Acheter un parking et faire une plus value rapide
Investir dans un parking et le transformer en box
Les parkings sont une excellente façon d’investir dans l’immobilier, aussi bien pour obtenir des loyers ou réaliser une plus value.
Ainsi, un box se louera plus cher qu’une simple place de parking, et se revendra aussi plus cher. Vous pourrez donc faire une plus value en achetant une place de parking et en la transformant en box. C’est exactement ce qu’à fait Christophe. Découvrez ici la 2em partie de son histoire immobilière.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Acheter un parking pour faire une plus value rapide (transcription)
Bienvenue pour la 2em partie de l’histoire immobilière de Christophe, qui va nous parler de son deuxième investissement immobilier : l’achat d’un parking.
Il va vous expliquer comment générer de la plus-value sur un parking, en le transformant en box. Vous allez voir que l’opération est simple. Pour le moment il ne sait pas s’il va mettre le parking en location ou s’il va le revendre pour encaisser la plus-value.
Bonjour Christophe, tu as fait une deuxième opération immobilière, peux-tu nous en dire plus sur cette transaction ?
Après l’achat de l’appartement, j’avais dans l’idée d’en acheter un deuxième. Mais mon taux d’endettement étant un peu élevé. Je me suis orienté vers l’achat d’un parking.
Je me suis donc mis à chercher des places de parking, sur les différents sites immobiliers. J’ai interrogé mon entourage, et un ami m’a dit qu’il résidait dans une copropriété et qu’il y avait une opportunité sur une place de parking.
Tu as payé combien ?
Le prix de départ était de 10 000€. J’ai réussi à l’acheter 7 000 €.
Cela a été long d’obtenir un rabais de 3 000 € ?
Quelques minutes
C’est-à-dire ?
C’était une succession. Les propriétaires étaient sur Paris, ils voulaient se débarrasser du parking. J’ai téléphoné au propriétaire pour lui dire que j’étais intéressé par la place de parking. Mais je lui ai dit que je n’avais que 7 000 euros. Elle espérait en tirer 10 000 euros, mais je lui ai dit que je n’avais pas assez, et elle m’a donné son accord en quelques minutes.
C’est assez étonnant la négociation. Dans la première partie de ton histoire immobilière, tu nous a dit que tu n’avait pas osé négocier, de peur que la bonne affaire te passe sous le nez. Mais là, tu te sentais plus fort.
Oui, je sentais que ce serait facile de négocier.
Vous voyez, d’un coté il n’a eu que 1 000 euros sur 85 000 et maintenant 3 000 sur 10 000, juste en demandant. C’est vrai que ce n’est pas très élaboré comme technique de négociation, mais on s’en moque. Le but c’est d’avoir un meilleur prix. Il suffit d’engager la négociation. Cela ne va pas plus loin que ça. Il faut demander. Quelquefois c’est un peu plus difficile, mais souvent, les négociations immobilières sont relativement courtes, il suffit juste de proposer.
Tu étais prêt à remonter ton prix ?
Oui. Au maximum à 8 000 euros pour la place de parking. Mais pas plus.
Très souvent, les acheteurs ou les vendeurs, d’un appartement ou d’un parking, ne font pas de contre offre. On leur propose un prix, ils disent oui ou non. La vendeuse du parking aurait pu dire : « donnez-moi 8 000 ou 7 500 ». Juste en se re-positionnant, la personne aurait peut-être obtenu 1 000 euros de plus. Alors qu’elle a dit oui, très rapidement. Probablement, elle n’en avait pas grand chose à faire du parking.
Un conseil de négociateur : ne faites pas trop attention aux arguments avancés. Les vendeurs et les acheteurs jouent leur jeu. Ce qui est tout à fait normal. Ils essayent de maximiser leurs gains, pour en avoir le maximum. C’est le jeu, et ils ne sont pas obligés d’accepter votre prix, et vous n’êtes pas obligés de négocier.
Sais tu ce que vas-tu faire de ce parking ?
J’ai regardé combien il pouvait se louer dans le quartier. J’ai vu que ça se louait 100 euros par mois. Et je me suis rappelé de ce que tu avais dit : Combien de mois de loyer on peut encaisser d’un seul coup en revendant rapidement.
En regardant les prix, j’ai vu qu’une place de parking comme celle-ci, transformée en box pour créer de la plus value, se vendait entre 18 000 et 21 000 euros.
Pour le moment la place n’est pas boxée. C’est juste une place de parking.
Donc je me suis dit que cela me ferait 1 200 euros à l’année. Je calcule combien d’années de loyer je peux encaisser si je le vends tout de suite. Comme mon box me reviendrait à 10 500 euros avec les frais de notaire, et les travaux, et que je peux vendre 18 000 euros, j’encaisse une bonne plus-value d’un seul coup. Donc j’ai décidé de la vendre.
En combien de temps penses tu faire l’opération ?
J’ai reçu les papiers du notaire, il me reste à les renvoyer. D’ici une semaine ou deux la vente devrait être faite. Je compte transformer la place de parking en box tout de suite.
Avec un peu de chance dans 4 mois tu auras revendu ton box. Et si tu ne le vends pas, que feras tu avec ton parking ?
Je le mets en location
Parce que la rentabilité est bonne. En louant ton parking 100 euros par mois, cela ferait 12% de rentabilité locative. Ce qui est loin d’être ridicule, à comparer avec un livret A.
Si vous avez 10.000 euro sur votre livret A, qui vous rapporte 2%, il est clair que vous avez intérêt à acheter un parking, qui vous rapporte, dans le cas de Christophe, 12%. Soit 6 fois plus. As-tu envisagé de mettre des motos ?
Le quartier n’est pas vraiment très fréquenté par des motos. Donc à première vue non. Mais je vais peut-être mettre une annonce, pour voir, et prendre une décision.
Surtout, qu’en regardant la photo du parking, la place de Christophe permet de mettre 4 motos. Cela vaut le coup d’exploiter cette piste.
Pour information, combien coute la transformation du parking en box ?
Moins de 2 000 euro. Mais j’ai eu de la chance. La personne à coté de moi a déjà fait un mur pour sa place de parking, afin de le transformer en box. Du coup, ça me fait un mur de moins à monter.
Tu as demandé l’autorisation à la copropriété ?
Elle avait déjà été demandée et acceptée pour ce box.
« Combien de mois de loyer on peut encaisser d’un seul coup en revendant rapidement.
En regardant les prix, j’ai vu qu’une place de parking comme celle-ci, transformée en box pour créer de la plus value, se vendait entre 18 000 et 21 000 euros. »
bonjour,
je souhaitais comprendre ce calcul.
il a acheté 10 000, pour revendre 18 000. Donc une plus value de 8 000€ (hors impôts sur les plus-value à court terme).
S’il louait le box il aurait pu toucher 1200/ an. Ce qui fait presque 7 ans de loyer en un coup, c’est bien cela ?
Selon moi, quoi qu’il arrive, dès qu’il y a une plus-value l’opération est intéressante, alors pourquoi calculer ça ? je veux dire, s’il avait fait 1 200€ de plus value tout de suite, au lieu d’attendre 1 an, cela aurait déjà été plus avantageux.
Si vous faites une plus value de 1200€, cela ne représente que 1 an de loyer, donc même si c’est une plus value, celle ci a peu d’intérêt.
Bonjour Olivier,
Lorsqu’on fait plusieurs achats-revente pour des parkings ou des box, risque-t-on d’être qualifié de marchand de biens comme cela peut être le cas pour des achats-reventes d’appartements?
Merci d’avance
Oui. A partir du moment où les transactions sont fréquentes et récurrentes, vous serez considérer comme professionnelle.
bonjour Olivier,
mieux vaut investir là ou l’on connait c’est a dire dans sa ville ? et dans le cas où je ne trouve pas de bonnes affaires dans ma ville ou ma région, investir ailleurs représente des risques importants d’après vous ? ou il suffit de bien se renseigner sur la situation du marché et bien chercher?
Chercher mieux. Cela vous évitera d’acheter ailleurs et vous obligera à faire une bonne affaire.
Félicitation
le plus dur est de bien choisir le produit
Bonjour Olivier,
je suis à Paris et j’ai pour projet d’investir dans des places de parkings.
Je voudrais acheter des places voitures et y stationner des motos pour rentabiliser au maximum.
J’ai vu que Sofiane avait fait ça avec une très bonne rentabilité mais je voudrais savoir s’il faut des autorisations spéciales pour faire ces modifications? un simple accord de la copro suffit il? il y a t’il des dimensions à respecter ?
merci pour vos réponses
julien.
Il faut appeler la copro (syndic) pour avoir ce type d’info spécifique à chaque bien.
Bonjour olivier,
Christophe t’a dit qu’il était au maximum de sa capacité d’emprunt en ayant acheté un seul appart, alors qu’il précise aussi que ce dernier s’autofinance; diantre!, comment se fait-il que les banques ne suivent pas pour un deuxième appart? voir plus?!
merci Olivier (ou Christophe!) pour votre réponse
La négociation est intéressante, parfois la meilleure des négociations est aussi l’instantanée. Il faut juste avoir dès le départ bien pensé à ce qu’on était prêt à payer au maximum par rapport au projet (location, travaux, revente…).
Pour la rentabilité, c’est vrai qu’entre le brut et le net après impôts il y a une énorme différence qui dépend bien évidemment des revenus du foyer. Cependant, un juste milieu représenté par la rentabilité nette avant impôts permet de déduire toutes les charges de gestion et d’entretien, c’est déjà plus représentatif. En tout cas c’est une intéressante leçon d’investissement, merci pour l’interview. Sophie
Bonjour,
est ce que pour créer un box cela nécessite obligatoirement une demande d’autorisation ? (au syndic ou aux propriétaires des parkings voisins).
merci
D’une manière générale, pour toutes les transformations, il est préférable de demander l’accord. Si cela ne dérange personne, en principe cela ne pose pas de problème
Bonjour Olivier, Christophe,
J’ai deux places de parking, que je loue, et cette vidéo m’a donné l’idée d’étudier le boxage puis revente.
J’ai une question : quid de l’impôt sur le bénéfice ? Comment est-il calculé ?
Prenons un exemple simplifié : 8000€ la place, 1500€ le notaire, 2000€ le box. Revente à 20000€ (je schématise).
Quel taux d’imposition ? Comment est calculé le bénéfice : retire-t-on du bénéfice imposable les frais de notaire et les travaux du box (dans ce cas bénéfice imposable = 8500€) ou bien est-on imposé sur la simple différence prix de vente 20000 – prix d’achat 8000 = 12000€ ?
Merci d’avance ! Et bonne continuation !
Impossible de vous répondre précisément, il faut prendre en compte tous les éléments financiers, personnels et contextuels des biens. Dans certains cas vous n’aurez pas d’impôts à payer sur la plus value. Contactez votre notaire qui vous répondra précisément en fonction de votre situation.
Bonjour
J’ai 19 ans et je viens de faire exactement la même opération que toi pour un garage à Bruxelles, le vendeur me proposait le garage à 10 500euros et je l’ai eu a 6000euros héhé (encore plus gourmand que toi)!!
l’investissement dans les places de parking n’est pas très populaire et pourtant il est extrêmement rentable, je tourne également autour des 12%! Continue dans ce schéma, c’est très prometteur ! Par contre pour le mur déjâ existant, le voisin risque de te demander un rachat de mitoyenneté, rien de dramatique, renseigne toi au près de ton notaire.
Bonne continuation ?
Robin
Est-ce que ce n’est pas plus difficile en Belgique ? Les prix sont bcp plus hauts.
Très intéressant! Bravo! J’avais déjà pensé à cette stratégie de négociation en disant ne pas avoir la possibilité d’offrir plus cependant je ne l’ai jamais pratiquée. Cela s’avère payant également! L’idéel des motos est à prendre en considération et cela éviterai les frais pour la création du box.
Eric