Objectif 80 000€ – Fin de l’opération et livraison
Si vous n’avez pas suivi le début de l’histoire, vous trouverez les liens vers les autres articles au bas de cette page.
5èm épisode de l’opération « Comment gagner 80 000€ dans l’immobilier »
Voici la dernière partie de l’opération immobilière « objectif 80 000€ » qui concerne plus spécifiquement l’agrandissement d’une des fenêtres de l’appartement.
C’est un aspect important à l’aboutissement de la vente, car sa mise en place avant le 30 juin, était lié à condition suspensive qui aurait annulée la vente.
Pour apprendre à bien investir dans l'immobilier, je vous propose ma formation Pack IMMO. Il vous suffit de cliquer sur l'image ci-contre ou ici >. A très bientôt.
Si vous avez manqué les premiers épisodes
Pour accéder aux différents détails de l’opération, cliquez sur les différents liens qui suivent. Vous accèderez à des vidéos (visite du local, travaux), détails sur le financement, etc…
Bonjour Olivier,
D’après ce que vous dites de votre projet (achat d’un bien immobilier en vue de le revendre à court terme), cette opération est du type marchand de biens. Ce qui ne dépend pas du nombre de biens revendus. Cette requalification peut être effectuée dès le premier bien vendu.
Avez-vous pris la mesure de ce risque fiscal ? Apparemment non puisque vous n’indiquez payer que la plus-value. D’après l’épisode précédent, vous prévoyez de payer 20 kE sur 70 kE de marge.
Or dans le cas d’une opération de marchand de biens, vous devez débourser la TVA sur la marge, la CSG, l’IR. Si vous n’avez pas prévu un véhicule précis pour cette opération, la fiscalité risque d’être salée surtout avec un taux d’imposition IR élevé. Au total, cette requalification pourrait être catastrophique et vous coûter 70% de votre marge.
Bonjour
Pour vous répondre rapidement, j’ai été marchand de biens dans la fin des années 90 et je connais parfaitement le système et je sais ce qu’il ne faut pas faire. Ensuite et pour info, l’opération à été bouclée en 2011.
Bonjour,
Concernant cette opération 80000 euros en 6 mois, je me pose la question suivante :
y a t’il un intérêt à financer soi-même cette opération, si on a des liquidités, plutôt que de demander un découvert bancaire, qui n’est pas gratuit?
Merci d’avance!
Pourquoi pas. Mais au début de l’opération je ne savais pas si j’allais revendre ou mettre en location. D’un autre coté pourquoi immobiliser des fonds qui sont placés à un taux supérieur à celui de l’emprunt.
Bonjour Olivier,
Je découvre votre site et j’ai dévoré l’édition gratuite de votre livre hier… Félicitation pour la clarté et la pertinence des exemples.
Il se trouve que j’investis depuis peu de temps en immobilier, et j’ai l’opportunité de dégager 85.000 € de la vente d’un lot parmis 3 acquis au mois de juin 2011. Conserver les 2 autres me garantira un revenu couvrant encore les mensualités du crédit ainsi que toutes les charges.
J’hésite cependant devant les nombreuses options qui s’offrent à moi pour utiliser au mieux cet argent. En voici quelques unes parmis celles qui me tentent le plus :
– rembourser le crédit d’un autre bien (qui était le premier appartement acheté par ma femme pour l’habiter : grosse valeur sentimentale…) : mensualités 615, revenu 450, solde 70.000 €
– rembourser un des 2 crédits de ma RP : un crédit à palier de 45.000 pour lequel je ne rembourse que des intérêts pour le moment (185€ par mois) et réinvestir le reste (plutôt en immobilier)
– réinvestir la totalité
– se lancer dans une entreprise (je pense à une franchise Royal Kids)
Auriez-vous une petite idée pour différencier les 3 premières pistes (la 4ème étant plus un choix personnel)
D’avance merci !
Sans aucun doute : remboursez le crédit de votre RP. A fortiori si vous ne payez que des intérêts donc sans amortir ni rembourser la dette. Si le marché baisse et que vous devez vendre (pour n’importe quelle raison), vous pouvez vous retrouver à devoir plus d’argent que le prix de vente.
En remboursant votre crédit RP vous consolidez votre sécurité. Si vous investissez d’abord sur de la création d’entreprise, vous privilégiez l’inconnu et l’incertitude. N’échangez pas votre sécurité contre l’incertitude.
Bonjour,
Merci pour cette réponse rapide !
En fait, j’ai un peu de mal à me convaincre… car je trouve dommage de dépenser ces 45000 € qui pourraient certainement être mieux investis ailleurs…
Pour m’aider à me convaincre, est-ce que le calcul suivant est correct : 185 € d’intérêts * 12 mois / 45000 = 5% de rendement net à risque 0, ce qui ne serait pas si mal que ça ?
Vous continuez à échanger votre sécurité contre de la spéculation
En fait je me suis mal exprimé. Ce que je voulais dire, c’est que si je rembourse le crédit, ça me « rapporte » l’équivalent d’un placement à 5%
bonjour,
pour le choix du statut fiscal ,à qui faut-il s’adresser pour savoir ce qui nous convient le mieux?
j’ai déjà fait plusieurs achat-revente(maison personnelle et appartements que j’avais loués quelque temps)mais mon notaire m’a mis en garde du redressement âr les service fiscaux qui pourrait me requalifier de marchand de biens
Ce serait intéressant d’avoir un article sur ça 🙂
Bonjour,
Je vous transmets le conseil donné par un ami qui vend de l’immobilier et fait des achats-revente régulièrement pour son compte personnel.
Pour ne pas être requalifié par le fisc, il laisse au minimum 18 mois de délai entre deux opérations, idéalement 24 mois. Et ça se passe bien.
Il pense que si on fait une opération par an, ça devient risqué.
Bonjour Olivier,
Pouvez vous nous dire ou trouvez-vous vos biens en général ?
Sur quel site ? Quelle est votre 1ère méthode de calcul de rentabilité ?
Et est en France ou ailleurs ?
Merci et un grand bravo qui vient du coeur, j’aimerais sincèrement vous connaitre et assister à l’un de vos séminaires immo. Nadège
bonsoir
Vous allez être déçue par ma réponse : je cherche, j’ouvre mes yeux et mes oreilles et je me fais des amis dans ce milieu afin qu’ils pensent à moi le jour où ils ont quelque chose d’intéressant.
En ce qui concerne le calcul de rentabilité, il faut que le loyer paye tout. Rien d’autre.
Bien entendu, j’ai d’autres stratégies plus évoluées. Vous les découvrirez au cours du séminaire.
Bonjour, peut être avez vous déjà répondu à ma réponse lors d’un précédent message (je découvre à l’instant votre site qui me semble très intéressant pour le peu que j’en ai vu) mais allez vous payer de la plus value sur votre opération ? Si c’est le cas, avez vous une astuce pour la réduire ? Merci par avance pour votre réponse !
https://www.olivier-seban.com/gagner-80000-euros-dans-immobilier-episode4
Merci pour votre réponse ! Je vois qu’on ne peut que rarement échapper aux impôts en France ! Félicitations pour votre réalisation !
Il n’y a que ceux qui ne gagnent pas d’argent qui ne payent pas d’impôt. Personnellement je préfère en payer. Cela veut dire que j’ai gagné de l’argent.
Vous avez raison ! Mais n’investissez vous que dans des immeubles ou des appartements ? quid de maisons individuelles ? Est ce à votre avis moins intéressant (pas de copropriété, de charges par exemple). Merci par avance pour votre réponse et félicitations pour votre projet !
Pas de philosophie particulière à ce sujet. Je cherche avant tout une bonne affaire.
Excellent.
tout le monde peut le faire, il suffit de passer à l’acte.
Merci pour le témoignage.
Merci pour ce partage d’expérience. C’est vraiment intéressant à suivre !