N’achetez pas votre appartement, en tout cas pas en premier

166 commentaires

1. Bonjour, j’ai 24 ans et je compte investir dans un appartement en plsa, qu’en pensez vous?
   Mon crédit sera aux alentours de 400e sur 25ans,Je serais a environ 28% d’endettement par conséquent et dans ce type de programme on dois y vivre 5 ans minimum avant d’envisager de le mettre en location.
   Mon objectif est donc d’y vivre 5 ans et de le mettre a louer plus tard est ce une bonne idée?

   Aussi ma principale question aujourd’hui en voyant votre article alors que je me sentais sur de mon coup, c’est est que je dois utiliser mon apport sachant que ma banque m’a signé un préaccord de principe sans apport et que je pensais mettre tous mes épargne dans ce logement (environ 10k pel-cel)

   Qu’est ce qui est le mieux diminuer le crédit ou bien garder pour projet futur et épargner. et par conséquent payer un peu plus tous les mois.

2. Bonjour,
   j aimerais me lancer dans la vie active , et je me demandais si je pourrais acheter un appartement(flat) dans les alentours de 80 000€ et ainsi le louer . Je ne cherche pas directement a le rentabiliser apres 8 années , mais juste savoir si c est une bonne idée d avoir celui-ci et que le loyer paye mon credit entierement ou meme plus. Et moi de mon coté aussi m’ acheter un petit appartement en attendant, et faire un autre crédit pour celui -ci qui sera ma RP.
   Qu en pensez vous?

3. Bonjour,

   Je suis actuellement en CDI et je gagne 1500 €et mensuel. Je suis locataire d’un appartement à 770€ mensuel. Je souhaiterais devenir propriétaire. Je suis tombé sur ce qui semble une affaire pour moi, un immeuble à rénover entièrement mais qui laisserai la possibilité de faire 3 à 4 appartements à l’intérieur. Donc mon idée est de rénover ces appartements et de les louer en gardant le plus grand pour moi. Qu’en pensez vous ? Est ce une bonne solution ? Est ce que la banque va me prêter plus en sachant que j’ai déjà les locataires pour les futurs appartement et le montant des loyers ? Merci d’avance pour votre réponse.

   Cordialement
   Clément

   • 1) Je vous confirme que c’est une bonne stratégie. J’avais déjà fait une vidéo à ce sujet. Voir https://www.olivier-seban.com/acheter-2-immeubles-sans-apport

     2) En ce qui concerne la réponse de votre banque, c’est à eux qu’il faut poser la question.

4. Bonsoir Olivier Seban

   Je ne suis pas d’accord avec la phrase: « vous loger ou vous enrichir avec l’immobilier ». Car il est tout à fait possible de faire les deux et en même temps:

   1) Achetez votre résidence principale en dessous de la valeur marchande (négociations, travaux à prévoir etc…)

   2)Créez une valeur ajoutée à votre bien (travaux, aménagement intérieur, division du bien en plusieurs lots…)

   3)Revendez à bon prix et empochez votre plus-value non imposable !

   4)Recommencez !

   Tout ça en ayant à faire qu’à soi-même et à notre bon sens. Pas besoin de gérer des locataires qui ne paye pas le loyer et qui dégradent les biens (et dont la loi les protègent).

   Cordialement.

   • Il serait intéressant de nous dire combien de fois vous avez fait ce genre d’opérations, toujours est il que lorsque vous habitez un appartement que vous rénovez, vous vous enrichissez « peut être » avec votre argent, car c’est vous qui payez le crédit. Je dis bien peut être, car vous ne le savez qu’au moment de la revente si vous allez faire une plus value. Il faut aussi que le marché monte. Toute autre supposition n’est que de la spéculation. Et lorsque le marché descend, comme en ce moment, c’est très incertain.

     Si vous achetez un bien que vous le mettez en location et que celui ci s’autofinance, quel que soit le sens du marché (hausse ou baisse), c’est le locataire qui paye pour vous. Si en plus vous achetez un bien à rénover, que vous le mettez en location, vous aurez un rendement encore plus intéressant qui vous permettra de payer le bien en 7 ou 8 ans, au lieu de 20 ans. Dès que vous aurez fini de payer le bien en totalité (avec l’argent du locataire) non seulement vous encaisserez la totalité de la plus value (si le marché est monté), mais aussi le prix de l’appartement

5. bonjour je cherche conseil. Je suis actuellemnt proprietaire d’un f2 depuis 4 ans ayant changé de situation personnelle j’ai signé il y a peu une promesse de vente pour l’achat d’un plus grand appartement persuadé de vendre mon 2p en très bon état rapidement hors depuis mi septembre toujours pas vendu. Si je le mets en location les banques me prêteront-elles la somme nécessaire pour l’achat de l’autre bien et sans apport ??? En chiffre j’ai acheté mon F2 à 130 000 au bout de 4 ans il me reste 122000 à payer le nouvel appartement vaut 240 000 et j’aimerai louer mon f2 a 850e. Pensez vous que cela est possible? Et est que je vais je devoir payer les taxe foncieres des 2 apparts ???

   • 1) Pour le prêt, c’est à vous de voir avec votre banque, car je ne connais pas votre situation personnelle.
     2) Tant que vous n’avez pas vendu, vous devez payer les taxes foncières des biens dont vous êtes propriétaire.

6. Bonjour,

   Votre blog est très intéressant, j’aurai besoin de votre avis concernant un investissement que je souhaite faire. Nous sommes un couple avec une capacité d’endettement d’environ 1000 euros nous avons vu un appartement sympa, a un prix raisonnable dans un endroit prisé. L’appartement nous fera rembourser environ 550/mois pendant 20ans. Nous hésitons a l’acheter, l’habiter pour en faire notre résidence principale pendant 1 ou 2 ans puis le louer (450/mois environ)…cependant lorsque nous voudrons acheter une nouvelle résidence, plus grande, avec un terrain etc. notre capacité d’épargne se verra réduite…
   On nous a conseillé de monter une SCI et de verser le loyer a la SCI pour que lorsque nous voudrons acheter plus grand ne pas être limité à cause du 1er appartement…

   Qu’en pensez-vous ? Quel est votre avis sur cet investissement ?

   Merci de votre aide,

   Cordialement

   • 1) une banque vous demandera toujours les chiffres de la SCI dont vous êtes le propriétaire, et elle intégrera ces chiffres dans l’examen de votre situation
     2) une SCI va vous couter de l’argent (aucun intérêt pour cette taille de transaction)
     3) sans rentrer dans les détails, et il est mal vu de l’administration fiscale de verser des loyers à une SCI qui vous appartient et qui va vous loger.

7. Bonjour Olivier,

   Que préconisez-vous?
   – Je suis proprio de ma résidence principale acheté -50% que le prix du marché, j’ai fait un crédit sur 10 ans, je suis endetté à 18%.
   – Je viens de repérer un appartement P2 dans une ville à une heure et quinze du lieu où j’habite. Préconisez-vous un crédit sur 25 ans ou plus court; sachant que le bien s’auto finance à partir de 19 ans mais si je ne trouve pas de locataire, soit rapidement soit quand le futur locataire décidera de partir, je serais « just » niveau finance car il faudra que je paye les charges de copro, le foncier et le crédit immo.

8. Bonjour Olivier,

   J’ai 32 ans et suis sur le point de vendre ma RP ( acheté il y’a 8 ans), qui va me permettre d’empocher environ 100 000€ après remboursement du restant du à la banque et des 3% de remboursement anticipé.
   Je souhaitais utiliser cette somme importante comme apport pour acheter une nouvelle résidence principale ( 300 000 à 320 000€) mais après avoir lu votre premier livre cette nuit je me demande s’il n’y a pas de meilleures solutions que de tout réinvestir dans une RP…Pourriez vous me conseiller svp…

   Bien à vous,

   Julien

   • Bonjour

     Dans votre position vous pouvez faire bcp de choses, mais il est difficile de répondre précisément à votre question sur un commentaire. Pour faire rapide, tout dépend de vos objectifs et de ce que vous voulez faire. Si vous privilégiez la sécurité, achetez votre RP et débarrassez vous de votre crédit le plus rapidement possible. Si vous voulez investir utilisez votre argent pour acheter plusieurs appartements que vous pourrez mettre en location et qui vous permettront de créer du patrimoine. Après rien ne vous empêche de mélanger les 2 stratégies. Tout est possible, mais comme je vous le disais plus haut, tout dépend de vos objectifs, et vous êtes le seul à pouvoir les fixer.

     Vous devriez trouver d’autres éléments sur le site au travers des vidéos et des commentaires déposés.

     Bien à vous

9. Bonjour,

   Je suis locataire à Paris et mon loyer s’élève à 815€. Ce sont mes parents qui paient le loyer car je n’ai pas les revenus suffisants (1400€ net). Disposant d’une somme de 150 000 € je souhaiterais devenir indépendante financièrement et assumer toute seule mon loyer. J’ai pensé à l’investissement locatif.

   Or on (mes parents, ma banque) me conseille fortement d’acheter ma RP au lieu d’investir. Le problème, c’est que pour mon budget (150 000-200 000 €) il n’y a pas d’appartement sur le marché qui valent ma location actuelle en terme de surface et de situation géographique. Ne pouvant m’offrir mon F1, je préfère rester locataire. Au final je souhaiterais trouver un moyen de faire fructifier mon apport afin de payer mon loyer.

   Pensez-vous que l’investissement locatif soit la bonne solution ?

   Cordialement,

   Cindy

10. Bonjour,

    Je souhaiterais des conseils concernant ma situation svp.

    Je suis web developer et je perçois 1600€ net/mois. Je loue un studio à 640€/mois.
    Ma compagne est institutrice et perçoit 1400€ net /mois.
    Nous n’avons pas d’apport.

    Nous comptons emménager ensemble.

    Dans un proche avenir, ma mère va revendre son appartement dans les alentours des 200k.

    Ma question est, est-il possible de combiner une RP et un lot locatif dans un même immeuble ?
    C’est à dire, profiter du capital de ma mère pour un immeuble de 3 lots dont ma mère occuperait un étage, ma compagne+moi un étage et le dernier le faire louer.

    J’ai lu que dans un investissement locatif, il est plus judicieux d’avoir un autofinancement à 100% mais est-il possible de combiner ? D’avoir un juste milieu ?

    Ou ce n’est pas intéressant du tout ?

    Est-t-il préférable de rester dans le petit studio à 640€/mois afin d’épargner ?
    Je semble pressé car pour moi, louer est une perte d’argent.

    Merci d’avance.

    • Si l’immeuble vous appartient, rien ne vous en empêche. Vous disposez librement des lots à votre convenance.

11. Bonsoir, j’ai 18ans et les possibilités qu’offrent l’immobilier m’ont toujours passionné.
    Je suis actuellement en Cdi avec un salaire net de 1400€ et pour seule et unique charge (en dehors des factures du quotidien électricité etc..) un loyer de 415€ (pour un studio)
    Une chose est sûre, je suis décidé à devenir propriétaire, partant de là les interrogations commencent :
    Acheter ma RP et quitter ce ridicule studio, où acheter à but locatif et rester locataire (partant du principe qu’un loyer est, pour moi, une pure perte d’argent) ?

    Mon objectif à moyen/long terme est de bénéficier d’une rente complétant mon salaire. Auriez-vous des conseils à me donner s’il vous plait ?

    En vous remerciant,
    Guillaume Ramade.

    • Si vous considérez que payer un loyer est une pure perte, relisez cet article. Vous aurez aussi des compléments dans mon livre « Tout le monde mérite d’être riche ». Après vous pourrez décider de qui est mieux pour vous.

12. Bonjour,

    Voici ma situation. J’ai 24 ans et suis ingénieur depuis 2 ans. Je suis encore logé à titre gratuit et possède donc une capacité d’épargne d’environ 2000 – 2200 euros/mois (pas de charges, pas de loyer, peu de courses, essentiellement des dépenses en resto, sorties, vacances..etc). Ma situation est donc plutôt confortable, je l’admets volontiers.

    Je dispose ainsi d’un apport conséquent qui devrait me permettre d’acheter un bien T2/T3 sans aucun crédit d’ici 1 an et demi.

    Mon objectif est de faire de l’investissement locatif assez rapidement pour me dégager un complément de salaire.

    Dans ce cas bien spécifique (pas à la portée de tout un chacun je vous l’accorde) ou je suis en mesure d’acheter ma RP sans crédit, y a t-il toujours un RÉEL intérêt à investir en priorité puis à acheter ma RP en suivant ?

    En effet, n’ayant pas de crédit à rembourser, je ne rongerai pas ma capacité d’emprunt. En revanche, j’entamerai davantage ma capacité d’épargne avec les dépenses de la vie courante que je n’ai pas actuellement (Taxe habitation, courses, charges eau, gaz, électricité, probablement d’autres charges que je ne vois pas actuellement…etc) . Ma capacité d’épargne devrait néanmoins rester confortable, du moins je l’espère.

    Y a t-il donc toujours un intérêt à privilégier l’investissement locatif avant la RP sachant que :
    – Après l’achat de la RP, je devrais pouvoir rapidement me re-constituer un apport
    – Pour mon Investissement locatif je ne compte pas mettre d’apport ou très peu afin de profiter de l’effet de levier.

    Merci d’avance pour vos réponses,

13. Salut Questiondimmo,

    Je pense que ton raisonnement est trop axé sur le sujet de l’article qui est en réalité n’est qu’une maniere d’agir parmis tant d’autre mais qui ne correspond pas forcement à ta situation.
    De plus, si tu souhaites effectuer un investissement locatif, la fiscalité est un axe sur lequel tu devras travailler.
    Parlons un peu de ta situation.

    Tu es en CDI depuis plus d’un an et tu as la capacité d’epargner 2000€/mois.
    Dans un an et demi, tu auras un capital suffisant pour t’acheter un appartement T2/T3 sans financement bancaire.
    Imaginons que cette somme corresponde à 100K€.
    Si tu achetes cette appartement pour le louer, tu seras imposé sur le loyer et tu n’auras aucune déduction fiscale… Mauvaise idée.

    D’après moi les deux meilleures solution sont les suivantes :
    La premiere :
    Je place mes 100K€ sur une assurance vie entre 4et6% et je fais un pret IN FINE pour acheter un petit immeuble de rapport composé de deux petits studios et dans l’ideal des combles à amenager + 10K€ de travaux a faire (je suis sur que tu peux trouver pour le meme prix !!!).
    Je déduis les interêts et le cout des travaux de mon imposition.
    De plus, le remboursement des interets intercalaires sera supérieur au montant des loyers, tu gagneras environ 200€ par mois en plus des interets de ton assurance vie.
    Tu poses ta résidence principale dans les combles pendant la durée des travaux (6mois).
    Le jour ou tu veux acheter ta vraie RP, tu es en CDI, tu gagnes 2200€/mois, tu es proprietaire de ta RP qui est déjà en autofinancement et meme qui te rapporte un peu tout les mois et tu as 100 000€ sur une assurance vie.
    tu obtiendras un financement sans aucun probleme, surtout en ce moment.
    Pense a prendre un courtier pour obtenir un taux interessant.

14. Bonjour,
    Merci pour ce débat très instructif. J’ai 37 ans et 2 enfants en bas âge et je viens de mettre ma RP en vente pour acheter plus grand. Toutefois, je me demandais justement s il n’est pas plus judicieux de la louer ? J’ai fini de payer mon crédit depuis maintenant 3 ans et j’ai environ 30000 euros en banque. Les biens similaires au mien se loue 750e/mois, donc si j’applique les 70%, la banque m ajouterais 500e a mes revenus pour l’emprunt. Je ne souhaite pas revendre mais juste m’en servir comme « levier » afin de pouvoir acheter une plus grande maison (de 250000 env). Mes revenus ont considérablement baissé depuis que je suis maman (env1200e mensuel) et j’emprunte seule. Si je fais le choix de la location et que je change d’avis (problème de loyers impayés,dégradations, locataires problématiques …) et que je souhaite vendre, puis je le faire sans pénalités si ce n’est plus ma RP ? (Je pense au histoire de plus value de 30% qui diminue de 2% par an)
    Je suis tout a fait novice car cette idée m’est apparue très récemment et je vous remercie par avance de vos réponses et suggestions

15. Je pensais faire ma première acquisition immobilière d’ici peu.

    Simplement, les prix chutent et vont continuer à chuter pendant encore un bon bout de temps (-20 à -40% dans les 3 – 4 ans à venir, selon certains analystes).
    De plus, les annonces gouvernementales récentes risquent d’augmenter l’offre de biens en vente dès janvier 2014, et donc de contribuer à faire baisser la valeur de l’immobilier.

    Dans ce contexte, est-ce toujours intéressant d’acheter alors que les prix sont encore hauts, ou vaut-il mieux attendre que le marché soit plus favorable aux acheteurs?

    Merci de faire partager vos avis.

    Bien cordialement,

    Guillaume

16. Bonjour, j’ai une question bête pour Olivier ou toute personne qui a la réponse.

    L’article d’Olivier expose les avantages de ne pas acheter en premier sa résidence principale pour ne pas bloquer auprès des banques ses possibilités futures d’investissement dans l’immobilier.

    Pour tenter de comprendre (je ne maîtrise pas très bien le sujet j’en conviens), je me suis servi d’une calculette financière, comme on en trouve un peu partout sur internet, pour évaluer ce que je peux emprunter dans deux cas différents : 1) Dans ma situation actuelle (propriétaire, je rembourse 750€ tous les mois) et 2) scénario ou je suis locataire

    Bizarrement ou non, la calculette me dit exactement la même chose. Qu’il s’agisse du remboursement d’une mensualité d’un emprunt immo de 750€ ou d’un loyer de 750€, les deux semblent compter de façon identique dans le calcul des banques.

    Est-ce vraiment le cas selon vous. Les banques font-elles une différence dans les deux cas ?

    Ensuite, il est vrai que si je déclare à la banque payer un loyer, cela suppose que mon investissement immo concerne du locatif.

    Alors je me dis que pour ne déclarer aucun loyer et bénéficier de sa capacité d’emprunt maximum, il faut peut être dire à la banque qu’il s’agit d’acheter pour sa résidence principale, qui pourrait se transformer ensuite en locatif…

    Bref voilà ou j’en étais dans mes réflexions. Merci d’éclairer ma lanterne

    • Si vous achetez votre RP en premier, votre dette n’est pas compensée par un loyer. Si vous achetez d’abord un investissement qui s’autofinancera grâce au loyer, la banque (pour simplifier) considérera que votre taux d’endettement est de zéro et vous prêtera plus facilement.

      Si vous achetez d’abord votre résidence principale avant de faire un investissement immobilier, vous ne lui donnez aucune information sur votre capacité et votre aptitude à rentabiliser un appartement. Même si cela fait 10 ans que vous payez régulièrement le crédit pour votre logement. Si vous achetez d’abord un investissement, et que vous faites en sorte qu’il s’autofinance, votre banquier sait que vous savez gagner de l’argent avec l’immobilier, et il vous prêtera beaucoup plus facilement pour acheter un autre appartement (RP ou autre).

      la solution que vous évoquez est un de moyens de solutionner le problème.

17. Le conseil est excellent. Louer sa résidence principale et investir dans l’immobilier, est la meilleure voie.

18. Bonjour,

    Mon amie et moi avons un gros apport (200000 €) pour l’achat d’un appartement (résidence principale) à 255000€.

    Mon idée était de prendre un crédit sur la durée la plus courte possible. Mon courtier me propose un taux à 2% sur 7 ans. Etant donné que les taux sont actuellement très bas, je me pose la question s’il ne vaudrait il mieux pas minimiser l’apport (150000€ par ex.) , prendre un prêt sur une plus longue durée et garder ces liquidités (50000€) pour des futurs investissement locatifs ou trouver un placement supérieur à 2%.

    Car investir 200000€ dans un passif, je trouve ça pas forcément la meilleure stratégie et notamment dans cette période où les taux sont bas.

    Nous imaginons donc prendre un prêt sur 12 ans (2,5%) ou 15 ans (2,65%) voire 20 ans maximum (2,90%) et garder un taux d’endettement autour des 20%.

    Je pense même que placer son argent sur des supports qui rapportent plus de 2,90% ne doit pas être insurmontable à trouver.

    Pensez-vous donc qu’il vaut mieux utiliser un gros apport / réduire la durée du prêt ou l’autre stratégie de prendre un prêt sur une plus longue durée et profiter des taux bas du moment ..?

    merci d’avance !

19. bonjour,
    je suis chômeur de 56 ans (la crise parait t’il ….) et viens de vendre ma résidence principale pour cause de séparation , donc moite moite.
    Je suis sur la région nantaise avec un capital me permettant d’acheter 2 biens , un en temps que résidence principale l’autre en temps que locatif.
    J’ai déjà acquis un petit appart et mis un locataire avec un petit prêt (280 euros sur 15 ans) couvert par le loyer (350) avec une garantie par une assurance vie, (car je suis chômeur et les banques ne prêtent pas au chômeur même pour du locatif).

    Je suis donc actuellement en pleine recherche d’investissement pour compléter ma retraite et m’interroge sur l’ordre des choses ..

    je penses donc
    1er me trouver une location pour une année environ (je parie sur la baisse des prix)
    2iem acheter un appartement pour le louer
    3 acheter un appartement pour ma résidence principale

    mes questions, est ce une bonne stratégie.

    Pour l’appartement a louer dois je payer cash ou emprunter ? dans le cas 1 c’est une rentrée financière directe car compte tenu de mon age l’hypothèse de retrouver un vrai travail n’est pas garantie … ou dois je emprunter et dans ce cas puis je esperer quelques choses des banques ?

    merci des précieux conseils qui peuvent éclairer ma lanterne ainsi que d’autres personnes passant la cinquantaine que l’on évacue des entreprises avec une petite enveloppe..

20. Bonsoir Olivier

    j ai besoin de vos conseils car c’est mon premier investissement et je ne veux pas faire de grosse erreur.

    Voila mon dilemme.
    Apres plusieurs visites j’ai sélectionné 3 appartements.

    L’appartement de Pontoise que j’ai visité est entierement délabré (à peu pres 10000euros de travaux) mais tous les agents immobilier disent que ça se loue très facilement (c’est vrai qu il est idealement situé et que cette ville est très quotée) et que meme apres l’achat et ses travaux si je le revend j’ai une plus value d’au moins 10000 euros. Le problème c’est que le prix de revient total plombe la rentabilité.
    En comparaison l’appartement de Baumont est vraiment moins quoté, plus loin, mais aucun travaux (loyer un peu moins elevé et pas de charges)
    Le dernier, celui de Gisors, est vraiment pas cher 33 000Euros (hors frais de notaire et crédit logement) un prix défiant toute concurrence mais concernant les agents immobilier me disent que c’est beaucoup moins facile a louer, mais pour ce prix ….

    Pouvez vous me donner votre avis ?

    • Règle d’or : le loyer doit tout payer (autofinancement). Condition complémentaire : il faut être à peu près certain de pouvoir percevoir un loyer.

      Appliquez ces 2 règles à vos hypothèses et les mauvaises affaires s’élimineront d’elles mêmes.

21. Si c’est ta première affaire va au séminaire d’Olivier. Sinon tu as plus de chance de faire des erreurs. Et tu n’imagines pas l’argent que tu vas économiser

22. On loue très facilement sur Gisors. J’ai moi même investi dans un studio et lorsque je cherche un locataire j’ai une vingtaine de candidat pour le louer. Je ne sais pas quelle agence vous avez été voir mais dans tous les cas elles n’ont pas dit la vérité… pour investir le mieux est de se renseigner un peu partout et pas que dans les agences.

23. bonjour olivier et bonjour a tous!

    j ai une maison en RP depuis 3 ans d une valeur de 230 000 euros

    aujourd’hui j’ai l’occasion d’acheter un appartement (t2 38 m2) à 50 000 euros avec environ 10 000 euros de travaux, soit 60 000 euros en tt, sa valeur est de 80 000 85 000 euros en ce moment….

    après un coup de fil au banquier je n’ai aucun soucis pour acheter ce nouveau bien! (car il s’autofinance entièrement!)

    Mon objectif sur cette appartement n’est pas encore clairement défini:

    1) soit je fais un achat -revente avec environ 20000 euros de plus-value

    2) soit je peux le louer à hauteur de 440 euros en sachant que mon prêt pour ce bien serait de 300 par mois…

    Que feriez et surtout sur quelle durée faut-il prendre un crédit pour du locatif?

    Car en effet sur 25 ans il s’autofinance, sur 20 également mais sur 15 c’est plus la même chose…

    en espérant une réponse de votre part ainsi que des autres…

    encore merci de nous faire partager votre blog et votre expérience

    cordialeement

24. greg bonjour,

    a ta place j’aurais pris un credit sur le maximum de temps, j’aurais louer en parallele et si le marche continue de monter ou meme stagner, j’aurais revendu dans 3 ou 4 ans pour recuperer ma mise de depart.

    faut pas se leurrer avoir la possibilite de faire des plus values, sous entends que le marche est volatile, avoir un credit avec de petites echeances, et avoir la possibilite de le revendre dans quelques temps est pour moi l’ideal.

    Je t’ecris d’Israel ou j’ai deja effectue quelques investissements, le marche de l’immobilier est relativement bloque ici, car les conditions des banques sont irrealistes et les prix deja tres hauts…donc si le marche est (ENCORE) volatile en france….profites en.

    bonne journee a tous

25. Bonjour Olivier,

    Dans ton article tu dis à un moment que nous pouvons éviter les impôts si on déclare le premier achat comme étant notre RP.

    Peux-tu nous dire à combien s’élève ces impôts si nous ne déclarons pas l’appartement en RP ?

    Pouvons-nous déclarer un appartement en RP même si ce bien n’est pas dans la même ville de résidence que l’acheteur ?

    Exemple: j’habite et travail à Paris et je souhaite acheter un appartement en Guadeloupe (Antilles française).

    Merci,

    • Impossible de répondre précisément à votre question. Le montant est fonction de la durée de détention. Vous trouverez facilement des calculateurs de plus value en faisant une recherche sur google

26. Bonjour,

    Je vous écris pour un renseignement.

    Avec ma femme (nous avons 25 ans, sans enfants) nous souhaitons acquérir une RP (gros coup de coeur, très beau caché, bien situé) . Apport 40 000€, valeur du bien 220 000€ hors frais de notaire donc en gros 240 000€ tout inclus.
    La banque nous accorde un prêt de 200 000 € sur 25 ans soit 1050€/mois assurance incluse (3,6% il y à 3 mois sachant que nous pouvons descendre le taux maintenant). Bref ce n’est que du détail mais je voulais détailler la situation.
    Je viens pour vous poser la question suivante : Pour ne pas être à 0€ en épargne et pouvoir assurer un aménagement, travaux souhaités, je souhaitais que l’on achète cette RP mais la mettre en location à 800€/mois environ, histoire de remettre de l’argent de côté pendant 3 ans sachant qu’on gagne 3200€/mois et que nous sommes logés à titre gratuit.

    Le calcul que je me fais en tête est le suivant :

    Salaire total : 3200€
    -1050€ de prêt = 2150€
    +800 de location = 2950€

    En comptant les dépenses larges nous allons dire que nous mettons 2000€ en épargne pure et le reste pour les dépenses diverses + impôts (taxe habitation, taxe foncière + impôt sur le revenu).

    Ce qui fait 24 000€ d’épargne par an soit 48 000€ en 2 ans (si on part en location par la suite en attendant). Cela permettra de refaire une belle épargne en emménageant dans la RP.
    D’autant plus que le locataire aura payé (800X32) minimum soit 28 800€ que l’on gagne sur le prêt de la RP également.

    Qu’en dites-vous ?

    Le bien serait à acheter à partir de juillet.
    En vous remerciant.
    Bonne soirée !

    • Si vous êtes logés gratuitement vous avez raison d’en profiter. Mais au lieu d’emprunter sur 25 ans, faites le sur une période plus courte au lieu d’épargner. D’un coté vous allez emprunter à 3,6% et placer à 2% sur un livret A. Cela veut dire que vous perdez de l’argent tous les jours (-1,6%), sans compter que vous payerez plus d’intérêts sur 25 ans et que vous aurez un taux moins élevé en empruntant sur une période plus courte.

27. Bonjour,

    J’ai du acheter ma résidence principale donc un studio car je ne pouvais pas louer. Du coup mon crédit me coute moins cher que le prix d’un studio dans ma région.
    Comme j’ai de nouveau un peu d’argent de coté, j’aimerais investir dans un studio qui coute 36 000 euros pour 16 metre carré au sol sur Gisors (departement 95) et je pense que je pourrais le louer dans les 350 euros. Les charges sont de 45 euros par mois et la taxe foncière de 200 euros
    Comment je peux savoir si je pourrais le louer facilement ?
    Je sais que gisors en transport pour Paris, c’est st lazare.
    Le louer plutôt en saisonnier (je ne pense pas car ce n’est pas touristique) ou à l’année en meublé ou non ?
    Apparemment la rentabilité serait de 7 %
    J’ai la moitié en apport de son prix alors il me reste à emprunter au moins 15 000 euros en espérant que la banque voudra bien et ça me fera une mensualité dans les 100 euros
    J’aimerais avoir votre avis sur cet investissement ?
    Merci d’avance pour vos réponses

    • Avant d’acheter, passer des annonces fictives sur internet. Vous verrez bien si vous avez des appels au prix qui vous intéresse. Après vous jugerez de l’opportunité.

28. Un agent immobilier viens de me dire exactement le contraire hier soir !! J’avoue avoir eu du mal à le convaincre du contraire.
    Il me dit que plutôt de payer des loyer pour me loger je devrai payer un credit pour rembourser ma RP. Mais j’imagine que du point de vue de la banque ce n’est pas la même chose.

29. Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en décembre 2011 pour 87000 euro que j’ai mis en location

    Je souhaiterai acheté une maison avec ma compagne.

    Est ce possible? sachant que le loyer de l’appart est de 600 euro par mois et que je rembourse mon pret hypothécaire 460 euro par mois

    • Oui. C’est le sujet de l’article

30. Bonjour Olivier,
    Tout d’abord merci pour cet article, il confirme exactement mon sentiment actuel. Habitant sur Paris, je ne peux de toute façon que m’offrir « qu’un 30m^2″ pour 33% d’endettement, et je ne pourrais bien sur pas habiter dedans toute ma vie (mobilité/famille…). Je viens donc de me faire à l’idée de peut être rester locataire à vie, mais investir petit à petit dans de petit appart pour les louer et qui sait un jour ou la retraite arrivera, les vendre et investir dans ma RP (sécurité)
    Bref, je vais aller négocier avec ma banque pour un prêt. Que me conseillez vous, de présenter ma future opération comme l’achat de ma résidence principale ou de le présenter comme un investissement locatif?
    D’après de ce que je comprends de votre article, il est préférable de les rassurer en le présentant à ma banque comme l’achat de ma RP. Mais quels en sont les risques, si une fois le prêt accordé, je loue ce bien et continue d’habiter dans ma location actuelle?
    Merci pour ces réponses,
    Cordialement,
    Jean-baptiste

    • Rien ne vous empêche d’acheter votre résidence principale et de la mettre en location quelques temps après.

31. Bonjour Olivier,

    Que faut -il répondre à des banques qui disent: « On préfère que vous achetiez votre résidence principale en premier avant de faire un investissement locatif ».

    Il me semble que les banques n’ont pas cette logique d’actif et de passif.
    Cela se révèle comme le plus grand frein pour les candidats à l’investissement locatif en étant locataire comme moi :(.

    Qu’en pensez vous ?

    • regardez dans les autres messages de cet article, le sujet est abordé

32. Bonjour Olivier,

    Je vis à Bruxelles, j’ai 53 ans, ai acheté un appartement + un garage il y a 10 ans (sur 20 ans) et voudrais revendre le tout pour m’acheter un appartement plus petit pour moi + un studio que je louerais et qui paierait presque la totalité de mon emprunt.

    Ma question :
    ai-je intérêt à racheter pour moi comme résidence principale ?
    ou plutôt à prendre un appartement en location et louer à d’autres les deux biens que je rachète ?

    D’avance merci.

    • Plus on se rapproche de la retraite, plus il est préférable d’être propriétaire de sa résidence principale et ne rien devoir à la banque. Après, et en fonction de vos finances, vous pouvez envisager de faire un investissement.

33. Bonjour,
    Jeune femme de 25ans vivant en Norvege je souhaiterai investir dans l’immobilier. J’ai un apport allant de 20000 a 30000 euros et je prevois d’arreter de travailler et voyager pendant 1 an. Je me dis qu il serait peut etre rentable d’acheter un appartement du genre studio ou t2 et le louer pendant mon voyage. Apres mon voyage soit je pourrai l’habiter soit continuer a le louer, tout ca en esperant revendre l’appartement d ici 2 ou 3ans et faire une plus value pour pouvoir ensuite acheter un appartement plus grand et ainsi de suite.
    Mon raisonnement est-il viable?
    Cordialement,

    Lucie 🙂

    • Oui c’est tout à fait envisageable. Bonne chance et bon voyage.

34. J’aime beaucoup l’idée.

    Et j’aimerais faire la même chose, mais je vis déjà à l’étranger. Du coup, je n’ai pas le temps de revenir en France pour y faire des recherches.
    Dois-je faire appel à des chasseurs d’appartements ?

    Qu’en pensez-vous ?

    Merci,
    Chou.

35. si on hérite et que l’on peut payer sa maison au comptant en soldant son crédit, et que l’on met de coté l’argent réservé au crédit de coté chaque mois, pour le réinvestir sur une bonne affaire, cela ne vaut pas plus le coup ? en gros au lieu de donner 500 euro à un credit je mets 500 euro de coté tous les mois pour par perdre mon investissement dans ma propre maison, c’est pas rentable ?

36. Bonjour Olivier, je suis locataire sur paris et je paie 700 euros de loyer pour un deux pièce. Je souhaiterai me lancer dans un investissement locatif d’un T2 de 100000 euros a balaruc les bains (34). Après prises de renseignement ce studio pourrait se louer 400 euros. Au niveau des mensualités du remboursement celà s’élèverait à environ 750 euros (sur 15 ans). Je suis pacsé et nous gagnons environ 4000 euros par mois. Ma crainte et de savoir si je fais un bon choix d’investir sachant que je ne suis pas propriètaire de ma résidence principale et celà pas avant encore 5 ans car en attente de mutatation. Est ce que mes impôts ne vont ils pas trop augmenter? est ce que je peut déduire mes intérets d’emprunt . Combien de temps faudra t ‘il que je conserve cette investissement locatif. Ne me pénalisera t’il pas par rapport à l’acquisition future de ma RP?
    Cordialement
    Ludovic

    • bonjour

      Vous trouverez une partie de vos réponses dans cet article
      http://www.olivierseban.com/immobilier-comment-perdre-de-largent

37. Si vous louez ou sous-louez une partie de votre de votre résidence principale, vous pourrez être exonéré d’impôt sur le revenu à condition de respecter un certain niveau de loyer.

38. Bonjour, vous avez raison, il vaut mieux engranger un maximum d’ argent avant d’ investir celui-ci tout ou partie dans l’ achat d’ une résidence principale.
    Effectivement, le remboursement d’ une résidence principale couvre en général la totalité des 33% de taux d’ endettement et par la même occasion gel les accords de prêts.
    Ma question, à 46 ans vous vous doutez bien que le gîte et le couvert ne sont plus proposés chez Maman et Papa. En bref, je loue un appartement comme un bon grand nombre d’ entre nous. Mes 33 % d’ endettement sont atteint par le montant du loyer charges incluses, du coup, je me retrouve dans la situation de l’ emprunteur dont les banques ne prêterons pas un seul centime, donc les conseils prodigués ci-dessus sont juste mais pas applicables dans l’ ensemble.

39. Juste pour parler de mon expérience : Il y a 15 ans j’ai acheté ma RP 40 000 euros, une ancienne chapelle du 18 ième à rénover entièrement de 500 m2 sur 3 niveaux avec en plus une grange devant et une grange derrière, mitoyen. Je l’ai rénové (seul) pendant 3 ans, il y avait TOUT à faire, tout le petit village de haute savoie où j’habite m’a pris pour un fou ! j’en ai eu pour environ 40 000 euros de rénovation, puis j’ai revendu la chapelle et la grange de devant pour 120 000 euros la grange ( qui était resté à l’état brut sans rénovation …) et 500 000 euros la chapelle (rénovée), en plus il me restait la grange de l’arrière, que j’ai rénovée pour an faire mon actuelle RP ( rénovation pour 70 000 euos environs) qui a une valeur estimée actuellement à 300 000 euros environ. es-ce que j’ai fait une bonne affaire ? maintenant je cherche un ou deux immeubles pour avoir des revenus locatifs, puis revendre mon actuelle RP, pour acheter ma nouvelle RP dans le sud de la France …

40. et comment fait on alors une fois qu’on a acheté sa RP pour s’enrichir ?
    il n’existe donc aucun moyen de s’enrichir???

41. si le remboursement de ta RP te prend 33% de tes revenus c’est sur que c ‘est difficile de pouvoir lancer des projets pour s’enrichir à côté de ça!
    Perso je favorise un loyer à 20% de mes revenus et la difference en épargne et achat locatif ou achat rapide pour revendre rapidement derrière!

    s@

42. Bonjour,

    selon vous Mr Seban et vous internautes?

    avec un capital de 50.000€, vaut-il mieux se loger en locataire pour un loyer mensuel de 700€, utiliser les intérêts du capital (2000€/an place à 4% si je ne me trompe pas) ou faire un achat immobilier pour un remboursement equivalent (avec ou sans apport selon le bien)

    Pour ma part je privilégie la location de ma RP et l’achat de qqes studios avec emprunt total avec des rendements de 9/10%!

    Qu’en pensez vous? avis et conseils bienvenus

    s@

43. Tu es le seul qui peut apporter une réponse à ta question : tu veux être propriétaire ou locataire ?

    une fois que tu as répondu tu pourras décider de la stratégie à mettre en place

44. Une amie très proche et son mari se sont beaucoup enrichis grâce à leur(s) RP. Lui devant être très mobile en France au début de sa carrière, il ont choisi d’acheter une petite ferme et de la rénover. Ils ont fait X2 2 ans plus tard, au moment de la mutation. Ensuite, tous les 2 – 3 ans, ils étaient mutés, jusqu’à aujourd’hui, ils ont toujours fait cela, enchaînant les RP et les PV exonérées d’impôts, et en refinançant plus tard avec des avantages liés à la conjoncture, intérêts d’emprunts etc…

    Résultat, ils en sont à leur 7e maison (très belle !) et disposent maintenant de 3 appartements locatifs.

    Donc, si, on peut très bien s’enrichir en se logeant. A condition je le concède bien volontiers, de vivre pendant 12 ans dans un chantier permanent et de bien vouloir déménager dès que la maison est « prête ».

45. Salut a tous, j ai une question : j’ai acheté au comptant ma résidence principale après 15 ans d’expatriation et de travail acharné. Donc achat d’une baraque sans emprunt car ma priorité était de nous assurer un toit en cas de problèmes…et de ne dépendre de personne.
    1) était ce une bonne idée. Ton Avis ? Car tu n as pas évoqué l’achat au comptant qui je le comprends reste rare…(meme si je te soupçonne de tjs préférer emprunter au lieu du comptant)
    2) Il me restera après qqs travaux 50000€ à investir dans un achat en sci avec is en loc saisonnière mais les prix ici sont très chers. 300000€ petit t3 sur Cannes pour espérer un rendement net de 5 p cent. Est ce une bonne idée ou mieux vaut 2 studios moins bien placés en location annuelle ? Voila. Merci pour ton blog , bonne continuation.

46. Bonjour Anne,

    Je viens de voir ton commentaire et je me demandais pourquoi tu veux acheter un T3 pour faire de la location saisonnière ? C’est plus dur à rentabiliser !

    Je préfère le studio de 25 m2 environ dans la Banane. En cherchant tu trouves de bonnes occasions à des prix raisonnables. Avec les congrès + la saison estivale + d´autres séjours le reste de l’année tu arrives à un rendement très sympa !

    Adrien.

47. Salut adrien, en fait c’est que pour les congres fif,mipim,etc… Tu peux loger plus de gens en chambres séparées ou prendre des familles avec enfants..mais effectivement c est hors de prix et des mensualités lourdes… Je vois que tu connais la banane!

    Il y a tellement des locations saisonnières… je me tâte… j’ai un beau 2 pièces en vue à 185000 35m2 pour une rentabilité à 4.8 net mais du coup j’ai une question, ton avis stp:
    Vaut-il mieux acheter en nom propre (déduction : des intérêts mais suis dans une tranche d’impôt pas sympa) ou en sci ?
    Merci a toi bises x

48. Salut Anne,

    Oki je vois !
    Mais pourquoi se limiter au Festival du Film + congrès ? Pas de location l´été ? Et le reste de l´année pour les cours séjours ?
    Concernant la renta nette tu l´as calculée comment ?

    Pour la fiscalité je ne suis pas assez calé pour te répondre. En revanche je peux te donner un très bon conseil: lis et apprends un max pour avoir ton propre avis car quand 95 % des cas le conseil d´autrui n´est pas le meilleur des conseils ….
    Biz Adrien

49. Non je trouve pas que c’est une mauvaise idée d’avoir tout payé au comptant bien au contraire. Car souvent lorsque l’on demarre dans la vie et que l’on souhaite devenir proprietaire un jour, l’on pense à economiser pour cela. La preuve est que tu as su le faire, c’est que tu sais très bien gérer ton argent. Après comme le dit Olivier Seban, il faut apprendre à se payer d’abord et c’est pourquoi, il vaut mieux investir avant d’acheter quelque chose. Mais là tu as payé au comptant pour ta résidence principale, ce qui ne constitue pas vraiment un investissement en soi, dans lequel tu en retire de l’argent à plus ou moins court terme. Tu as su faire preuve d’esprit de richesse et d’abondance en payant ta rp au comptant, il faut savoir aussi s’eduquer en cherchant toujours à se payer avant toute chose, comme tu las fais et aussi, à se faire payer des autres, c’est à dire les banques ou l’argent tirée d’une loc d’un studio ou d’un garage par exemple qui te couvre ton credit et te fais gagner de l’argent. Si la banque te permets d’emprunter et que tu es en cdi et je prefere toujours moins que plus et faire plus avec moins, la fameuse loi de pareto, cad acheter 2 studios moins chers et les louer que d’acheter un seul studio plus cher…

50. Bonjour Olivier, merci pour ce post et votre blog qui apporte beaucoup d’infos utiles à nous autres particuliers intéressés par faire une bonne utilisation de notre argent.
    Je suis globalement d’accord avec votre analyse mais j’ai cependant un commentaire :
    En cas de retournement du marche, les prix à la location ont tendance également à baisser…lorsque l’on est en location dans sa RP, on change rarement alors que je constate un turn over plus important sur des biens achetés pour de l’investissement locatif surtout des petites surfaces
    Le risque est donc de voir l’équilibre financier entre loyer et remboursement emprunt dégradé au fur et à mesure de l’investissement…
    Bien à vous

    • De même que le prix moyen des loyers montent moins vite que celui du m2 à l’achat, ils baissent moins vite que les prix. Exemple : les prix ont plus que doublé à Paris entre 2000 et 2011 (+100%) alors que les loyers n’ont augmenté que de 50%.

51. Bonjour,
    J’ai 32 ans et après avoir claqué 6 ans de salaire assez confortable 2500/3000 euros sans épargner un centime d’euros, je me réveille après une claque financière.Cela va mieux mais j’apprends encore. Voilà la banque est prête à me consentir 140000 euros sur 15 ans à 3.9%; ma question est la suivante sachant que je suis seule célibataire sans enfant à charge et logée par mon entreprise… Là où je vis en ce moment j’aime bien mais je ne kiffe pas au point d’y acheter une villa et en plus c’est hyper cher!!! sachant que je possède déjà par leg ma résidence principale en héritage;serait-ce fou de part d’investir la totalité de ma capacité d’emprunt? Un bien en locatif à long terme (j’ai déjà trouvé une affaire avec un rapport locatif correct ) et un bien en saisonnier; ou je devrais aussi acheter une résidence principale là où je vis en ce moment même si je ne compte pas y rester; merci de votre réponse

52. bonsoir olivier SEBAN et à vous tous,

    J’ai 26 ans et je suis à la recherche d’un investissement locatif depuis quelque mois.

    J’ai peut-être trouvé mon bonheur aujourd’hui, il s’agit d’un studio de 14mc à 37000€ net vendeur, il s’agit d’un particulier donc pas de frais d’agence.

    De plus, le studio est loué actuellement 300€

    J’aimerais l’avis de personne ayant déja investie dans un studio svp.

    Merci olivier.

53. C’est une bonne affaire : 9% de rentabilité(j’ai compté 3000 euros de frais de notaire et pas de travaux). Il faut encore faire baisser le prix pour augmenter la renta.
    Phil

54. Bonsoir Olivier SEBAN et bonsoir à vous tous.

    j’ai fait une petite synthèse de vos propos Olivier ainsi que ceux de Thierry en date du 8 août :
    – Olivier : n’achetez pas votre RP en premier car une fois endetté à 33 %, plus de possibilités d’emprunter. Faites d’abord une bonne affaire et avec la plus value négociez avec la banque votre emprunt.
    Thierry le 08/08/12 : RP payée. disponible 190 000. Que faire Olivier ? placer le tout et devenir locataire OU achat nouvelle RP pour 150000 et garder 40000 pour les loyers de la location (faut bien se reloger)
    Olivier le 08/08/12 : RP n’est pas un actif. en plus la plus-value diminue en payant le loyer du relogement. l’investissement locatif est un actif car l’emprunt est remboursé par le locataire.
    et là Olivier dit pour finir de répondre à thierry sur l’utilisation de ses 190000 disponible : pour l’achat de votre RP emprunter le moins possible ….HEIN ?????

    faut se déplumer ??? pour éviter d’arriver à 33 % d’endettement j’imagine.
    du coup on peut emprunter et trouver un locataire qui rembourse notre crédit (création d’actif)

    MAIS SI L’OPÉRATION EST BLANCHE OU MIEUX RAPPORTE QUELLE EST LA BANQUE QUI REFUSERAIT DE VOUS FINANCER ???

    au lieu de payer un loyer dans le vent on peut s’endetter à 33 % pour avoir au final sa RP et on fait en même temps un investissement locatif qui est blanc pour nous. la banque a vendue 2 crédits est nous on se retrouve avec 2 immeubles : une résidence principale et un immeuble locatif.

    dites moi ce que vous en pensez. j’attends avec impatience vos commentaires avisés.

    cordialement.

55. Merci Olivier pour cet article !
    J’avais posté une question sur le même sujet dans le billet précédent et ça y répond parfaitement ( même si tu m’avais déjà répondu dessus )
    Julien

56. Bonjour à Olivier et aux internautes ,

    j’ai acheté votre livre qui donne quelques pistes et surtout motive pour agir et je parcours ce site depuis quelques temps, et je me pose une question par rapport à cet article :

    j’ai acheté ma résidence principale dans le sud ouest en 2001 100 000 euros tout compris et je suis en train de la revendre pour un prix de 190 000 euros après avoir fait pour 10 000 euros de travaux, ce qui prouve que la RP peut devenir un actif en permettant une épargne forcée (évidemment il faut pouvoir acheter à un prix bas au départ) et en pouvant réaliser une plus-value.

    je me retrouve donc avec un capital de 190 000 euros puisque j’ai fini de rembourser le crédit en décembre 2011, et mon but était à la base de repartir sur une RP en batissant une habitation aux normes d’isolation strictes pour faire des économies d’énergie, car elle coûte et coûtera de plus en plus cher, avec un budget de 150 000 euros, et de placer l’argent restant (40 000) , sachant que je devrais payer un loyer entre temps, mais j’hésite :

    -vaut-il mieux placer la quasi intégralité de l’argent récupéré par la vente et devenir locataire, par exemple en achetant un appartement ou un immeuble avec plusieurs appartements, ou investir en assurance vie ou autre par exemple, quelle serait d’après vous la meilleure solution?

    merci de vos avis,
    amicalement,
    thierry

    • Votre RP n’est pas un actif. Elle vous a couté de l’argent pendant toute la durée de détention, comme la taxe foncière, entretien, intérêts du prêt etc…, pour faire un calcul juste, il faudrait rajouter tous ces éléments à votre prix d’achat. Votre plus value provient uniquement du fait que vous avez acheté un bien décoté et que le marché a progressé. S’il avait baissé vous n’auriez pas fait de plus value et vous n’auriez pas dit que votre RP a été un actif (puisque vous l’avez vendue).

      De plus le montant de votre plus value s’amoindrit puisqu’après la vente vous n’avez plus de logement et vous êtes obligé de payer un loyer en remplacement.

      Pour l’épargne forcée, cela ne concerne pas la RP. C’est l’engagement pris auprès de la banque (le prêt) qui vous oblige à payer, quel que soit l’achat. Ce schéma s’applique également à un investissement locatif. Il vous suffit de faire un crédit pour un bien que vous mettez en location et qui s’autofinancera avec le loyer. A ce moment vous aurez un véritable actif. Car même si le prix baisse, vous percevrez toujours le montant du loyer.

      En ce qui concerne l’utilisation de cet argent, si vous souhaitez acheter vitre résidence principale, empruntez le moins possible.

57. Re-bonjour à tous.

    Petite question dans le cadre d’un pari à la maison.

    Certains parmi vous ont-ils déjà « grugé » pour obtenir un pret locatif en cachant des achats précédemment effectués?

    Je m’explique : bientôt bloqués par le taux d’endettement calculé betement et méchamment ( 3800€ de revenus du travail, 160 € de crédit conso, loyer de 800€) 2 immeubles achetés cette années ( respectivement 1400€ de RL pour 660 de crédit et 870€ de RL pour 593€ de crédit) nous arrivons d’après le courtier en limite d’endettement. Il nous suivra encore pour une opération à hauteur de 200 000€ mais après ça…

    Je suis sûre qu’il est possible, en passant par plusieurs courtiers (en espérant qu’ils ne travaillent pas tous avec la même banque en favorite) de pouvoir encore acheter au moins 3 immeubles à 200 000€ si les achats sont simultanés ou presque, étant donné qu’avec des achats « positifs » en SCI rien n’apparait sur les comptes courants personnels. A savoir qu’il faut être suffisamment rapide pour que ce soit avant l’apparition de revenus fonciers sur l’avis d’imposition.

    Mon amoureux parit l’inverse, que c’est impossible et qu’on risque d’être découverts et inquiétés si on fait ça…

58. Bonjour Cecilia.
    Je suis banquier, je te donne mon avis. Le banquier a plusieurs moyens de voir si tu as un prêt immo en cours, ou le deduire: ta déclaration de revenu oú apparaîtront les revenus fonciers, il lui suffira de tirer le fil de la pelote ensuite. Les relevés de comptes. Les interros banque de France si tu passes par une sci. A partir de la, je te laisse deduire de ce qu il faut faire!

59. Justement Romain, tu parles de vérifier en regardant sur les relevés de compte mais si les achats sont mis au sein d’une SCI en complet auto-financement, rien ne rentre ni ne sort du compte courrant.

    Quand aux revenus fonciers, ils n’apparaissent qu’à A+1.

    Le cas que je proposais était uniquement un achat très rapide, quasi-simultané de plusieurs biens.

    Peux-tu m’expliquer « les interros banque de france pour les SCI »?

    Merci

60. Toute société qui passent par un prêt bancaire, utilise du decouvert, du credit bail,… est repertoriée par la banque de France et les encours sont systématiquement interrogés par le banquier. On ne peut pas passer au travers.
    Sauf société immatriculée à l etranger mais deja plus compliquée comme montage!

61. Bonjour Cécilia.
    Je viens d’acheter trois appartement.
    lorsque j’ai fait le prêt pour le troisième, en discutant avec la commerciale de la banque elle m’a dit qu’elle ne pouvait pas savoir si on avait un autre prêt (autrement bien sûr qu’en voyant la déclaration de revenus fonciers sur la déclaration de revenu ou en voyant les retraits mensuels sur tes relevés de compte bancaire).

    Je pense donc qu’en faisant des opérations simultanées comme moi, c’est possible.
    J’ai financé le 1er bien chez Boursorama, le second chez Boursorama et le 3ième chez LCL.
    j’ai dit à LCL que j’avais déjà un crédit et c’est tout. Même chose pour Bourso (évidemment puisque le 1er est chez eux).
    Phil.

62. Bonjour,
    Oui c’est possible d’acheter en simultané, et la banque ne peut rien rien voir ni rien veifier (sf si tout apparait dans les revenus fonciers sur l’IR)..en effet pas de mutualisation des données bancaires. Le seul moyen pour la banque de savoir c’est si vous lui dites, si elle le voit sur l’IR, ou les relevés de comptes…..je l’ai fait en 2008 ou j’ai acheté 2 investissements locatifs et ma résidence rincipale….bon courage

63. Bonjour,

    Je ne partage pas complètement cet avis.
    Tout depend si a la location, notre RP a une bonne rentabilite locative et si on prevoit de rester dans sa RP plusieurs annees (stabilite familiale, professionnelle et geographique).
    Dans ces conditions, il est preferable d’acheter sa RP.
    A l’inverse, cela ne vaut pas le coup d’acheter dans certaines villes où la rentabilité est faible comme à Paris. Il vaud mieux louer et acheter dans une autre ville où la rentabilité locative est plus forte pour mettre le bien en location.

    De même, n’oublions pas que posséder sa RP est une économie de loyer sans impôt et la revente n’est pas assujettie à la plus-value.
    Des loyers percus peuvent être imposés à plus de 50% selon notre taux marginal d’imposition sur nos revenus.

    Personnellement, j’ai d’abord acheté ma RP sur Paris au bon moment. A l’epoque, la rentabilite locative des loyers parisiens etait de 7-8%.
    Il y a 2 ans, j’ai investi dans du scellier dans une grande ville de province ou la rentabilité locative est de 7% avec la déduction fiscale.

    Bien cordialement

64. bonjour,
    mon cas est peut-être un peu particulier.
    Je travaille sur l’île de la réunion avec un salaire confortable qui le serait moins si je devais travailler en métropole, et je voulais savoir ce que vous me conseilleriez comme premier achat sachant que j’ai bientôt 36 ans( je sais je suis pas précoce) .
    Investir à La Réunion c’est difficile car tout est exhorbitant.
    J’avais pensé acheter un bien en métropole comme résidence secondaire, c’est à dire un terrain agricole possédant une grange (par exemple).
    Qu’en pensez-vous?
    Cordialement!

65. Salut Olivier

    Depuis le séminaire, j’ai aussi eu ma petite expérience avec le banquier du « crédit des gens qui cultivent la terre ».

    -« euh, nous on vous prête pas pour un premier investissement locatif ou achat-revente, mais seulement pour de la RP »

    -« euh…ben en même temps cher banquier, il me suffit de vous déclarer le futur bien comme ma RP et vous me prêtez l’argent? même si je garde le bien 4 mois le temps des travaux et le revend de suite après »

    -« …ah…oui… »

    Amitiés

    • 🙂

66. Ahahahaha !

    De plus, je viens de comprendre le Crédit Patate. 🙂

67. bonjour et merci de cet article, autre possibilité :
    nous habitons près d’une université et nous avons acheté une grande maison, qui est à la fois notre résidence principale et nous avons aménagé le 2eme étage en 2 chambres d’étudiants,
    quand nos enfants ne vivront plus avec nous, 2 chambres supplémentaires seront dispo (avec coin cuisine et salle de bain à aménager à ce moment la) cela permet un seul prêt, et comme les étudiants ont un bail d’un an renouvelable, cela limite les problèmes de non paiements.

    M-Ch

68. J’aimerais investir dans mon premier appartement.

    Le locataire sera ma compagne, mais moi je serais domicilié chez mes parents à titre gracieux.

    Mais officieusement je serais avec ma compagne dans l’appartement que je viendrais d’acheter tout en bénéficient des réductions d’impôts et des autres possibilitées avantageuses.

    Est ce légal de procéder de cette façon ?

69. Vous feriez mieux de relire l’article, je crois que vous n’avez pas tout compris. En ce qui concerne la légalité, je n’en sais rien, mais votre copine je ne sais pas si elle appréciera.

70. Merci jerome,

    Rassurez-vous j’ai bien compris l’article.

    je veux faire du locatif et c’est vu avec mon amie.

    Ce qui m’intéresse est de savoir si j’ai le droit de faire ce genre d’opération.

71. Si vous n êtes pas liés légalement, tu peux! Mais attention aux complications.
    Et puis qu entends tu par autres possibilités avantageuses? Quel est l intérêt?

72. bonjour romain,

    Nous ne sommes pas liés légalement.

    Je voulais dire par « autres possibilitées avantageuses » la modularité des mensualités du prêt, tous ce qu’on peut négocier en gros.

    Le fait que mon amie n’est pas une situation stable et qu’elle peut avoir des aide au logement trés intéréssentes. je m’explique.

    Disons que j’ai un prêt de 600€

    je le loue 640€ à mon amie sur ces 640€ elle touche admettons 340€ d’apl.
    je vis avec elle sans être déclarer puisque je suis domicilié chez mes parents.

    donc ont partage les 300€.

    Ce qui fait que mon prêt est pris en charge totalement et je me loge pour 150€ dans mon appartement que je peux améliorer au fur et à mesure si je prend un appart à raffraichir.

73. on appelle ca de l’arnaque ou de l’escroquerie aux APL

74. Je vis exactement ce cas présentement. Je rénove ma nouvelle maison et je perds ainsi tout mon pouvoir d’achat sur une nouvelle propriété. Je vais stagner durant quelques années, le temps que ma nouvelle demeure prenne de la valeur.

75. Bonjour Olivier, et les lecteurs,

    Je souhaiterai avoir votre avis.
    J’ai en projet d’acheter un immeuble de rapport exemple 200 000Euros.
    Je dispose d’une épargne d’environ 160 000 Euros dont 140 000 disponibles immédiatement.

    Mon objectif est de booster le plus rapidement possible ma capacité d’emprunt pour pouvoir réinvestir au plus vite.

    J’ai tendance à croire que si je fais un crédit de 60 000 et utilise mon épargne pour financer cet immeuble cela me permettra de rembourser ce premier crédit en 5ans puis réinvestir et rembourser plus rapidement que si j’étais parti dès le départ avec un crédit à 100% pour le premier immeuble.

    En gros pensez-vous qu’acheter cash son premier immeuble de rapport est une bonne stratégie pour pouvoir se constituer un patrimoine immobilier le plus rapidement possible. Les autre achats seront financés à 100% par crédit.

    Merci pour vos articles.
    cordialement.
    Gael

76. Bonjour

    Il serait intéressant de nous dire pourquoi « vous avez tendance à croire… » et ce que voulez vous dire par booster votre capacité d’emprunt.

    Cordialement

77. je suis banquier de métier, je te donne mon avis.
    Ton gros point fort, c’est ton épargne. Utilise 40k€ de ton épargne sur ton projet. Annonce a ta banque que tu places le restant chez elle, elle en sera ravie crois-moi!
    Apres si cet immeuble est une bonne affaire qui génère de l’argent, ton banquier verra les loyers tomber sur ton compte et il te fera plus confiance pour ton second projet.
    Il prendra en compte 70 ou 80% de tes revenus fonciers pour calculer ta capacité d endettement . N oublie pas de négocier les frais de remboursement anticipé !

78. bcp sont bien étonnés de découvrir qu’avec un crédit bancaire, leur RP leur a coute 3 fois le prix reel et plus…un vrai blocage financier depuis le debut…

    Une RP c’est bien mieux sans credits…

79. Bonjour Olivier et les autres internautes.

    La strategie d’acheter sa RP apres avoir investi ou s’être
    enrichi n’est pas commune. Cependant c’est la plus rentable
    et gagnante si le bien sur lequel on investi est bien choisi.
    Personnellement j’ai cherché pendant 2 ans « le bien » qui m’aurait
    permis de m’enrichir. Apres une tentative avortée j’ai trouvé à 5 min
    en voiture du capitol ( oui oui j’habite à coté de toulouse ) un T3 de 55 m2
    à rénover. J’étais en location à cette période. J’ai donc, après négociation, acheté ce bien 83000€ net vendeur. J’ai réussi à avoir un financement total
    Travaux compris soit 96000€!
    C’est une très très bonne affaire car aujourd’hui il est loué en saisonnier
    environ 1100€ par mois au lieu de 680€ en location classique.
    A la revente je peux en tirer 135 000€!
    Pour finir mon commentaire sachez que j’ai pu acheté en juillet 2012
    ma résidence principale. Mon but est de la renvendre avec une plus value de 30 000€ minimum si tout se passe bien.
    Vous avez des infos sur mon parcours sur mon blog : http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/
    Bon succes à tous

80. Bonjour,

    Je suis négociateur immobilier et tout à fait d’accord avec votre point de vue. Surtout avec l’état du marché actuel de l’immobilier, ou l’offre est plus important que la demande, faire de bonnes affaires est assez fréquent.

    Manuel

81. Justement si l’offre est plus importante que la demande, tu ne risques pas de faire de bonnes affaires pour vendre mais pour acheter, car c’est lorsqu’il y a beaucoup de demandes que les prix augmentent, à l’inverse, lorsque que la demande est faible, les entreprises, magasins, banques etc ont tendances à baisser les prix ou les taux, pour stimuler la demande. Si l’offre est plus importante que la demande, cela profite au vendeur, si l’offre est plus faible que la demande, cela profite au consommateur…Regardez sur paris, pour un bien à louer, vous avez 30 personnes candidates, le loueur a donc le choix, à l’inverse, si toi tu as un bien sur paris de 300000 euros à vendre, tu as intérèts à avoir un bien vraiment splendide pour pouvoir le vendre à ce prix là, sinon à quoi sert le home staging alors…

82. Bonjour Olivier,

    Je n’avais jamais envisagé les choses sous cet angle, mais je suis d’accord avec cette démonstration.
    Cependant, quand on commence dans la vie, on pense en priorité à acquérir un logement « à soi » sans penser encore aux investissements. Et quand on pense à inverstir, il est trop tard, on a souvent déjà acheté notre RP.

    En tout cas, quand mes enfants seront en âge d’aborder ces problématiques, je leur ferai part de cette possibilité : il vaut mieux qu’ils le sachent avant d’acheter un premier bien en RP.

    Merci pour vos conseils.

83. Bonjour

    Ok pour un investissement locatif mais que pensez-vous des viagers libre ? N’est ce pas plus intéressant car moins cher pour un bien équivalent à l’achat?

    Merci pour votre blog en tout cas!

    • Vous saurez que c’est (éventuellement) moins cher, au décès du l’ancien propriétaire. Toujours est il que cela peut vous éviter de faire un crédit.

84. Bonjour Olivier,
    Je ne comprends pas trop pourquoi en payant la meme somme de loyer ou la meme somme en credit de résidence principale, on aurait plus de mal à investir dans le cas de la RP en notre possession. N’avons nous pas le meme taux d’endettement vis a vis de la banque? Ne ratons nous pas les memes occasions d’investir dans ces 2 cas?

    • SVP, relisez la partie de l’article sur les impôts. Si vous dites à la banque que vous empruntez pour votre RP (même si c’est fictif), celle-ci ne prendra pas en compte le montant de votre loyer.

      Sans compter que dans l’immense majorité des cas, un loyer sera inférieur à un crédit pour le même type de bien. Ce qui veut dire que votre loyer aura moins d’impact que si vous étiez endetté pour acheter votre véritable RP.

      le but de l’article est de montrer que vous avez intérêt à utiliser D’ABORD votre pouvoir d’endettement pour investir et gagner de l’argent, avant d’acheter un bien qui monopolisera vos capacités financ!ères.

85. Merci Olivier pour ton partage et pour ton travail pour ton énergie que tu nous donnes. Je suis francaise d’origine moldave et j’aimerai investir . Grace a toi je comprend mieux comment chercher, ca passe par la tête mais j’espère bien de pouvoir y arrivé. Merci pour tous les commentaires c’est très enrichissant merci de publier. Merci du fond du coeur

86. @Adrien

    Re bonjour,

    On voit bien dans cette discussion que chacun a ses contraintes et que l’état du marché immobilier du pays de résidence en est une , la fiscalité et les conditions bancaires.
    Les rendements locatifs en Suisse romande sont très faibles et les prix devenus très élevés (pas loin de 7’000 – 12’000 euros le m2). Les locatifs sont le quasi-monopole de très gros investisseurs ou caisses de pensions. De plus, il n’y a quasi rien à vendre sur le marché et les loyers sont chers.
    En France, l’offre est abondante et les rendements locatifs plus élevés.

87. @Adrien

    Ce n’est pas toujours le cas.
    Je prend mon cas particulier :

    Ma résidence principale que je viens d’acheter va me couter deux fois moins cher par mois que mon loyer actuel. Ceci est lié aux taux d’intérêts très bas pratiqués dans mon pays de résidence et à une offre de logement très très faible (rien sur le marché + taux de vacance du locatif proche de 0%).

    Dans mon cas particulier, il aurait été idiot (financièrement parlant) de ne pas acheter ma résidence principale dans ces conditions.
    Comme le coût global de mon acquisition est largement inférieur au coût d’une location, « je me paye » chaque mois à hauteur du différentiel et reconstitue donc rapidement un capital pour investir.

    • il faut comparer ce qui est comparable. 99% des personnes qui interviennent dans cette discussion habitent en France et ne profitent pas de vos conditions. De plus le crédit que vous payez est l’équivalent d’un crédit Infine en France. C’est à dire que vous ne payez que des intérêts et au final cela vous coute plus cher qu’un crédit amortissable. Il est possible d’utiliser le même montage en France et vous auriez le même résultat que chez vous (en suisse je suppose). Mais vous payerez aussi beaucoup plus d’intérêts.

      Toujours est-il, et quel que soit votre pays de résidence, le principe évoqué dans l’article reste le même. Si vous avez mobilisé votre taux d’endettement sur du locatif, vous aurez du mal à acheter votre résidence principale.

88. Rebonjour Ed,

    Je parlais d’une situation en France où on ne se paye pas en achetant sa RP !

    Oki très bien mais cela freine ou bloque de possibles investissements.
    Pourquoi ne pas avoir fait un ou plusieurs investissements locatifs et après acheter sa RP ?

    Amicalement.

    Adrien

89. Bonjour à tous,

    une question de détail. Il est question dans vos réponses de domicilier sa RP dans l’un des bien loués pour éviter de payer la plus-value de 33 % en cas de revente.

    Mais comment récuperez-vous les courriers (notamment celui des impôts : taxe foncière, CSG et cie) qui vont immanquablement arriver à cette adresse ?

    A ma connaissance, les renvois de courrier de La Poste ne durent qu’un an. Il y a peut-être une autre solution ?

    Merci de vos réponses.

90. on a pas dit qu’il fallait se domicilier dans un appartement loué, et pour le courrier soit tu vas chercher ton courrier soit tu payes des impôts

91. Bonjour Olivier et merci d’exister, vous m’avez mise sur les rails d’une vie bien plus facile.

    J’étais jusqu’à présent à 100% d’accord avec vous (mon ami et moi sommes locataires (800 euro de loyer , soit 21% d’ »endettement » ) et venons d’acheter en passant par un courtier 2 immeubles en sci, le premier nous coute 670 par mois avec un revenu locatif de 1400€, le second (achat réalisé à 2 couples) coute 1180 et revenu locatif 1940.

    Donc bien partis, nous repérons une nouvelle affaire et visite à un autre courtier qui, ignorant nos deux premiers achats, nous annonce : ouh là làààààà mais je vais galérer à trouver une banque qui va vous suivre sur du locatif, vous n’être pas propriétaires de votre RP!!!!!!!!!!!

    Et là il nous explique que depuis quelques mois les banques ont changé leur fusil d’épaule, qu’elles préfèrent quelq’un en ACCESSION A LA PROPRIETE (donc propriétaire de rien…) qu’un locataire, avec le même tx d’endettement….bref…

    visite à un 2nd courtier : même réflexion. On a beau expliquer qu’avec 800€ pour un crédit sur Bordeaux on aura jamais la même surface que nôtre logement actuel, rien n’y fait.

    Alors soit notre tout premier courtier était excellent (en touchant 1500€ par dossier il peut…)

    soit ça va devenir chaud pour investir, même en ayant des affaires qui sont plus que rentables…

    • Avec l’expérience positive que vous avez en matière d’investissement locatif, si vous n’obtenez pas ce que vous voulez, il faut changer de banque ou reprendre le courtier que vous aviez précédemment, car il n’y aucune raison valable pour que vous ayez un refus.

92. Bonjour,
    Article intéressant, ayant compris le principe des banques très tôt j’ai appliqué ce principe dès mon premier salaire . Je suis à mon compte et locataire , je gagne environ 1500€ par mois, et à 29 ans je possède déjà 12 appartements.
    Moi je vais plus loin que vous dans mes investissements je cherche à gagner de l’argent grâce à mes locations .
    Aujourd’hui j’ai 3850€ de revenu locatif mensuel pour 1500€ de crédit totalement financé par la banque. Donc bénéfice brut 2350€ une fois la taxe foncière payée et les charges il me reste environ 1700€ net par mois. Je double mon salaire sans réel effort avec en plus une épargne de 1500€/mois car le rembourssement de crédit reste de l’épargne !
    J’ai pas encore acheté pour revendre afin de gagner une plus value, mais à force de lire ces articles et les exemples concrets d’Olivier Seban je crois que mon prochain objectif vas être celui ci ! Je vous raconterai …
    En conclusion entièrement d’accord avec Olivier car les bénéfices que je gagne me permette de louer un grand appart sans m’endetter .

93. Voici mon cas:
    J’ai acheté un terrain de 1480 m² = 170 KE frais notaire inclus dans le 78.
    J’ai fait construire 2 maisons mitoyennes = 305 KE (160 + 120 m² avec sous total)
    Total opération = 475 KE (60 KE d’apport et 415 KE de prêt)
    Le prêt me coûte = 1740 E mensuel
    Je vis avec ma famille dans la plus grande et loue la deuxièle 1000 E mensuel.
    Mon effort mensuel est de seulement 740 E mensuel.
    J’ai eu la chance de voir le POS de la mairie devenir un PLU et d’augmenter la capacité de construction de mon terrain. Donc je l’ai divisé et créé une parcelle de 455 m² que j’ai vendue 100 KE à une SCI (une SCI que j’ai créée pour l’occasion, si si, c’est légal)

    La SCI à contracté un prêt pour l’achat du terrain et la construction de 2 maisons mitoyennes

    Hors d’eau Hors d’air avec sous sol total en en R+1, les travaux restants seront faits par moi même avec la trésorerie ainsi dégagée par la vente en nom propre du terrain (moins la PV), evidement j’ai du boulot, mais j’ai déjà des locataires en prévisions.

    Et pour ces locations cela donne : Prêt de 954 E mensuels et revenus locatifs attendus de 2x 850 E mensuels = 1700 E – 954 E = 746 E de gains ce qui paye mes 700 E d’effort de ma résidence principale: Pour conclure cela reviens à dire que je n’ai pas de charge de loyer (et loyer uniquement) et même un positif de 46 E. Mais je peux me lancer pour d’autres investissements mais dès la fin des mes travaux (car ça occupe pas mal). Voilà!

94. Je vais vous donner le point de vue du banquier que je suis depuis 5 ans : pour s’enrichir, il faut trouver un actif pas cher et le valorisé soit en le louant, soit en le vendant. Le crédit immo ne sert que de levier.
    Il apparait donc évident qu’acheter une RP et moins rentable qu’acheter un bien immo pour investir.
    Pour s’enrichir quand on commence dans la vie, on peut faire valoir le fait qu’on est logé à titre gratuit chez nos parents (car le loyer est prix en compte dans le calcul de l’endettelent) / pouvoir disposer d’un apport important / s’associer pour investir et diminuer son endettement.
    Le taux d’intérêt n’est pas primordial car bcp de banques se valent et une bonne affaire restera une bonne affaire.
    C’est bien plus important de trouver une bonne banque et un bon conseiller.
    Négocier les frais de remboursement anticipé à 0 (pas si difficile) en ouvrant un livret parrallelement par exemple.
    N’hésitez pas à passer par une délégation d’assurance sur le prêt.
    Pas de frais de dossier supérieur à 450€ pour un prêt de 200k€.
    Passer par un organisme de caution au lieu d’une garantie réelle plus chère (hypothèque)

95. Je comprends bien et j’adhère à votre article Olivier. Je suis néanmoins étonnée que personne ne mentionne le fait que lorsqu’on paie un loyer, c’est bien souvent à hauteur des 33% pris en compte pour la capacité d’emprunt ! Y aurait-il une astuce que j’aurais occultée ? Merci de votre réponse !

96. Si on achète sa résidence principale largement en dessous du marché avec rénovation.

    Dans mon cas 1418 euros le m2 au lieu de 2300€ le m2 un appart 67m2 et avec les tx les plus faible possible 3,1% , des frais réduit au mini etc… durée 10ans

    Même dans ce cas on ne peut pas progresser et s’enrichir?
    Assurer d’avoir un bien et faire de l’investissement ensuite.

    • Vous vous êtes logé à un bon prix, vous n’avez pas gagné d’argent.

97. Olivier;

    On peut s’enrichir en achetant sa RP, il suffit juste d’acheter en dessous du prix du marché, faire quelques travaux d’améliorations y habiter un peu et la revendre , la seule différence avec le locatif et que l’on ne paye pas d’impôts dessus .

    les blogs traitant de l’immobilier locatif oublient toujours où traitent très superficiellement de parler des impôts , mais pour l’heure sachez q’en achat revente hors RP c’est 33,33 % direct, et à l’heure actuelle je ne pense pas que les choses vont s’améliorer

    La Différence entre une PV RP et une PV locatif si 50 000 euros de gain : dans un cas vous avez 50 Ke dans votre proche dans l’autre cas 35 K E, ce qui veut dire que par rapport à de l’achat revente RP ou Locatif vous donnez 1 investissement sur 3 à l’état.

    En le faisant à plusieurs reprises, on peut sur quelques années 4 ou 5 devenir propriétaire de sa RP sans charges ( càd sans crédit) ce qui maximisera fortement vos capacités d’emprunt
    surtout si vous n’achetez pas de dettes.

    J’ai parfaitement conscience que j’évoque des problèmes de riches …. qui sont loin des préoccupations de vos lecteurs primo-investisseurs … mais ces problèmes sont réels :
    IR, CSG-CRDS, ISF bienvenue aux problèmes

    M Seban, votre point de vue

    • 1) tant que vous n’aurez pas revendu vous ne connaitrez pas la plus value réelle. Sans compter que vous vous retrouverez sans logement.

      2) quel que soit le prix auquel où vous avez acheté. Si le prix du marché descend en dessous de votre prix d’achat et même si c’est votre RP, vous n’aurez pas gagné d’argent.

98. je suis complètement d’accord avec votre point de vue je suis actuellement en location est deja 3 appartements et une maison et j’espere continuer merci pour tout vos conseils

99. Bonjour,

    Merci pour tous ces articles intéressants.
    Je voulais avoir une précision. En lisant les commentaires, j’ai lu plusieurs fois que si l’on veut emprunter pour de la location, les banques appliquent un taux plus important que si l’on achète pour sa résidence principale. Est-ce exact?

    • C’est un peu à la tête du client. Personnellement je n’ai jamais eu ce problème, mais il est vrai que c’est un sujet de négociation avec la banque.

100. Bonsoir à tous,

     je cherche à bien comprendre merci de m’aider!

     donc si je suis bien l’article il vaut mieux louer sa RP et investir dans des logements soit à but locatif soit dans l’idée de le revendre rapidement?!

     en résumant avec un taux d’endettement de 33%, si je peux m’endetter jusque 1000€/mois et en ayant utilisé 700€ pour un logement il me reste 300€ de marge de manoeuvre pour l’achat d un autre bien pour du locatif ou pour une revente rapide?!

     Si revente rapide je vais devoir 33% de plus value sur mon bien à l’état non??

     Merci pour vos réponses et un grand merci à Olivier pour son blog!!

101. Je partage l’idée d’Olivier dans cet article. Lors de l’achat de notre RP, nous raisonnons pas comme un investisseur mais à l’affectif. Dans la majorité des cas, nous allons acheter un bien au prix du marché ou supérieur à celui-ci.

     La rentabilité ne sera pas notre priorité donc on va utiliser au maximun notre capacité d’emprunt.

     Avec un taux d’endettement de 33%, la banque ne voudra pas nous prêter de l’argent sauf avec un apport conséquent. Pour moi, la meilleure solution, est d’utiliser sa capacité d’emprunt afin d’acheter des biens à hauteur de ses revenus afin de les mettre en location. Au préalable, il faut étudier le secteur dans lequel nous souhaitons investir afin d’acheter au « bon prix ».

     Le « bon prix » pour moi, c’est que les mensualités du crédit soient remboursées par le loyer. Avant d’acheter un bien, renseignez-vous sur les loyers appliqués dans votre zone et faites une simulation des mensualités à verser à la banque.

     Si votre investissement est loué, vous récupérez environ 70% de votre capacité d’emprunt et vous pouvez par la suite acheter votre résidence principale.

     C’est un modèle qui fonctionne pour moi, mais après tout dépend de la situation financière et familiale de chacun. Ce modèle sera plus difficile à appliquer pour un investisseur dont le loyer de son propre logement est élevé. C’est pourquoi, il est important d’investir en fonction de ses revenus pour éviter tous problèmes (travaux, impayés) et avoir une épargne de sécurité.

     Cordialement,

     Patrick

102. Bonjour Olivier,

     Tout à fait d’accord avec vous. L’exemple « vivant » que vous donnez est imparable dans la mesure où …. l’on veut s’enrichir 🙂
     C’est mathématique mais contrarien. C’est sans doute pour cela que la majorité des gens, et c’est dommage pour leur patrimoine, ne cherche pas à investir ou, en fait, croit investir en achetant leur RP. C’est le contraire: ils perdent de l’argent car il manque les « vraies » opportunités d’investissements.
     C’est un peu comme en bourse où seul le long-terme permet d’avoir des rendements intéressants alors que dans l’imaginaire des gens, c’est la frénésie spéculatrice, le (très) court-terme qui rapportent. Force est de constater que cela ne marche … mais que beaucoup choisissent cette voie et perdent de l’argent.

     Amicalement.

     Adrien.

103. Oui, je comprends l’idée, l’immobilier est le seul endroit où tu peux investir en empruntant.
     Acheter sa RP en premier, c’est se « scotcher » pour au moins 10 à 13 ans, sans pouvoir investir pendant ce temps.
     Avec mon expérience, le bon compromis me paraît être, de ne pas vouloir acheter à tout prix La RP auquelle on rêve, mais plutôt, : acheter une première RP à petit prix (peu cher et petit emprunt), de manière à s’en libérer rapidement (5 à 7 ans), puis ensuite, soit revendre et acheter une RP plus confortable, soit renouveler l’opération en mettant le premier bien en location.

104. Voici une stratégie qui peut s’adapter à tous que ma meilleure amie applique:
     – A 20 ans, elle achète un appartement de 25m² pour résidence principale
     – A 23 ans, elle achète un autre appartement de 35m² qui sera sa résidence principale, elle loue le 25m²
     – A 27 ans, elle achète un appartement de 70m² avec son homme et elle loue les apparts de 25m² et 35m²
     En achetant des biens qui seront dans un premier temps, toujours des résidences principales : elle obtient des meilleurs taux de la part des banques.
     Elle achète uniquement quand elle tombe sur de bonnes affaires qui s’autofinancerait quasiment en cas de location.
     Aujourd’hui, elle a 32 ans, je sais qu’elle envisage d’acheter avec une maison, a votre avis, qu’est ce qu’elle va faire ?!

105. Je suis tout à fait d’accord avec votre strategie et celle de votre amie.

106. Désolé de dire cela mais l’achat d’une résidence principale est un investissement comme un autre. La seule condition, c’est d’y rester 7 ans et d’avoir acheté au prix de marché. Que tu payes un crédit ou un loyer, c’est de l’argent qui sort de ta poche tous les mois. Qui est le mieux locataire sinon toi ? Maintenant, je considère que le crédit d’une RP ne doit pas dépasser 15 ans et il faut le rembourser le plus rapidement possible.
     Et surtout en fin de crédit, tu ne payes plus rien et c’est indirectement un revenu complémentaire défiscalisé !

     • la réponse est la même que celle que j’ai faite à SERRE (un peu plus bas).

       Je suis aussi d’accord pour dire qu’acheter une RP est un investissement comment un autre, mais on ne pourra pas profiter de la plus value latente à moins de revendre. Mais il faudra aussi se reloger.

       Sans compter que le crédit fait pour cet achat peut nous empêcher d’emprunter pour saisir une bonne affaire. Et très souvent il faudra attendre la fin du crédit (10/15 ou 20 ans) pour bénéficier du revenu indirect.

107. Peut-etre que les cycles immobiliers sur 15 ans, cela vous parle.
     Si en 2005, j’achete un appartement de 70m² à 200ke
     Si en 2010 le prix de vente a baisse de -25% donc je le revendrais, c’est une opportunité aussi d’acheter plus grand un bien qui aura aussi perdu -25%

108. Ton exemple n’est valable que sur « un coup de fusil », car dans la majorité des cas, tu te retrouve dans la situation suivante :
     – tu investis dans un bien pour la location avec un crédit et 10 % de frais de notaire
     – tu payes un loyer pour ta RP,
     – tu payes des impôts sur les loyers de ta location

     Et, ensuite, tu attends trois ans que le locataire parte, pour pouvoir revendre !!!
     Je ne suis pas sûr que se soit l’affaire du siécle !!!

     • Le but ici est de montrer le fonctionnement des banques et comment elles nous empêchent de nous enrichir en fonction de la façon dont nous faisons les choses.

       Oublions le coup de fusil à -25%, et disons que nous avons acheté seulement 5% en dessous du prix du marché, ce qui est plus facile à obtenir. La démonstration est identique, à la différence que l’on a moins de regrets (ou en voudra moins à la banque de nous bloquer) d’être passé à coté d’une bonne affaire vendue -5% qu’une affaire vendue à -25% sous le prix du marché immobilier.

109. Bonjour Olivier,

     Je suis toujours vos articles avec grand intérêt. Concernant cet article je suis partagé. En effet, comme vous l’avez exposé, acheter en premier une maison principale n’est pas forcément la manière la plus judicieuse, surtout dans votre exemple.

     Mais je vous donne un autre exemple, ma femme et moi somme un jeune couple qui démarrons dans la vie. Nous n’avons ni enfant, ni chien et nous ne sommes pas du tout matérialiste. Donc dans l’idée de vite se mettre à l’abri et ne plus à avoir à payer un loyer, on compte bien acheter un tout petit appartement pas cher (30 m ou 35 m carré étant largement suffisant) quitte à la rembourser rapidement pour vite retrouver notre pouvoir d’investissement et par la même occasion se libérer de la contrainte de payer un loyer.

     C’est sûr que si dans la vie notre première maison principal c’est une maison à plus de 150 000euros ou 200 000euros, on aura vite les mains lié pendant un long moment au contraire d’un petit achat.

     N’êtes-vous pas d’accord avec mon point de vue ?

     En vous remerciant.

     Sébastien

     • je suis entièrement d’accord avec vous, c’est juste une définition de votre objectif.

       Si vous voulez gagner de l’argent avec l’immobilier, investissez d’abord.
       Si vous voulez vous loger, il faut juste que vous ayez conscience que cela sera un frein pour investir (je crois que j’en parle à la fin de l’article).

110. bonjour ,

     Si dans l’ ensemble le raisonnement est valable …la réalité est à nuancer …d ailleurs si
     c’ etait si facile …
     d’une part, c’est assez difficile de trouver de « bonnes affaires » avec une décôte de 25%…à moins d’ aller dans des régions désertées comme la Creuse ..et encore ..où il n’ y a guère d’ emploi…l’ autre alternative c’est que le bien en question necessite d’ importants travaux à réaliser …ça n’ est effectivement interessant que pour les personnes qui savent » bien bricoler » et peuvent tout faire eux même …dans ce cas le cout des materiaux et de la main d’ oeuvre peut même etre deduit de la plus value réalisée…tout cela sans perdre de vue un contexte économique déprimé où le crédit va devenir d eplus en plus cher et plus difficile…les banques vont repercuter le cout des nouvelles normes bancaires sur le risques et autres..on en est qu’ au début !

     dans la grande majorité des cas, la banque prêtera à un taux majoré si c’est un investissement à savoir pour mettre le bien en location ….

     ainsi , bien souvent lorsqu’on investit, on paye le bien plus cher que ce qu’on peut le louer ..à savoir le loyer ne couvre pas les mensualités du prêt bancaire …je connais 5 personens aux profils très différents , tous « investisseurs » et tous y sont d eleur poche chaque mois et ce bien qu’ il jouissaient d’un « déposit » conséquent…dans une region pourtant chere et recherchée …

     l’ achat et la revente rapide avec déclaration » comme residence principale »..les impots ne sont pas dupes surtout si pendant ce temps là , on demeure locataire ailleurs …ce genre d’operation passe peut être une fois mais à la 2 eme on est déjà » surveillé » par les services fiscaux …et on risque d’ etre reclassé comme professionnel etc….bref c’est déjà plus la même imposition !

     donc si je suis d’ accord sur le principe…la réalité est bien moins aisée…et on rendu ce genre d’ enrichissement bien plus difficile depuis quelques années »

     d’ autre part, pour avoir comme exemple dans mon entourage, quelque un qui gagne très bien sa vie , propriétaire d’un appart en centre ville , loué et qui a quasiment fini de payer sa maison …eh bien les banques n’ont pas voulu prêter même avec un salaire substantiel et elle est fonctionnaire !
     en revanche , je connais d’ autres personnes surendettées car « sur investis » si on peut dire mais pharmaciens…là les banques prêtent et même sans assurance même ! c’est le chateau de cartes ..jusqu’ à financer 22 appartements …évidemment elles doivent se dirent qu’ elles ont la pharmacie comme » garantie » …si un certains nombres de logements demeurent inoccupés ou impayées de loyer …les impayés de loyer, ça peut durer des années …avant d epouvoir mettre uen famille dehors …surtout si il y a des enfants ….la location cen ‘est pas la panacée non plus …ça n ‘arrive pas qu’ aux autres ces « problemes » ..le mieux c’est encore le studio pour éviter ce genre de désagrément…

     …..j’ aimerais que cela soit aussi « simple » …c’est la version idéale et rare …sans doute en guise d’ exemple simplifié …

111. Bonjour Malen,

     J’ai l’impression que tu te fixes de nombreuses barrières, que tu vois avant tout les difficultés et/ou risques. Je crois que nul part dans l’article d’Olivier il est précisé qu’investir est chose aisée et dénuée de risques.

     D’ailleurs acheter sa RP comporte également des risques (marché immo, sinistres, chomage prolongé ect …). J’espère simplement que tu sauras aller outre ces craintes et que tu n’auras plus besoin de trouver des exemples dans ton entourage, mais que tu pourras nous raconter les tiens.

     Bonne journée.

112. je suis entièrement d’accord avec vous olivier j’pense qu’acheter sa RP est un poids lourd à porter surtout que la RP ce fais sur un coup de coeur donc j’imagine que la plupart des gens achète cher
     comprenez un type qui achète un bien pour le loyer et un autre qui achète pour ce loger n’auront jamais la même vision des choses
     le 1er homme cherche la renta et le second cherche l’amour
     donc le gus qui cherche la renta risque de s’abstenir qui il y voit aucune rentabilité
     combien de personne disent « je paye mon crédit plus que si je louerais mais au moins dans 30ans je payerait plus rien pour me loger »
     d’ailleurs c aussi pourquoi bcp de gens conseil au investisseur d’acheter des immeubles s’il le peuvent car en achetant un immeuble on n’aura plus les gens qui achete les RP pour nous freiner car eux mettent souvent plus d’argent sur la table
     sinon pour conclure moi je pense qu’il est intéressent d’acheter sa RP une fois qu’on peut vivre des ces investissement dit moi ce que vous en pensez
     RP:résidence principale

     • C’est la meilleure des stratégies

113. Selon moi, acheter sa RP ou la louer pour acheter du locatif, ne peut être réellement envisagé que dans des zones où l’immobilier n’est pas trop cher.

     Prenons l’exemple d’une résidence principale qui serait une maison avec si possible terrain pour pouvoir loger correctement une famille de 4… valeur d’achat d’un tel bien sans travaux dans ma région ~280000€, valeur locative ~1300€ (a noter que ce type de bien en location est rare car très demandé)

     Solution préconisée : louer sa RP + acheter un bien immobilier pour location
     dans mon cas, je suis déjà propriétaire d’un appart de valeur locative ~750€ et qui me coute en remboursement ~1400€ par mois. Pour suivre l’idée, ce serait pour moi cet appart qui passerait en location.
     Eh bien je suis coincé. Je suis très loin de pouvoir autofinancer mon 1er appart par sa seule location. Il me reste 1400-750= 650€ à sortir de ma poche pour cet appart. A cela, rajouter la location d’une maison pour loger ma famille (on a vu ~1300€). Et bien je me retrouve à devoir sortir ~2000€ par mois pour me loger et pour financer l’appart que je louerais (en supposant que je n’ai pas de dépenses supplémentaires avec ce même appart type travaux à financer, mauvais locataire, etc…).
     Imaginons que je sois capable de sortir ces 2000€ par mois. Ces 2000€ me permettrait donc de mettre en location mon appart et de louer ma RP, bref de n’être propriétaire que d’un appart et de payer mon bailleur. Ces mêmes 2000€ associés à mon niveau de salaire ne me permettront pas d’investir d’avantage dans un autre bien immobilier à but locatif par exemple.
     Bref, selon moi, autant utiliser ces 2000€ pour mettre mon appart en location ET financer un prêt (quitte à mettre un peu plus) pour acheter ma résidence principale non ? Je serais donc propriétaire non plus d’un seul appart mais aussi de ma maison.

     Remarque plus générale sur votre livre notamment pour la partie immobilière. Très grossièrement, l’essentiel de l’idée repose sur la possibilité d’autofinancer les appart que l’on achète via prêt par les loyers que l’on perçoit. Peut être n’ai je pas la meilleure idée du marché actuelle, mais dans ma région où l’immobilier est assez cher, je ne vois pas beaucoup de biens où le loyer permet de financer le prêt contracté. On doit toujours mettre au bout.

     Exemples :
     un F4 bien situé avec garage : locatif ~750€, achat ~200000€ soit un prêt d’environ ~1400€/mois sur 15 ans ==> différence entre achat location : 650€ à sortir par mois en plus si achat
     une maison telle que je la vise : locatif ~1300€, achat ~280000€ soit j’imagine un prêt se rapprochant des 2000€ par mois sur 15 ans ==> différence entre achat et location : encore 700€ supplémentaires par mois si achat

     La seule solution que je verrais dans un but d’investissement (et encore, je ne suis pas sûr), partir sur l’achat d’un petit appartement ou la différence entre achat et location n’est pas si importante
     OU
     Investir dans une autre région ou l’achat d’immobilier n’est pas si lourd mais ce n’est pas forcement facile…

114. faut pas le prendre mal, mais tu es sûr de savoir investir dans l’immo ? quel est l’intérêt d’acheter du locatif sur lequel tu dois remettre 700€ par mois de ta poche ????

     Comme le disait olivier tu achètes du déficit et tu es obligé de travailler pour payer ta dette au lieu de faire en sorte que ton investissement travaille pour toi

115. D’accord avec toi Jerome…
     Ta remarque souligne juste ce que je dis. Dans ma région, les loyers perçus ne remboursent pas le prêt permettant d’acheter le bien qu’on met en location.

     Et donc dans ce cas, difficile d’investir sans un réel effort financier sur le moyen terme voir long terme (le temps que les premiers prêts contractés arrivent à échéances)

     D’où ma conclusion : l’investissement « rentable » ne sera réellement possible pour moi que si je trouve de petits appart dont la location pourraient éventuellement rembourser le prêt associé OU que j’investisse carrément dans une autre région de France où les loyers semblent pouvoir autofinancer l’achat des appart et où au final, le plus dur est de convaincre les banques de nous suivre…

116. pourquoi sserait-ce difficile d’investir dans une autre région que la vôtre? Si l’affaire est suffisamment rentable vous pouvez passer par une agence pour la gestion. Celà va rogner un peu votre marge mais vous évitera les désagréments dus aux locataires.

117. Superbe article Olivier !

     Pour ma part je suis tout a fait d’accord avec toi et je vais dans ton sens mais il est vrai que pour la grande majorité on pense d’abord a acheter son logement principal et on se dit que plus tard on investira dans du locatif chose tout a fait normale .

     Cependant comme tu le dis si bien Olivier si tu fais comme tout le monde tu aura le même résultat que tout le monde.
     Romain.

118. C’est une manière de présenter les choses. En supposant que nous n’ayons aucun frais pour se loger, avec le montant actuel des loyers dans les grandes villes, une grande partie des ménages sont déjà à un taux de pus de 33% (souvent plus de 50%) de leurs budgets qui va directement pour le paiement du loyer.
     Bien à vous

119. Acheter sa résidence principal est un passif (car ne produit pas de richesse), on est d’accord mais c’est un passif dont la valeur s’accroît avec le temps, contrairement à une voiture par ex. Et ce même si je tiens compte de aléas du marché de l’immobilier. Sur le (très) long terme, l’achat est toujours gagnant.
     Je suis en région parisienne dans une ville sympa du 92 : je sais que je resterais toute mon activité professionnel en île de France, le bassin d’emploi est suffisamment vaste.
     N’oubliez pas l’allongement de la durée de la vie. Aujourd’hui à 60 ans beaucoup peuvent espérer vivre encore 30 voir 40 ans.
     Ma banque, un peu vieux jeu mais qui me finance mes investissement locatif voyait d’un bon œil que je sois déjà propriétaire !
     De plus, en trouvant des rendements locatifs de 10 à 12% en moyenne, mon cash flow positif régulier diminuait mon taux d’endettement à la grande joie de mon banquier !
     Dernier argument : j’ai été locataire 15 ans et j’ai été obligé à 3 reprises de déménager car le bail n’était pas reconduit. Cela m’a été pénible à chaque fois. Je ne parle pas non plus des augmentations de loyer qui, années après années, rognait mon pouvoir d’achat.

120. Tout à fait d’accord avec Olivier,

     j’en fait l’amer expérience.
     J’ai acheté un appartement à 90000 euros frais de notaires inclus pour un F2 dans une ville étudiante à coté de Rouen.
     Au début pour y habiter mais maintenant je le met en location meublée, et mon rapport locatif n’est pas assez bon,..

     Du fait des charges de copropriétés élevées, je perds 30 euros par mois malgré la location qui rembourse mes mensualités bancaires.
     Et c’est sans compter la taxe foncière à 750 euros annuels que je vais devoir lâcher 🙁
     (j’ajoute le prix des meubles, les travaux d’électricité, et le chauffe eau à changer..)
     -> bref je jette de l’argent par les fenêtres.

     Maintenant j’attends l’hiver, si je réussi à épargner assez, pour acheter à Budapest ou les prix sont passés de plus de 2000 euros à 1000 euros le m2 suite à la chute du Forint par rapport au franc suisse (plébiscité par les hongrois pour les emprunts).

     Et quand je pense aux jeunes comme moi, qui eux achètent un pavillon en région parisienne ou les prix sont stratosphériques et les rapports locatifs serait, s’ils devaient bouger, de ….
     3%.

     Bref merci Olivier de nous apprendre à nous payer en premier, erreurs et attrape gogo, etc.

121. bonjour,

     je suis d’accord qu’en achetant sa RP, on ne s’enrichit pas. je viens de la vendre parceque j’avais beaucoup investi sur elle et que j’avais créé des dettes et je ne pouvais pas acheter une autre maison. Maintenant je suis en location et la banque me dit que je peux acheter un appartement avec un prêt et mettre en location .

122. Bonjour Olivier,

     Les banquiers prennent en compte aussi le prix du loyer mensuel que l’on paye quand nous sommes locataire lors d’une demande de prêts immo.
     Donc que nous payons 600€ de crédit pour rembourser la résidence principale ou 600€ de loyer du point de vue du banquier c’est pareil (dis moi si je me trompe) ?!!
     du coup moi je préfère payer 600€ pour ma résidence principale l’importe c’est encore et toujours de faire une bonne affaire.

     Arnaud

     • bonjour

       Le montant du loyer intervient dans le calcul du montant du crédit que vous pouvez obtenir auprès de votre banque pour investir. Cela ne change rien au raisonnement global.

       Si vous préférez achetez votre RP avant, ce que je comprends parfaitement, vous aurez plus de mal à emprunter pour investir, ce qui peut vous empêcher de faire une plus value intéressante si vous trouvez une bonne affaire.

       Comme je le disais dans l’article, cela correspond à un choix. Si votre priorité est de vous loger, n’hésitez pas à acheter votre résidence principale. Si votre but est d’investir, soyez conscient que votre RP peut être un frein.

123. Bonjour,
     Je suis assez d’accord sur le principe général. Mais il y a des cas ou ce n’est pas si vrai.
     C’est lorsque le prix payé pour se loger en location est identique au prix des mensualités de remboursement de RP avec prestations à peut prêt équivalentes.
     Exemple:jeune cadre seul, à Paris
     – 30m² en location: 1000/mois.
     – 25m2 dans un endroit encore sympa du 10eme, 19ème, 18eme: 1000€/mois sur 25 ans.

     Autant peut être acheter l’appart, y vivre en résidence principale quelques temps et le mettre à louer ensuite. En essayant de trouver une bonne affaire tant qu’à faire genre un truc à rénové et un vendeur pressé.

     Qu’en penses tu Olivier?

     • si cela vous permet de contourner le problème, il ne faut pas hésiter à la faire. Mais même à paris un loyer est très souvent inférieur à la mensualité du crédit. Cela dépend aussi de la durée du crédit.

124. Ce n’est pas directement le sujet de cet article, mais une petite rectification de vos chiffres s’impose, car on se base souvent sur des donnees incompletes ou erronees pour avancer tel ou tel argument :

     1/ etant donne le prix au m2 sur Paris (en achat comme en location), vous ne pouvez etablir une comparaison serieuse entre acheter et louer, en prenant d’une part un 30m2 et de l’autre un 25m2. On prend strictement le meme bien ou a « prestations » tres proches.

     2/ 30m2 en location a 1000/mois… ce n’est pas le bon prix (il est nettement sur-evalue), ou alors du cote du 5e arr. Vous citez notamment le 19e qui ne jouit pas d’une super reputation. Bref la encore, on n’est pas sur les memes prestations.

     Ces differences dans les donnees initiales de la comparaison sont tres souvent « oubliees » ou negligees alors qu’elles sont sources d’un gain ou d’une perte de milliers et de milliers d’euros en faveur de l’une ou l’autre des alternatives. Il est extremement difficile de trouver dans la presse ou sur le net des cas tres detailles pour fonder un raisonnement, et c’est bien dommage car ca en refroidirait plus d’un.. peut-etre meme au point de remettre le marche immobilier parisien dans le droit chemin.

125. J’ai acheté ma résidence principale en 1999 en belgique et fait un prêt sur les 125% du montant demandé (cause notaires et frais d’état). En 2006, voyant une affaire en grèce, j’ai demandé à ma banque (suivant une réévaluation de ma résidence en question de faire un prêt « bullet » pour payer la totalité de ce bien pour me permettre d’acheter le second bien sur l’hypothèque du premier par un nouveau prêt! et celle-ci, bien que voyant que c’était un peu tordu, a accepté! J’ai pû payer cash un appartement en Grèce SANS Hhypothèque et sans dette (homis celle du premier qui, bien que la crise est passée par là vaut le double de l’achat. les locations de ce deuxième appartement me permettent de payer la dette! donc j’ai acheté deux appartement qui ne me coûte RIEN (mis a part le coût de maintenance et le cadastre (2.500€/an+ ce que j’ai payé de 1999 à 2006 c-a-d:50.000€. Si je vend maintenant (les deux à 250.000=500.000 et rembourse la banque (50.000) je ma suis enrichi de 450.000€

126. astucieux, mais on a été éduqué selon le mythe que pour réussir, il faut avoir sa maison à soi.Donc pas de location.
     Celant étant dit, l’exemple est parlant.
     Bravo

127. Bonjour Olivier,

     Je viens de lire votre article. J’ai investi dans ma RP et j’aimerais investir dans du locatif. Mais à vous lire aujourd’hui je comprends que je ne peux plus investir ailleurs car j’ai déjà ma RP. Ou bien existe-t-il une solution lorsque l’on a déjà acheté sa RP?

     Cordialement.

     Mathieu

     • je ne connais pas votre situation. Le mieux est de demander à votre banque combien il vous prêterait éventuellement en fonction de votre projet

128. Bjour,

     le raisonnement est juste mais omet un élément : l’achat d’une résidence principale pour se loger permet d’éviter (peut permettre) de payer très cher une location.

     L’avantage cout bénéfice se situe essentiellement à ce niveau.

     La plus value potentielle est effectivement virtuelle car une fois vendu, il faudra se reloger.

     Dans l’inconscient collectif, être propriétaire est forcément mieux.
     Ce nest pas toujours vrai.

     En revanche, l’achat et la revente de sa residence principale peut etre bénéfique en cas d’expatriation. mais cela reste un pari pris sur le differentiel de croissance des prix de l’immobilier entre le pays d’origine et le pays dexpatriation (sans parler de l’évolution du taux de change). Cela est donc assez aléatoire.

129. Bonjour ed,

     Je ne comprends pas pourquoi cela procure un avantage car :
     – comparez une mensualité de crédit sur 15 ans ou 20 ans pour une RP et le montant du loyer. Il y a fort à parier que le loyer sera (bien) moins élevé
     – l’achat d’une résidence principale permet certes de ne pas payer un loyer mais cela permet surtout …. de ne pas investir donc de se priver de la seule façon de faire croître son patrimoine de son vivant (ou pendant 15 ou 20 ans) !

     Amicalement.

     Adrien.

130. Une chose est sûre, acheter sa résidence principale en premier ne permet pas souvent d’avoir la maison de ses rêves et celle dont on peut avoir besoin à un instant T, alors que cela est souvent possible à la location.

131. Je suis tout à fait d’accord et je partage cet avis. 🙂

Commentaires fermés