mettant une petite annonce à 280 000 €. Le lendemain matin j’avais 60 personnes intéressées par l’appartement. Cela veut dire que j’aurais pu le vendre plus cher. J’ai vendu à un couple qui n’a pas négocié. Ils ont quand même essayé, mais je leur ai dit qu’il y avait beaucoup de monde qui attendait.
Je m’installe avec ma compagne, ma situation professionnelle évolue, et je me dis qu’il serait bien d’avoir un appartement comme bureau, et si je n’en ai pas besoin je pourrais le mettre un jour en location. Je trouve un studio de 15 mètres carré pour 135 000 € frais d’agence inclus. Mais au final je trouve du travail. Je mets l’appartement en meublé à 690 € et je reçois beaucoup de demandes. J’ai choisi le locataire qui avait de bon garant. C’était un étudiant mais il est parti. J’ai reloué l’appartement à 715 €. Le nouveau locataire est resté quelques mois, et maintenant je suis à 745 €.
Quel est le montant de tes mensualités pour le crédit ?
Les mensualités sont environ de 450 €. J’ai toujours l’appartement puisqu’il me rapporte de l’argent ? Maintenant je suis en train d’acheter un nouvel appartement. Le prix était de 180 000 €. Je l’ai négocié à 146 000 €
44 000 € de moins juste en négociant ?
Le prix avait un peu baissé parce que le vendeur avait du mal et le locataire qui ne laissait pas faire les visites.
Tu en es à ton quatrième appartement à Paris, est ce que c’était difficile ?
Ce n’était pas difficile. Pourtant même quand j’en parle à mes amis, ils voient bien mon parcours mais ils disent « tu as eu beaucoup de chance, tu as acheté tes appartements au bon moment, tu as trouvé une bonne affaire ». Mais il n’y en a aucun qui prend en compte que ce n’est pas arrivé par hasard. Je me suis quand même déplacé, que je regarde les annonces, etc…
La seule différence entre eux et toi est que tu as fait les choses. Tout le monde sait comment se déroule une transaction immobilière, mais beaucoup restent spectateurs. J’insiste sur le fait que Sébastien à un salaire normal, et qu’il en est à son quatrième studio.
Tu m’as dit aussi que dans 4 ans tu allais pouvoir solder le crédit. C’est-à-dire que tu seras complètement propriétaire de cet appartement qui vaudra potentiellement 140 000 € sans compter que tu percevra, avant impôts, 8000 à 9000 € de loyers chaque année, pendant ce temps.
Je vais mettre des nuances au parcours de Sébastien. Même si ses amis lui ont dit « tu as fait une bonne affaire », il est vrai que pendant cette période les prix montaient. Et il est clair lorsque vous êtes dans des périodes haussières de l’immobilier, acheter sa résidence principale et la revendre c’est une bonne manière d’investir sans payer d’impôts et en plus vous êtes logés.
Si les prix des appartements baissent, ce n’est pas parce que vous avez fait une bonne affaire que vous êtes certain de faire une plus value au moment de la revente. Pendant les marchés baissiers, vous avez plutôt intérêt à acheter, mettre en location et faire du rendement locatif, de manière à ce que ce soit le locataire qui paie votre crédit. A un moment le marché repartira et vous pourrez faire de la plus value. Donc les stratégies ne sont pas les mêmes en fonction des périodes et des tendances du marché immobilier. Mais encore une fois le plus important c’est de faire les choses.
Beau parcours, bravo Sébastien.
Je pense que le conseil serait de trouver une grande surface (mais à taille humaine, pas un immeuble) qui soit divisible, afin de créer plusieurs petits apparts qui se vendent et se louent bien plus chers au m2. Je ne conseille pas à Sébastien de quitter son boulot pour faire de l’immobilier à temps pleins.
J’ai hâte de connaître la recommandation d’Olivier !
Bon investissement à tous,
Juliette
Bravo Sébastien.
Tu peux te lancer maintenant comme démarcheur professionnel ou agent immobilier pour débusquer de bonnes affaires dont tu feras profiter des futurs acquéreurs en leur proposant aussi tes conseils et services pour le financement et les travaux.
Je suis intéressé et prêt à te rémunérer.
Je recherche au cœur de Paris près des grandes écoles (V et V Iè arrondissement ou XV è près Montparnasse) un 2 pièces.
Merci de ta réponse.
Bonne recherche.
Salut amical,
François.
Bonjour Olivier et Sébastien !
Merci pour ton témoignage qui me donnent des idées pour mon activité d’aide administrative en tant qu’auto entrepreneur.
C’est vrai que nous avons pu découvrir, beaucoup d’astuces, avec Olivier depuis qu’on nous avons commencé la formation IMMOB2a… bref
L’idée d’acheter et de rénover un immeuble est excellent surtout dans paris donc tu pourrais y aller! Essaye la location saisonnière car ça marche bien comme Olivier l’a dit. Acheter rénover et faire plusieurs lots…
J’en profite pour vous dire que je recherche une location d’un bien à mettre en sous location comme Olivier en a parler donc si tu as quelque chose à me proposer je suis prenant. En fait étant auto entrepreneur je ne peux prétendre à un crédit immo. Et là je suis une formation d’agent com avec OPTIHOME afin de vendre des maisons à mes clients que je conseille dans l’immo à défaut d’être proprio pour le moment.
Bonne continuation Sebastien!
Bonjour,
Sébastien, mon conseil est de se diversifier.
Deux aspects selon moi.
Ou développer sur immobilier au travers une structure juridique plus adaptée et / ou changer aussi d’axe en orientant ta prochaine plus-value sur le marché boursier par exemple.
Concernant la mise en place d’une structure, je pense savoir ce qui pourrait te convenir.
Mais c’est une super info que bien des conseils vendent 1500 euros. Je la garde donc sous le coude. En plus, il me manque des données personnelles pour savoir si tu rentres dans le cadre.
C’est juste un petit paradis fiscal pour ceux qui justement on des revenus liés au travail comme toi, pas trop élevé……
Attention, dans ta plus-value, il faut enlever à mon sens le temps passé aux travaux, ta main d’oeuvre…c’est important. Ça c’est juste le fruit de ton travail, comme si tu faisais des heures sup, mais dans un autre domaine
A bientôt
Philippe
Bravo Sébastien, pour avoir commencé au bon moment, et surtout pour continuer maintenant. Moi aussi j’ai investi en 2003, et à l’époque il était possible sans trop de difficultés d’autofinancer un bien. Aujourd’hui, sur Paris, c’est difficile. Il serait intéressant de savoir combien tu comptes louer ta nouvelle acquisition, et les caractéristiques de ton prêt, donc quel niveau d’autofinancement penses-tu pouvoir obtenir ?
Bonjour,
Le crédit immobilier pour mon dernier appartement est de 734€ (avec assurance) / mois.
Mise en location fin Octobre 2013. (la vidéo date de l’été 2013).
Le locataire me verse un loyer mensuel en meublé de 790€ CC.
J’ai financé les frais de notaire et les matériaux pour les travaux.
Cdt,
Sébastien D.
Bonjour Olivier et Sébastien,
Merci à vous deux pour ce vidéo qui est très riche en informations et en conseils.
Félicitations à toi Sébastien puisque tu es quelqu’un qui sait faire bouger les choses.
Il est vrai que dans l’immo il faut de la chance pour réussir mais la chance n’arrive pas toute seule, elle vient avec beaucoup d’efforts personnels.
Je suis une investisseuse comme toi mais j’avoue que je connais beaucoup moins de succès que toi. Je tire des leçons en regardant ta vidéo.
Si ça ne te dérange pas, pourrais tu stp me communiquer le contact de ta courtière car je suis à la recherche d’un ou d’une courtière qui m’accompagnera dans les futures transactions immo.
D’avance merci de ton retour.
Bon vent.
Léa DUONG
Bonjour,
Étant donné que tu es un bon bricoleur. Je suppose que le conseille d’olivier est tout simplement de trouver un bien, le retapper et le revendre pour emmagasiner une plus-value.
Yossef
Bonjour à tous!
Merci Sébastien pour ce témoignage et cette vidéo d’excellente qualité, comme d’habitude avec Olivier Seban. On est dans la continuité de la formation immo2a qui était fantastique au niveau du contenu et des intervenants.
Par ailleurs Olivier a raison de dire que les intervenants sont rares sur paris.
Bonjour,
Ce sont de belles opérations, surtout quand on sait que ce sont des biens autour de chez nous.
Je trouve que Sébastien a l’œil pour trouver de bon achats. Bon courage! Et merci de me donner envie de réinvestir dans l’immobilier à Paris, c’est un valeur sûre dans la capitale.
Bonjour Sébastien,
Je pense que tu devrais rechercher un immeuble de rapport à rénover pour négocier le prix et revendre ses appartements rénovés petit à petit tout en mettant les autres appartements en location meublée.
cordialement,
Xavier
Bonjour Xavier,
Je réfléchis à un immeuble de rapport depuis quelques temps.
1/ Soit pour rénover les appartements et les mettre en location les uns après les autres afin de créer de la valeur et d’avoir des rentrées d’argents supérieures à mon crédit.
2/ Soit pour faire comme pareil et revendre l’ensemble et créer une plus-value.
En revanche il me semble que revendre les appartements petit à petit risque de me faire entrée dans la case (marchand de bien). Mais c’est OLIVIER qui pourrait répondre mieux que moi à cela.
Cdt,
Sébastien D.
oui je comprends mieux Sébastien mais si tu achètes l’immeuble de rapport au non d’une société foncière et non en nom propre, ça devrait t’aider ?
Pour répondre a la question d Olivier je poserais en premier lieu deux questions fondamentales a sebastien:
1) Quel est ou quels sont les objectifs de Sébastien ?
Et 2) en combien de temps il veut l obtenir ou les obtenir?
Une fois ces deux réponses donnés on pourra réellement définir un plan d action plus approprié car c est sur il a de bonnes compétences entre les mains pour reussir de belles choses
Merci sebastien pour ce temoignage genereux
Et merci oilivier pour ces vidéos très enrichissantes et inspirantes
Bonjour,
Tes questions sont très pertinentes !
Effectivement AVANT de définir des actions il faut savoir où l’on veut aller.
Pour ma part j’ai pour objectif de devenir indépendant financièrement dans les 8 années à venir. Cela fait quelques années maintenant que je me fixe des objectifs annuelles, à 5 ans et plus. Cela m’aide beaucoup car d’une part je me pose et réfléchis sur ma situation actuelle, ce que j’ai accomplis, ce que j’ai loupé etc. Dans un second temps je décide des objectifs. Une fois que j’ai mes objectifs je mets des actions en oeuvre pour les atteindre.
ex : en début d’année 2013 l’un de mes objectifs était d’acheter un nouvel appartement sur Paris pour le mettre en location meublé et que le loyer couvre les charges du crédit et la plupart des dépenses liées à ce nouveau bien (assurance, charges, travaux syndic, taxes et impôts).
Une fois cet objectif fixé, j’ai mis des actions en places :
– recherche d’appartement,
-trouver un courtier pour m’aider à trouver le meilleur crédit dans ma situation,
-prendre RDV avec un fiscaliste pour faire le point sur ma situation et trouver des solutions pour payer moins d’impôts (à cause des loyers déjà perçut l’année précédente par mon premier studio meublé et anticipé les futures appartements).
-Des solutions du Fiscaliste, en ont découlé une nouvelle forme de gestion de mes appartements en fin d’année 2013 pour passer en LMNP au réel (LOUEUR MEUBLE NON PROF) et j’ai contacté un comptable pour gérer cela à ma place.
Bref tout cela pour dire que je me fixe mes Objectifs et que je fais mon max pour les atteindre. Depuis que je fais cela, je trouve que tout devient très clair et les étapes de réalisation se dessinent d’elles-mêmes.
Ce qui est intéressant, c’est que grâce à cela les choses vont de plus en plus vite.
Cdt,
Sébastien D.
Bonsoir à tous,
A partir du moment où la résidense principale de Sébastien est quasiment payée, il se retrouve en situation de repartir à zéro au niveau de l’endettement.
Il doit viser maintenant l’achat avec autofinancement par la location classique ou mieux saisonnière.
Il faudra tenir compte des impératifs de la nouvelle loi ALUR, passée au sénat en deuxième lecture à la fin du mois dernier, et notamment au niveau de Paris.
Merci à Olivier pour sa formation IMMOB2A et pour son séminaire du 1er février dernier, auquel j’ai assisté.
Aux lecteurs d’Olivier, je ne peux que recommander de se former dans l’immobilier avant d’investir, sinon vous risquer d’en prendre pour vingt ans (de crédit bien-sur) et de bloquer vos finances sur le long terme pour payer une « mauvaise » affaire.
Cordialement. Patrick
Bonjour tout le monde,
A mon avis, dans sa situation actuelle : apport perso, capacité d’endettement… Il faut qu’il passe à la vitesse supérieure c.-à-d. Trouver des opportunités (dans le contexte d’un marché qui est à la baisse), d’investir sur 1 ou 2 projets sur lesquels, il peut mettre en location (penser à de la location solidaire du type Solibail donc les loyers proposés ne sont pas si différenciés à ceux du marché mais vous avez une assurance de loyer impayé et aucun soucis de recherche de locataire pendant plusieurs années), sans compter les déductions d’impôt que Sébastien peut obtenir car maintenant : déficit foncier……
Bonjour,
Je lui proposerais de retaper un petit immeuble de 3 ou 4 logements et de les mettre en location. Voire de revendre un appart pour avoir du cash pour continuer à investir.
Alex
Merci pour ce partage.il doit utiliser son talent pour acheter
Encore et aider les autres comme moi
Bonjour Olivier
moi j’a ma résidence principale achetée a crédit et j’ai au dessus du mon garage une surface de 60m² vierge dans laquelle je peux même faire une petite mezzanine. le seul « pb » c’est que la toiture est a refaire completement avec la charpente!
je suis bricoleur mais pour tout renover il faut du temps et pendant ce temps faut payer le credit….ça se mord la queue….
merci a ceux qui me donneront des idées!
Seb
Continuer à investir, acheter pour louer ou revendre pour toucher une plus value, étant donné qu’il est plutôt bricoleur .
bonjour,je pense que sebastien pourrait acheter un bien a renover pour le mettre soi en location soi le revendre pour faire une plue vallue.bonne chance a vous.cordialement,anthony 28 ans de grenoble.ps:merci pour vos videos je m interesse beaucoup à l immobilier et je » fais » les choses du moins j essaye…?
Pour ma part, je lui conseillerai d’investir en action avec dividendes ou SCPI, pour diversifier son patrimoine.?
bonjour Anto,
Pour le moment je vais continuer à faire ce que je sais faire dans le domaine de l’immobilier.
Cdt,
Sébastien D.
Même chose pour moi : Immo à plein temps, ou mi-temps dans un premier temps surtout que son studio en location lui rapporte un cash flow positif de presque 300€ avant impôts, ce qui lui laisse 1300€ par mois pour vivre le temps de mener à bien sa prochaine affaire… d’autant plus qu’il est en couple et que donc les frais de vie sont amoindris.
Le conseil d’olivier serait je pense de se consacrer a l’immobilier a plein temps,étant donné que Sebastien est bon bricoleur et qu’il a une bonne expérience dans l’investissement immobilier,son job de salarié lui rapporte 25KE annuel actuellement.
Une somme qu’il pourrait gagner en faisant une bonne affaire a rénover en l’espace de 3 mois,ça lui laisserai 9 mois de l’année pour en faire d’autres … ?
En tout cas merci Olivier pour toutes ces videos !?
Bonjour,
Moi je lui conseillerais de quitter son job pour ne faire que de l’immobilier. Car pour acheter, rénover et revendre cela prend quand même du temps. Au lieu de faire cela les week-end il aurait plus de temps libre pour les visites, les travaux…
JULIEN
Bonjour Olivier,
Beau parcours. J’ai une question, combien de temps ont pris les travaux des deux premiers appartements ? Et combien de temps prend la gestion de l’appartement dans lequel Sébastien voulait faire son activité professionnel ?
Je travaille et j’aimerais faire la même chose mais j’ai pas beaucoup de temps à y consacrer.
Bravo Sébastien et Merci Olivier pour vos vidéos et articles sur le sujet de l’immobilier.
Fred D.
Bonsoir Fred,
Dans le premier appartement les travaux m’ont prix presque deux mois en y travaillant quelques soirs par semaines et pendant mes jours de repos. J’estime à environ 30 jours pleins.
Pour le second c’était un peu plus long car presque deux fois plus grand et beaucoup à refaire. Environ 50 journées à plein temps et environ 10 journées d’interventions de mon père pour la plomberie.
En ce qui concerne la gestion au quotidien des locations cela ne prend quelques minutes par mois pour vérifier que les loyers sont virés sur mon compte et je leur envois leur quittance par la poste. En revanche lorsque je fais une recherche de locataire il faut rédiger l’annonce (Une fois que l’annonce est créée j’utiliser toujours la même). En général je fais moins de 5 visites car je sélectionne sur dossier AVANT de faire visiter. Puis il faut compter 1h30 pour l’entrée dans le studio et 1h00 pour la sortie du studio. Depuis que je fais de la location je n’ai eu à me déplacer qu’une fois chez une locataire car un disjoncteur du tableau électrique ne fonctionnais plus alors je suis allé le changer chez Leroy Merlin pour mois de 10€…
J’espère avoir répondu à tes questions.
J’ai un travail qui me prend beaucoup plus que 35h par semaine et je m’organise très bien pour faire ce que j’ai à faire pour mes locataires sans que cela pose de problème. Quand j’en aurai 10 cela changera peu être (mais je ne travaillerais sûrement plus pour un patron)…
Cdt,
Sébastien D.
Bonjour Olivier,
Cette vidéo est très intéressante mais vous n’expliquez pas comment Sébastien à financé ou fait financer ses appartements dans les détails.
Avec ses revenus de 2100€ comment a-t-il fait pour financer ses crédits ? Les banques prêtent jusqu’à seulement 33% d’endettement, non ?
Stef.
Bonsoir Stef,
Je ne vais pas rentrer dans les détails des prêts immobiliers mais ce que je peux te dire c’est que je suis passé par une courtière très efficace. Elle m’a trouvée une banque qui correspondait à mon profil (investisseur immobilier) et à mes attentes (pas de frais de dossier, sans pénalités en cas de remboursement anticipé, faible taux etc….). Lors de ma dernière acquisition mon taux d’endettement était de 47%. C’est bien supérieur à 33% mais le dossier était bien monté, de plus je peux justifier de bonnes tenues de comptes, de mon expérience dans l’immobilier, de rendements locatifs et d’argent que j’ai dans divers banques.
Cdt,
Sébastien
Salut Sébastien,
J’ai personnellement fait plusieurs belles plus-values dans l’immobilier aussi. Formation, pratique, erreurs: le travail de toute une vie car c’est un apprentissage au quotidien et on ne cesse jamais d’apprendre. Il ne faut surtout pas s’arrêter aux études, surtout en ce qui concerne les finances personnelles.
Mais le jeu en vaut la chandelle ?
Ben
Bonjour ,
J’ai à peu près le même parcours que Sébastien. J’ai 35 ans, après avoir acheté mon premier appartement 42KE, en habitant chez mes parents je l’ai vendu 128KE quelques années après.
J’ai ensuite acheté un studio dans lequel je suis resté vivre 1 an pour le mettre en location et acheter un appartement plus grand.
2 ans plus tard, je revend mes trois biens pour financer ma résidence principale, à 28 ans j’ai fait construire mon pavillon en payant comptant.
J’ai ensuite revendu ce pavillon pour revenir sur Paris et acheter un 4 pièces financé à 40%, j’ai ensuite racheté 2 studios, dont un en défiscalisation scellier en 2010.
Mais comme l’indiquait Olivier, c’est différent aujourd’hui, et surtout, tout dépend du but de chacun. Pour ma part je souhaite gonfler mes revenus pour la retraite.
Moi ce que je ferais à ta place Sébastien, je resterai en location, ferai des opérations d’achat revente (car tu es bricoleur, ce qui n’est pas mon cas), pour rembourser mes encours, pour ainsi financer soit ta résidence principale ou d’autres biens à louer.
Bonne soirée
Patrick
Le conseil : c’est « travail non imposé », de retaper des biens en RP et les vendre sans impôt sur la plus value. Is it right?
Bonjour,
C’est dommage de ne pas avoir plus de détails sur la belle négo de 44 k€!
Et que compte-il faire de ce dernier achat : le retaper et le revendre ou location meublée?
On reste un peu sur notre faim! 🙂
Pour le conseil d’Olivier, j’ai hâte de le connaître.
Je supposerai qu’il se reconvertisse en marchand de bien mais je ne suis pas certaine que ce soit ce conseil là…
Bonsoir Synergy,
Concernant ma dernière négociation du 17m2, comme je l’ai expliqué, dans la vidéo, j’ai failli le visiter mais le locataire ne laissait pas visiter les futurs acheteurs. C’était début 2013. J’avais passé un peu de temps avec l’agence immobilière pour discuter du bien avec eux. J’avais fais des simulations, contacté ma courtière etc… Les visites que je programmais s’annulaient régulièrement. Alors l’agence m’a dit qu’ils allaient faire une pause sur ce bien tant que le locataire ne laissait pas visiter car ils commençaient à se lasser d’annuler les visites. Cela les décrédibilisait et ils perdaient leurs temps.
Quelques mois plus tard l’agent immobilier m’a rappelé car je lui avais dis que j’étais très intéressé pour le visiter s’il redevenait disponible aux visites (le bien me paraissait intéressant et il avait « un plus » je reviendrais là dessus en fin de post). Au tout début l’annonce indiquait 180 000€. Puis lorsque l’agence m’a rappelé le propriétaire avait baissé (sur les conseils de l’agence immobilière) à 155 000€. Lorsque j’ai fais ma visite et ma proposition j’ai précisé que je voulais revoir le prix à la baisse et lui ai donné un délai d’une semaine pour me répondre. Cette date tombais pendant une de mes semaines dans le sud de la France, j’ai du négocier au téléphone, par mail. Un jeu de ping pong s’est engagé, j’ai avancé mes arguments (travaux, pas assez d’argent etc…). Bref puisque le vendeur ne me donnait pas de prix, je me suis décidé à lui donner le mien : 140 000€, il n’a pas accepté puis j’ai remonté et il m’a finalement dit : OK mais pas pour 140 000 mais pour 147 500€. Il savait que j’étais en vacance et que mon téléphone portable et l’internet ne fonctionnaient pas très bien. J’ai prix une journée et demie pour lui répondre (ce qui était très long pour moi car je risquais de le perdre… Mais je savais par l’agence que j’étais le seul sur l’appartement). Cette info était importante car nous étions à l’époque, juste avant le début des vacances d’été 2013. Ma réponse était assez courte : « je ne peux pas me permettre de monter au-dessus de 145 000€ à cause des travaux et de mes revenus ». Dans la tournure de mes mails je lui faisais comprendre que j’étais en vacances et que gérer la négo à distance n’était pas très confortable pour moi et je voulais profiter en priorité de mes vacances plutôt que passer mon temps à négocier.
L’agence m’a dit que le vendeur acceptait à mon prix.
Cela était assez délicat et j’avais vraiment peur de le perdre.
La raison pour laquelle je ne devais pas passer au-dessus de 145 000€ c’est que le remboursement de mon prêt devait rester impérativement au-dessous des revenus potentiel des loyers que j’allais en retirer une fois mis en location meublée. Si j’avais suivie l’acheteur et accepté son prix l’affaire aurait été toujours rentable pour moi mais j’attendais un surplus par mois.
En fonction des futures loyers je me suis fixer un montant maximum d’achat. La plupart des gens auraient augmenté. Mais le seul but de mes investissements c’est qu’ILS SOIENT RENTABLES. Sinon… pourquoi investir ?
J’ai parlé d’un « plus » sur cet appartement en début de post. La raison pour laquelle je me suis tant accroché à ce bien est qu’il possède une chose que ni le vendeur ni l’agence n’ont mentionnés. Mais que j’ai vu tout de suite et qui était un ENORME ATOUT. C’est qu’il y une cour de 18m2 devant les deux fenêtres du studio et que la fin de la cours commune se termine sur mon studio. Autrement dis : pas de vis à vis, pas de passage. Mon idée est de demander à la prochaine A.G. la jouissance exclusive de cette parcelle. Si cela est accepté par le vote des copropriétaire cela aura deux conséquences :
1/ Je le louerai plus cher,
2/Le jour ou je revendrais il prendra de la valeur inévitablement même en période de baisse car on lui ajoute 18m2 de cour/jardin (que je n’achèterais pas) que j’aménagerai pour créer un coup de cœur. A Paris cela est très rare !
Bonjour Olivier et Sébastien,
Que ce soit dans l’immobilier ou en bourse, on voit bien l’intérêt de débuter tôt et de se former au fil des années et des expériences. La jolie plus-value récente de 80 000 € de Sébastien a pris ses racines 10 ans plus tôt quand il a choisi de se former et d’apprendre. Le chemin est long, mais les résultats sont à la hauteur des espérances et des efforts.
Félicitations Sébastien ?
Ben
Bonjour Ben, merci pour ton commentaire.
Effectivement cela ne s’est pas fait du jour au lendemain. Lorsque j’analyse mon parcours aujourd’hui je suis partagé par deux sentiments.
Je suis très heureux d’avoir agit très tôt, (quelques années seulement après être entré dans la vie active). Je suis passé à l’action, je l’ai fait ! Je me suis lancé alors que je n’y connaissais rien. A l’époque, je ne voyais que des avantages à devenir propriétaire de ma résidence principale, je ne m’étais pas posé cinquante questions (c’est aussi ça être jeune, on agit avant de réfléchir ! on ne voit pas le danger, on n’a pas peur etc…). La hausse des prix de l’immobilier m’a aidé à vendre pour acheter un second bien immobilier plus grand (je passais d’un studio à un deux pièces de 35m2 toujours à Paris)… La suite est dans la vidéo et les montants de mes plus-values sont dans la vidéo.
Mon deuxième sentiment est que j’ai perdu beaucoup de temps en réalité. Comme tu le soulignes dans ton commentaire et comme ne cesse de le répéter Olivier : il faut se former et apprendre. Pour reprendre les mots exacts d’Olivier : Il faut apprendre à investir avant d’investir, car les gains ou les pertes se comptent en dizaines de milliers d’euros. Cela fait quelques années que je me forme au vaste sujet de l’investissement immobilier. Et surtout au-delà de me former, je mets en pratique, je cherche, je visite, je fais des offres, des plans immob, j’imagine des scénarios, je fais des tableaux pour voir les chiffres des dépenses et les gains/revenues etc… Bref je suis dans l’action !
Avec le recul je sais que j’ai fait des erreurs. Essentiellement des petites erreurs qui ne m’ont pas couté très cher à la vue des gain,s des plus-values et des loyers que je perçois chaque mois.
Sébastien
Merci pour ce témoignage. L’inversion du marché immobilier prend en moyenne 18 mois. Le temps que les vendeurs acceptent de baisser leurs prix ou que les acheteurs acceptent d’ajouter au pot. C’est à ces moments qui faut changer.
Je ne connais pas tous les paramètres propres à Sébastien, mais avec ses connaissances et son parcours, peut-être que l’idéal serait de monter une petite boîte de conseil pour aider les gens dans leur démarche d’investissement.