Une histoire de loyers impayés
Je ne suis pas Superman !
On me dit souvent que je ne relate que des histoires à succès, de mes aventures immobilières. Je reconnais que c’est vrai. Je vais donc corriger le tir en vous racontant une histoire (raccourcie et simplfiée) qui m’énerve encore aujourd’hui lorsque j’y pense.
Vous aurez ainsi l’occasion de constater que je ne suis pas Superman, et que je ne réussis pas à tous les coups.
Je crois que c’était en 1995 ou 96. J’étais un jeune investisseur immobilier et manquait peut-être un peu d’expérience.
Un appartement de 2 pièces, occupé, était à vendre dans le 10ème arrondissement à Paris. Le propriétaire était en conflit avec le locataire, qui ne payait son loyer que lorsqu’il avait le temps de le faire (selon les dires du vendeur), à cause d’une histoire de chaudière.
Très sincèrement je ne sais pas qui avait tort ou raison. Tout ce que je sais, c’est que les loyers impayés s’accumulaient et le propriétaire en avait assez de cette histoire. Il ne voulait plus parler au locataire, qu’il considérait être de mauvaise foi, et surtout il voulait se débarrasser de l’appartement pour passer à autre chose.
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Nous avons visité l’appartement en présence du locataire. L’atmosphère était tendue, mais l’appartement était en bon état et entretenu. Ce qui est bon signe, car cela montre que le locataire est respectueux des lieux. Alors qu’en général, les personnes de mauvaise foi, cherchent plus à profiter du système et laissent les choses à l’abandon.
En sortant de l’immeuble nous avons été prendre un verre pour discuter de la suite de cette affaire. Le vendeur était sympa, nous avons échangé quelques plaisanteries et un climat de confiance s’est installé.
Je me rappelle avoir obtenu une réduction équivalente à 5 ans de loyer, en argumentant essentiellement sur un point précis : que j’achetais son problème et que je prenais le risque d’obtenir également d’autres loyers impayés en le débarrassant de l’épine qu’il avait dans le pied.
Cela ne servait à rien d’argumenter sur autre chose. Le vendeur et moi connaissions la raison pour laquelle il souhaitait vendre, et les acheteurs ne se bousculaient pas pour acheter des loyers impayés !
Les solutions
Nous avons convenu d’un rendez vous pour signer chez le notaire. Lui très heureux de se débarrasser d’un locataire qui ne payait pas, et moi satisfait du prix obtenu, car j’estimais ne pas prendre beaucoup de risques, pour plusieurs raisons :
je pouvais régler le problème de la chaudière (s’il existait vraiment) et repartir sur de bonnes bases,
donner un dédommagement au locataire pour qu’il s’en aille,
ou mettre en route la procédure d’expulsion.
Au moment de nous quitter le propriétaire me demanda comment j’allais résoudre le problème du locataire et des loyers impayés. Je lui répondis très naïvement « je vais le payer pour qu’il s’en aille ! ».
Je me suis mordu la langue, mais il était trop tard. Je lui avais donné la solution et le vendeur ne s’est jamais présenté chez le notaire !
Je ne connais pas la fin de l’histoire, mais de toute évidence le propriétaire a du se mettre d’accord avec le locataire, en lui proposant 1 ou 2 ans de loyers (ce que j’avais projeté de faire) en échange d’un départ rapide ou en faisant une remise conséquente sur les loyers impayés.
De cette façon le propriétaire se débarrassait du problème au lieu de brader l’appartement. De l’autre coté le locataire partait avec une somme intéressante et tout le monde oubliait les loyers impayés.
Sans compter qu’en refusant une proposition de ce type, le locataire prouvait éventuellement sa mauvaise foi (si tel était le cas), ce qui le mettait dans une position délicate au cas où une procédure d’éviction devait être engagée.
Quelques leçons à tirer de cette histoire de loyers impayés
lorsque vous êtes émotionnellement impliqué, que le contact est rompu, vous ne voyez plus la solution la plus évidente. Et lorsque vous l’avez, personne n’est là pour l’écouter. Au final vous ne pensez qu’à vous débarrasser du problème, coute que coute. Et cela ne concerne pas que l’immobilier.
taisez-vous et ne partagez pas votre enthousiasme lorsque vous avez la solution qui vous permettra de gagner quelques dizaines de milliers d’euros. J’étais tellement content de faire cette bonne affaire, aussi facilement, que je me suis livré en donnant la solution qui me semblait tellement évidente.
négociez un prix qui vous permettra de compenser le risque, car n’oubliez pas que la première chose que vous achetez avant l’appartement, c’est un problème à résoudre. Et il faut que le jeu en vaille la chandelle. Sinon vous rendrez service au vendeur, au détriment de votre compte en banque, en continuant d’accumuler des loyers impayés.
Et vous, qu’auriez vous fait ?
Avez vous eu des loyers impayés ? Comment avez vous résolu le problème ? Avez vous une histoire à partager ? Toutes les expériences permettent d’avancer. Partagez les en laissant un commentaire (voir tout au bas de la page). SVP, respectez le sujet de l’article, sinon votre commentaire risque ne de pas être validé. Merci.
Une histoire de loyer impayé:
bonjour,
vôtre histoire sur les loyers impayés m’intéresse beaucoup. je fais actuellement face à un locataire indélicat et de mauvaise foi (entrée dans l’appartement au mois de Décembre 2012, loyers impayés depuis Février 2013).
Il se trouve que le locataire du dessous a signalé une fuite dans son appartement. Nous essayons d’organiser une visite pour faire un diagnostic dans l’appartement et pouvoir identifier la fuite, le locataire fais le mort et ignore tous nos messages.
L’appartement se trouve à Toulouse.
S’il y a des personnes qui ont des idées pour sortir d’une telle crise ou s’il y a des personnes qui pourraient me mettre en contact avec d’autres personnes suceptibles de m’aider, çà pourrait m’intéresser.
merci,
Ca fait effectivement plaisir de lire quelques erreurs commises. Cependant, celle-ci ne porte pas à conséquence : seulement une petite perte de temps pour une affaire non réalisée. Jamais eu de vraie moins-value, ou de vrai galère juridique, etc. ?
Quand un postulant vous assure sur tous les tons qu’il vous paiera et qu’il a de la trésorerie . Qu’il vous promette que vous n’aurez aucun problème et que vous lui accordez votre confiance. N’y a-t-il pas abus de confiance en cas d’impayé. N’y a-t-il pas moyen de le poursuivre pour escroquerie, quand c’est le cas, plutôt que d’engager une procédure identique à celle d’un chômeur qui ne peut plus payer ?
Les règles urbanistiques sont en Belgique peu cohérentes et fort compliquées; il faut faire très attention aux mises en conformité indispensables et aux règlements iniques pour le propriétaires fréquents; comme vous, je recommande de s’informer pour se former.
QUi a un truc pour gérer de nombreux biens et de nombreux ennuis à peu de frais?
Bonjour Olivier, bonjour à tous,
Je voulais partager ma récente très mauvaise expérience d’achat d’un bien immobilier avec locataire en place.
J’ai acquis lors d’une vente aux enchères un T2 pour 105000 euros frais compris.
Le locataire en place n’ayant pas payé de loyers pendant 10 ans, (le bien appartenant à l’Etat suite au décès du propriétaire n’ayant aucun héritier), j’ai engagé une procédure d’expulsion pensant être en droit d’occuper mon bien…
Et bien pas du tout ! Nous avons été déboutés de notre demande lors du jugement au Tribunal, pire nous devons remettre tout l’appartement en conformité ( 3000 euros d’électricité, ventilation, réparations, etc…) et la locataire à deux ans pour me rembourser sa dette de 2000 euros (dette cumulée en 1 an !)…
Le juge estime la locataire de « bonne foi » !: C’est écrit noir sur blanc sur le jugement !
Au final, au lieu de récupérer mon bien, les frais totaux sont de 6000 euros travaux et frais avocats inclus et 1 an de démarches pour rien !!
Heureusement que j’ai de solides réserves, parce que des acheteurs ayant des revenus classiques boiraient la tasse.
Je pourrais récupérer mon bien dans 2 ans, à la fin du bail…je ne sais dans quel état.
Vive la république et vive la France !
Les ventes aux enchères est une activité réservé aux professionnels. Même lorsque j’étais marchand de bien, il y a 15 ans, je n’ai jamais rien acheté aux enchères. Trop de pièges et trop de choses à vérifier dans un laps de temps très court (entre la publication et la vente). Désolé pour vous.
ce qu’il faut realiser c’est qu’en france, l’investissement immobilier est un placement à risque. Comme beaucoup d’autres. La loi est telle que le bail ne sert pas à grand chose pour le proprio.
C’est avant tout un contrat de confiance. Vous pouvez demander un gros dossier d’entree, cela ne changera pas la loi. Le loyer est un engagement que le locataire peut interrompre sans risque. Il faut donc ne surtout pas compter gagner de l’argent avec les loyers. ils servent aux procedures qui tomberont, aux travaux, à la copro. Vous gagnez de l’argent à la revente.
Sur 6 petits apparts j’ai perpetuellement une procedure en cours. Avec la degradation des lieux cela fait partie du métier. Cela prend bcp de temps d’apprendre à rester calme et laisser l’avocat travailler mais si vous pouvez diluer le risque sur 3 studios au lieu d’un 3 pieces, vous dormez mieux. Cela etant j’ai connu un proprietaire qui a revendu ses 4 apparts car les impayés meme rares (un tous les 9 baux en moyenne) lui ruinait la VIE. Pas le portefeuille du tout.
c’est soi ça, soit la bourse mais sur le tres long terme. Là y a rien à faire.
La loi ne changera pas. C’est une vieille culture d’un passé communiste et tres social en France.
Je me suis permis de raconter ce qui est arrivé à une personne de mon entourage.Olivier qu’en pensez-vous? Cela peut nous rendre très perplexes pour s’enrichir avec l’immobilier?
Prenez des cautions et vous diminuerez très sensiblement les problèmes. En plus de 20 ans d’investissement je n’ai eu qu’UN seul locataire indélicat. Il faut savoir également qu’il y a moins de 6% des locataires qui payent mal leur loyer. Une astuce : au moment du recrutement du locataire, glissez dans la conversation que votre frère est commissaire, vous verrez que les enquiquineurs potentiels disparaissent très rapidement du paysage 🙂
Bonjour olivier j’aurais voulu avoir votre avis sur la nouvelle loi récente de Cécile Duflot qui veut qu’un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer une fois qu’un nouveau locataire remplace le précédent???
serait-ce légitime que les prix d’achat baissent
Je ne suis pas persuadé qu’il y ait un lien entre une baisse des prix et une modération des loyers puisque les calculs pour le financement se font sur la base du loyer en cours. De plus l’augmentation normale des loyers continuera de se faire. C’est seulement l’augmentation entre 2 locataires qui sera encadrée. Attendons de voir.
difficile à dire. J’aurais sans doute argumenté comme vous pour une réduction du prix d’achat compte tenu de la situation.
Mon mentor en immobilier dit de ne pas hésiter à « payer » un mauvais locataire pour qi’il quitte le logement. Donc, j’aurai sans doute tenter de donner un cadeau ou payer le déménagement de ce locataire indésirable… pour partir sur de nouvelle base
d’ailleurs vous olivier que pensiez vous des locataires qui payent pas
pensiez vous qu’acheter avec l’assurance loyer impayé et dégradation est indispensable
on dit que le devoir d’un investisseur est de louer au bon locataire et pas au 1er venu et il est convaincu « qu’un locataire ne devient pas mauvais en rentrant dans l’appartement » et il n’a jamais parler (à ma connaissance d’assurance)
moi perso après avoir lu des forums des fait divers je pense que l’assurance est primordial
si j’investi un jour je prendrais l’assurance car même en cdi personne est à l’abri de perdre son job et puis la procédure d’expulsion a l’air complexe donc le proprio est obligé de faire pression et la tu n’es pas à l’abri que le locataire par mauvaise foi dégrade les lieux
il peut être une bonne personne mais peut aussi être influencé par des proches à lui
J’avoue que je suis effaré par rapport à ce témoignage. Un locataire ne paie pas son loyer pendant des années et on le paye pour partir !
Dans quelle société vit on ? 2 ans n’est il pas un maximum pour expulser quelqu’un en tenant compte des procédures ? On parle ici d’un homme seul et pas d’une mère avec 4 enfants.
Étonnez-vous après que les proprio exigent des garanties hallucinantes… Protéger les locataires est indispensable mais la il y a de l’abus..
Je ne remets pas en cause le pragmatisme économique de cette offre car on perd moins d’argent mais tout de même ! Notre société ne tourne pas rond.
Bonjour Olivier
Au mois de fevrier j’ai reconduit tacitement le bail de l’endroit ou je loue.
Un mois après le proprio m’a contacté. Il vend son appart et souhaiterai le faire vide.
Il me propose 3000€ pour que je quitte les lieux avant septembre.
Sachant que mon loyer est de 460€ je pense que c’est une bonne affaire.
@ bientôt
« payer le locataire pour qu’il s’en aille »
olivier j’aurais souhaité savoir si cela pouvait se faire de manière officiel on ne sait jamais si le locataire ne respecte pas sa promesse après que vous avez acheter l’appartement
cela peut être délicat même si logiquement j’avoue qu’il a toutes les raisons de partir
Lors de mon deuxième achat immobilier, un locataire se trouvait dans l’immeuble que je convoitais, le notaire avait renseigné dans le compromis que l’immeuble serait libre d’occupation pour la vente. Lorsque l’acte définitif a été signé, le notaire se rendant à l’évidence que le locataire ne voulait pas partir a écrit de sa main une remarque sur l’acte authentique « immeuble occupé par un locataire à titre précaire ». Celui-ci n’avait pas de bail et ne payait aucun loyer à l’ancien proprio. Souhaitant faire rapidement des travaux, je lui ai donné 1 mois pour partir. A la fin du mois, monsieur était toujours présent et m’empêchait de rentrer dans l’enceinte de mon bâtiment(cour intérieure). Après avoir eu plusieurs fois l’envie d’ arracher la porte d’entrée et les fenêtres avec mon bobcat, je me suis résolu à faire appel à la justice pour dégager cet hôte indésirable. conclusion, six mois de procédures avant de le voir partir, des frais d’avocat pour presque 2.000€ et 2.400€ de loyers symboliques qu’il a été condamné à me payer (et qu’il a payé à hauteur de 100€ par mois pendant 24 mois). Bref, réfléchissez à deux fois avant d’acheter un bien déjà occupé.
Merci pour ce témoignage. Il va bien dans le sens de ce que j’expliquais et du scénario envisageable. A savoir : payer le locataire pour qu’il s’en aille. Le problème ici, c’est que vous n’avez pas négocié ce risque au préalable car on vous a mis le problème devant le nez au dernier moment.
Soit dit en passant, il est possible qu’il y ait eu une faute du notaire (à vérifier), car modifier un acte au dernier moment revient à contredire la promesse. Ce qui rend caduque l’acte final qui n’est plus en accord à l’acte d’engagement.
Une question : qui a choisi le notaire ?
sinon olivier vous nous ditent ici avoir fait l’erreur de dire la solution du problème au vendeur mais j’imagine que plus tard vous avez réussi à faire l’affaire que vous avez ratez en 95
si oui pouvais vous nous en parler (j’aime bien, lire des témoignage d’investisseur)
« une offre qu’elle ne pouvait pas refuser » don vito corléone
« un problème sans solution est un problème mal posé » albert einstein
« une offre qu’elle ne pouvait pas refuser » remercier la locataire qui paye pas avec un an de loyer
j’avoue que l’affaire était belle vous aviez tout calculé vous avez juste eu le geste maladroit de donner la solution au vendeur
mais rien que de payer un ou deux an de salaire je n’y avais pas pensé
mais aussi quelque chose qui suscite ma curiosité, vous avez donné la solution au vendeur (inconsciemment), mais j’aurais aimé savoir si le propriétaire était perdant ou gagnant vu qu’il s’assoie sur les impayés et deux il paye de sa poche
Je ne sais quelle était la durée de la procédure d’expulsion à l’époque, mais si elle était identique à celle d’aujourd’hui (au moins 18 mois dans les meilleurs cas), le propriétaire pouvait difficilement être perdant…