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les vidéos sont très bien expliquées. ça donne envie de vous rencontrer !
Bonjour Olivier,
Je m’intéresse depuis peu à l’investissement locatif. J’ai regardé la 4ème vidéo. Vous dites qu’un bien est une bonne affaire si le montant annuel brut de la location est supérieur ou égal à 10% du prix total de l’acquisition. Si on prend l’exemple d’un studio loué 400 euros par mois, cela signifie qu’il faudrait l’acheter (400*12)/0,1 = 48 000 euros
Cela me semble peu. Ai-je bien compris ce que vous avez expliqué? Sinon pouvez-vous me donner un exemple s’il vous plaît.
Merci d’avance pour votre réponse.
C’est exact. 10% du prix payé en incluant les frais de notaire
bonjour olivier
Mes parents ,ma soeur et moi meme détenons chacun 25% de part dans une sci
je voudrais creer seul un appartement avec l accord des autres associés .
Avec toujours leur accord, puis je encaisser seul intégralement le loyer du futur appartement à mon nom
en vous remerciant par avance
je ne suis pas juriste, mais je doute fortement que vous puissiez encaisser le loyer d’un appartement qui appartient à la SCI. En réalité vous pourrez le faire, mais c’est la SCI qui devra payer l’impot. Le plus simple est de consulter votre notaire.
En effet ,le fond du problème est bien là!
Comment gagner plus?
je vais commencer à lire votre livre (1ère édition) dès ce soir,j’espère y trouver des réponses
Je vous ferai part de mon ressenti si vous n’y voyez pas d’inconvénient
Mon objectif est d’investir et de gérer en « bon père de famille ».
Le souci pour nous est de se dire qu’on se » sert » la ceinture tous les mois alors qu’il y a de l’argent qui « dort » .
Mon but est de ne pas attendre l’âge de 60 ans pour commencer à vivre sereinement.
Actuellement,je recherche d’autres biens immobiliers et/ou d’autres investissement financier.Malheureusement ma banque ne veut plus me suivre même si le 1er immeuble est considéré comme opération blanche car il s’auto finance
Quelle stratégie adopter?
Votre argent ne dort pas. Il se valorise tous les jours au travers du remboursement du crédit. Arrivé à la retraite vous aurez des rentrées d’argent (loyer).
Votre problème n’est pas votre immobilier, puisqu’il se paye tout seul. Votre problème c’est comment gagner plus.
Bonjour olivier
Pensez qu’il est préférable de revendre mon immeuble pour avoir de la liquidité et/ou réinvestir dans autre chose?
Ou garder le plus longtemps possible cet immeuble.
Pour info,je l’ai acheté en 2004(15 ans à crédit) à 120 000 € et il est évalué à 230 000 € actuellement
Cordialemen
Définissez vos objectifs d’abord. Si c’est pour dépenser cet argent c’est une mauvaise idée de vendre un actif qui se paye tout seul.
Bonjour Olivier
Je decouvre votre site et je viens de telecharger la 1ère édition de vos ouvrages.
De mon côté ,je possède une résidence principale ainsi qu’un immeuble locatif (4 chambres et 2 studios) et mon épouse et moi travaillons,nous avons 2 enfants en bas âge (revenu mensuel pour le ménage : 2800€)
Le locatif me sert à rembourser le prêt selon les années mais pas à mettre de l’argent de côté.
Tout cela pour dire que tous les mois nous sommes à découvert et je vous ASSURE que nous ne faisons pas de dépenses extravagantes.Alors comment faire pour retomber sur ses pieds?
Tous les jours ,je cherche une solution pour élever le niveau de notre vie …..car je ne suis pas une personne qui baisse les bras et veux croire au jour meilleur !
cordialement,
Si vos appartements s’autofinancent, c’est comme si vous mettiez de l’argent de coté puisque les appartements s’amortissent tout seuls par le loyer. La seule différence c’est que vous n’avez pas de liquidités
Bonsoir Olivier et merci pour vos conseils!! J’aprécie votre professionalisme, vraiment.
Voilà, j’ai un pret expresso à ma banque de presque 500 euros par mois et il me reste 4ans à tirer. Pensez vous que c’est possible que je fasse un pret intégral (cout du bien +frais notaire)a la banque pour un logement locatif?
PS : je suis presentement locataire.
En vous remerciant par avance.
bonjour. je suis désolé mais je ne peux pas vous répondre, car je ne connais pas votre situation financière exacte. Le mieux est de consulter votre banque, et aussi de rembourser le plus rapidement possible votre prêt en cours.
bonsoir olivier,
je viens de lire tous les commentaires des différents investisseurs immobiliers avec intérêts. par contre vous semblez tous oublier un point crucial : SI LE LOCATAIRE NE PAYE PAS SES LOYERS TOUTES VOS SIMULATIONS S’EFFONDRENT. je vous parle en connaissance de cause : une personne très proche à due liquider ses 3 appartements car les 3 locataires lui ont fait faut bon en même temps. comment être sur d’encaisser les loyers en cas de problème avec le locataire ???
toutes vos suggestions sont les bienvenues
amicalement. gilles
Vous prenez des assurances loyers impayés et des cautions. S’il en a vraiment eu 3 en même temps, c’est qu’il les a provoqués, ou il vous a raconté n’importe quoi votre « proche »
3 locataires en même temps. Mouais
Il est pas un peu Marseillais votre « proche ». D’autant plus que si les appartements étaient occupés avec des locataires dedans qui ne payaient pas, il n’a probablement pas pu les vendre.
Selon les statistiques, environ seulement 5% des locataires ont du mal à payer leur loyer. je vous laisse calculer la probabilité que les 3 ne payent pas en même temps.
Si quelqu’un pouvait m’aider dans le calcul de probabilités car mes connaissances mathématiques ne font défaut. De mémoire ca doit être 0,05 x 0,05 x 0,05 soit 0,0125% de malchance ou encore 1 chance sur 12500…! no comment.
bonsoir Gilles,
je suis aussi sceptique sur les 3 en même temps. mais la question n’est pas vraiment là je pense. La clé est l’anticipation. pour ma part, les deux fois où j’ai fait des recherches de locataires j’ai été VRAIMENT TRES STRICT. Demande d’un max de documents et SURTOUT il faut les étudier. Car lors de ma première recherche/annonce en Octobre 2011, j’ai eu environ 60 contacts intéressés, et seulement une dizaine m’ont envoyer par mail des dossiers a peu près complet quand je leur ai tous annoncé que je voulais me faire une première idée sur leur dossier AVANT de faire les visites. (En effet je discute un peu avec les candidats, s’ils m’interressent je leur demande de me mailer leur dossier). Et sur ces 10 dossiers, 2 étaient louches… truqués. Ils avaient falsifié les documents sur ordinateur car les chiffres des revenus, déclarations ou ce qu’il expliquait ne se recoupaient pas… et pour m’en convaincre il m’a fallu que quelques minutes au téléphone pour demander des explications. Les 2 personnes en question, après des explication vagues…. m’ont promis de m’envoyer plus de documents explicatifs par mail…. qui ne sont jamais arrivé.
IL FAUT DONC ETRES TRES REGARDANT SUR LES LOCATAIRES… et comme le dit Olivier, on peu aussi prendre une assurance et faire faire ces démarches par une agence mais la rentabilité s’en ressent.
Si votre ‘proche’ avait 3 appartements, avait-il aussi des loyers d’avances sur son compte en cas de coup dur ? car cela s’anticipe aussi.
Je pense qu’anticiper est important mais ne pas se lancer dans la location d’appartement à cause de cela est un peu exagéré. Les cas de non paiement sont rarissimes.
J’ai aussi remarqué que ceux qui avaient eu ce genre de problème étaient toujours des connaissances, des amis etc.. je n’en ai personnellement jamais rencontré.
On peut aussi invoquer tous les maux de la terre pour ne pas faire quelque chose, c’est bien commode…
Nb : faut-il récupérer une somme équivalente à 3 appartements pour rembourser des loyers non perçu de seulement trois locataires, 1 seul aurait très largement suffit, de plus comment vendre un appartement avec un locataire dedans qui ne paie pas… QUI L’ACHETERAIT ? Non franchement je n’y crois pas mais cela aura eu le mérite de créer un petit débat….
Cdt,
Sébastien D.
Pour Julien (et Sébastien)
Payer au comptant permet aussi de générer un revenu mensuel plus important que ce que rapporterait un livret A. Donc ce n’est pas obligatoirement une mauvaise idée, si vous êtes au chômage pour générer des revenus complémentaires.
Sinon il est possible d’emprunter autrement, pour récupérer des liquidités et payer moins d’impôts.
Il faut aller voir la banque et mettre en place un crédit in fine (même après avoir acheté). Elle ne facturera que des intérêts calculés sur la somme empruntée, qui seront entièrement déductibles des loyers perçus. Le capital emprunté sera à rembourser à la fin de la durée du prêt. D’où le terme latin « in fine ». Bien entendu rien ne vous empêche de rembourser avant la fin.
Généralement la banque demandera la moitié de la somme qu’elle bloquera sur un contrat d’assurance vie. Le capital bloqué dans l’Ass Vie produira des intérêts qui feront grossir le capital, qui viendra payer la somme empruntée.
Résultat : comme la banque vous demandera de bloquer la moitié de la somme empruntée, vous récupérerez l’autre moitié (si vous cherchez à emprunter la totalité) que vous pourrez utiliser pour acheter un 2em appartement toujours avec un crédit in fine. Résultat : vous augmenterez votre revenu même en étant sans emploi.
Exemple :
emprunt = 45K€
taux crédit = 4%
intérêts annuels = 1,8K soit 150€/mois déductible du loyer perçu.
somme bloquée = 22,5K
somme récupérée = 22,5K
Merci Sébastien de partager tes expériences et tes projets, merci a Olivier aussi pour ces conseils et précisions.
Je me retrouve un peu dans ton parcours Sébastien, (chomage qui dure depuis quelques temps…plus ou moins la meme somme de coté, le licenciement économique également…) donc ton parcours est intéressant a prendre en compte pour moi.
(Ps, sans rapport direct, mais bonne chance pour le futur job)
J’ai oublié de dire également, qu’en principe (je me méfie des banques) vous n’aurez pas d’hypothèque à payer, et une assurance décès-invalidité moins importante puisque vous n’aurez a assurer que la moitié du capital.
Bonjour Olivier, je viens a vous pour poser quelques questions en complément de votre livre et de votre site.
J’ai (suite a la lecture de votre livre) décidé de sauter le pas et d’acheter mon premier appart en investissement.
Et il faut dire que je suis tomber sur une bonne affaire (je pense) donc cela m’a motivé.
La question est « simple » étant dans une période de chomage, mais ayant un apport « confortable » de coté j’ai décidé de ne pas laisser passer l’affaire sous mon nez et j’ai donc payé l’appartement avec mon argent, sans crédit (45 000 frais de notaire inclus) l’appartement situé dans une ville étudiante, étant loué il y a peu 350 euro. (9% brut)
Il me reste environ 40 000 euro a investir apres cet achat. Est-ce plus judicieux d’attendre d’avoir repris une activité salariale et de me servir d’une partie de cette somme comme apport pour un achat plus élévé, ou bien si l’affaire ce présente (les studios par ici peuvent se trouver dans ces prix la en cherchant bien…) racheter en payant la totalité ?…
La réponse est dans le livre d’Olivier et ce n’est pas lié au fait que tu sois au chômage ou non. Pourquoi payer avec son argent quand on peut utiliser l’argent du locataire pour payer le crédit.
justement le chomage rend le credit impossible (j’ai lu le livre et donc j’ai bien compris l’interet de l’argent des autres mais la l’argent des autres n’arrivera pas .) mais oui tu a sans doute raison autant attendre de pouvoir acheter a crédit .
merci de ta réponse
bonsoir Julien,
Je suis dans la même situation que toi, c’est à dire au chômage et avec environ 80 000euros en banque. Je pense que tu n’as pas bien compris l’intérêt d’utiliser l’argent des autres. C’EST UN LEVIER EXTRAORDINAIRE.
Peu être que la réponse se trouve dans ‘l’expérience’, j’ai déjà réalisé trois transactions immobilières, j’ai lu plusieurs fois le livre d’Oliver Seban et assisté via le web à sa formation sur l’immobilier.
Etant moi-même au chômage j’ai décidé de reporter mon quatrième achat d’appartement pour la période ou j’aurais un job et que je pourrai avoir un prêt immo. C’est réellement la clé de l’enrichissement. UTILISER L’ARGENT DES AUTRES.
Tu parles d’un rendement de 9% Brut mais de combien est-il Net ? je parle du réel NET après frais de notaire, rénovation, charges, taxe foncière, impôts, travaux de copro futur etc… au final peu être 3%, 4% max 5% NET. ( et je ne parle pas des éventuelles périodes d’inoccupation). Et c’est TOUT L’INTERET D’UTILISER L’ARGENT DES AUTRES à ce moment précis car en plaçant tes 45k€ tu peux facilement obtenir sans risque des rendement de 4% ou 5%.
(pour info : tu as sorties 45k€ de ton compte en banque qui auraient pu te rapporter des agios et tu vas devoir attendre plus de 12,5ans avant que tu ne récupère cette somme en banque via ton locataire (je me suis basé sur un remb NET de 300€/mois) avant même de commencer à gagner de l’argent sur ton appartement !!!)
SI TU AVAIS utiliser l’argent tes autres, non seulement tu aurais eu ton rendement (via la location) ET EN PLUS LES AGIOS DE TES 45K€ à 4%. Doublement gagnant.
SI TU ES AU CHOMAGE SOIT PATIENT, TROUVE UN JOB, soit validé dans tes fonctions, trouve un financement et un investissement intéressant…. tu sais, beaucoup de gens (dont moi AVANT) pensent que dès qu’ils ont trouver LA PERLE RARE ils n’en trouverons jamais d’autres après… ET C’EST FAUX, il y a toujours d’autres biens APRÈS qui valent le cou.
ALORS NE REFAIS PAS CETTE ERREUR AVEC L’ARGENT QUI TE RESTE… RELIS LE LIVRE D’OLIVIER et je t’invite même à suivre sa formation…
APPRENDRE AVANT DE FAIRE c’est essentiel car on parle là de sommes très importantes quand même !
De plus, tu viens de te lancer dans la location… vois comment cela se passe, tu vas devoir peu être gérer des complications, des situations étranges, des personnalités dont tu n’as pas l’habitude… laisse passer au moins 1 an pour APPRENDRE. (déclarations aux impôts, réparation ponctuelles dans l’appartement, gérer un changement de locataire, passer des annonces, remettre en état, communiquer avec ton locataire, gérer ton investissement immo avec les autres copropriétaires, voter des travaux, engager des actions de rénovation de l’immeuble.
Pour ma part j’ai du, le mois dernier, annuler un long week end prévu à l’étranger de longue date car mon locataire (en location meublée) à du quitter le studio que je lui louais car son stage hôtelier ne s’est finalement pas passé à Paris (lieu de mon studio) mais à Biarritz et le seul moment pour faire le changement de propriétaire pour lui était ce fameux week-end, je me suis préparé à l’avance, j’ai passer une annonce, recruter la nouvelle locataire et réaliser l’état des lieux de sortie et l’entrée de la nouvelle le même jour… mais mon week end est tombé à l’eau… Dans mon cas pas de période d’inoccupation, j’ai même augmenter le loyer mais j’ai perdu un super week-end….
IL FAUT ABSOLUMENT UTILISER L’ARGENT DES AUTRES : ACHETER AVEC L’ARGENT DE LA BANQUE ET REMBOURSER AVEC L’ARGENT DU LOCATAIRE.
pour t’en convaincre, il te suffit de reprendre l’opération que tu as réaliser de 45k€ dans le détail et refait le même chose en imaginant que tu utiliser l’argent des autres…. et projetes-toi dans 10/15ans… une différence de plusieurs dizaines de milliers d’euros… Et en plus tu auras encore de l’argent sur ton compte en cas de nécessité.
Voilà ce que je pense que tu devrais faire… Mais c’est toi qui décide…
bonne soirée
Sébastien D.
Juste une précision.
Après validation de mon précédent message je m’aperçois que j’ai été un peu sévère sur mes propos, ce n’était pas le but de mon message et j’espère que tu ne l’aura pas pris comme cela.
je voudrai aussi préciser une chose :
Je ne pense pas que tu aies PERDU DE L’ARGENT SUR CET INVESTISSEMENT car au final, normalement tu va être rembourser de ton investissement par le locataire (12,5ans) et le jour où tu le vendra tu récupereras la valeur de l’appartement avec probablement une plus value. Mais ce que je veux dire c’est que tu as donné un cou de frein à main à ton enrichissement au lieu (avec l’utilisation de l’argent des autres) donner un cou d’accélérateur…
Fais vraiment la simulation que je t’ai recommandé et tu sera persuadé que tu ne dois pas refaire cela avec l’argent qui te reste…. surtout si les 40k€ sont le reste de tes économies et que tu n’as plus rien après sur ton compte…. car en cas de soucies d’argent tu fais quoi ? tes économies liquides représentent aussi un matelas de sécurité financière et ta sérénité…
car si dans le futur, tu n’as plus ce matelas et que tu es a nouveau au chômage… et que tu as un cou dur…. Vendre un appartement (donc un actif qui rapporte) est la dernière chose à faire…. et en plus cela te prendra plusieurs mois…
Cdt,
Sébastien D.
Salut Sébastien, déja pour commencer « merci » et non ne t’inquiete pas je n’ai pas mal pris ton message du tout, au contraire, tes « critiques » sont argumentées donc tout a fait justifiées et surtout compréhensibles avec tes explications …
Justement j’ai refait « vaguement » la simulation avec un crédit qui (si je me rappelle bien) serait d’une mensualité de 280 euro environ sur 20 ans…donc le bien serait totalement auto financé…
Donc effectivement il serait plus judicieux pour moi d’attendre, ceci dit même si je comprend et adhère a ce que tu m’as dit, je pense tout de même avoir fait une bonne affaire (oui elle aurait été encore meilleur avec l’argent des autres indéniablement…) j’ai acheté bien en dessous du prix du marché…
Le « but » n’étant pas vraiment d’attendre les 15 ans pour etre remboursé de l’achat, mais plutot d’attendre quelques années en louant, puis revendre avec une plus value pour a nouveau constituer mon apport de base (85 000 + la plus value et les loyer touchés) et ensuite me servir au mieu de l’argent des autres…
Merci de ta réponse, n’hésite pas si tu a encore des remarques…les critiques constructives sont toujours les bienvenues pour moi !
Ps ; Sébastien.
J’ai oublié une précision également les +9% de rendement « brut » étaient calculés frais de notaire inclus (sans les frais de notaire je suis a plus de 10%) ensuite j’estime après calcul un rendement net supérieur à 6% (charges, taxe fonciere, ……) après bien sur je n’ai pas inclus les éventuelles périodes d’inactivité ni les mauvaises surprises qui pourraient arriver (mais ça..qui peut réellement le faire…)
Ensuite j’ai refait le calcul selon tes conseils et effectivement la différence de gain sur 10 ans est …GRANDE.
Ceci dit je trouve toujours le gain possible dans mon cas très « correct » (je n’en remet pas pour autant en cause l’effet de levier…loin de là)
L’achat a été justifié par le prix..la bonne affaire…depuis longtemps je voulais le faire …je voulais attendre l’occasion « parfaite » et faire un prêt, mais le chomage est arrivé et je ne voulais pas annuler mes projets .
Les gains (éventuels) fait sur cet investissement seront mieux réinvestis dès que le travail sera retrouvé, avec un prêt et donc un effet de levier conséquent.
j’espere que je suis pas trop dur a comprendre (lol)
Je vois effectivement que l’achat « cash » ralenti « l’enrichissement » mais toute fois l’accélère plus vite que si je n’avais rien fait.
Merci de ton expérience personnel, (meme si par curiosité et par soucis « d’apprendre » j’aimerais en savoir encore plus sur ton passé …ton futur projet…l’expérience des autres est toujours un plus…..)
Cordialement
Julien
Bonsoir Julien,
Si tu as a fait des simulations tu as vu qu’il y a quand même une belle différence, mais comme a dit Olivier, cela te permet aussi d’avoir des revenus immédiatement…
En ce qui me concerne j’avais parlé de moi sur ce poste le 27 Janvier 2012… Tu peux le lire si tu veux, depuis j’ai suivi le conseil d’Olivier, a savoir que j’ai passé mes remboursements mensuels de 455€/mois à 620€/mois pour mon prêt immo et que ma nouvelle locataire paie un loyer maintenant de 715€/mois au lieu de 670€ pour le locataire précédent. Avec ce changement l’équilibre est presque parfait puisque, en recalculant tous ce que je sors comme argent pour l’appartement (impôts foncier, impôts des revenus locatifs en micro entreprise, réparations, charges etc….) environ 100€ de ma poche PAR AN. Mais la durée de mon crédit est passé de 12 ans à 8ans.
Pour ce qui est du futur, j’ai trouvé mon objectif…. L’INDEPENDANCE FINANCIERE.
Après m’être demandé ce que je veux vraiment, après une série de calcul j’ai finalement monté un plan qui me permettra de devenir financièrement indépendant à 45 ans avec l’immobilier principalement. J’entend par financièrement indépendant des revenus de loyer perçut qui me permettrons de m’arrêter de travailler si je le souhaite…
Explications :
Achat de 4 studios sur paris sur cette période de 13ans (en fait il m’en reste que 3 car j’ai déjà le premier) qui me reste pour arriver à 45ans. rembourser certaines années beaucoup et d’autres beaucoup moins pour avoir accès à un nouveau crédit pour achète le nouvel appartement de l’année. Puisqu’on peut faire varier son crédit une fois par an… je ne me gène pas avec ma banque.
Ce qui est même drôle avec cela c’est qu’a un moment je toucherai aussi ma retraite (enfin normalement, rien n’es sûre !) qui se cumulera aux loyers perçus.. Et que chaque année cela devrait théoriquement augmenter car on est de plus en plus a vouloir se loger… surtout à Paris ! donc je continuerai à augmenter les loyers en conséquence.
D’ailleurs je ressens déjà ce phénomène d’enrichissement se produire alors que suis au chômage depuis 1 an, mes revenus des aides ACCEDIC sont assez faible (très faible même). En revanche, mon capital immobilier, le loyer que je perçois, les intérêts que je récupère des placements etc…. AUGMENTENT chaque année. L’ARGENT TRAVAIL POUR MOI ET NON L’INVERSE.
En ce qui concerne mon chômage cela devrait se régler rapidement car j’ai passé un entretien qui devrait déboucher sur un poste…. Non non je ne suis pas un profiteur du système, j’ai subi un licenciement économique suite à la fermeture de la boutique que je tenais…
Olivier, peux tu communiquer mon mail à Julien stp.
Cdt,
Sébastien D.
Je vous propose ce lien youtube pour illustrer mon dernier propos.
http://www.youtube.com/watch?v=wb-BgYFKuo4
Cdt,
Sébastien D.
Bonjour Olivier
Vos vidéos sont vraiment intéressantes et très claires. Et je suis en train de dévorer votre bouquin !!
Pour ma part, je suis propriétaire de ma résidence principale (remb de 806€/mois en taux variable<3%) et je viens d'acquérir un bien locatif pour 86000€ tout compris (notaire, frais d'agence et autres…). Je pensais pouvoir tout emprunter et autofinancer ce bien, mais après étude avec mon courtier, 2 offres se dégagent:
– 1) Prêt entièrement financer par la banque à tx variable de 3.2% mais je dois rajouter 100€ par mois de ma poche (en comptant les frais de gestion + taxes…)
– 2) je mets 10000€ d'apport et je dois sortir "que" 50€ de ma poche par mois.
Quelle solution me conseillez vous? le prêt a tx variable dans mon cas est apparemment la bonne solution car le tx fixe me ferai encore payer plus par mois?
sachant que le loyer n'a pas été changé depuis 4 ans, est-il correcte de l'augmenter dès la signature chez le notaire (dans 3 mois)? si oui de combien? (sachant que le bien est vendu loué à 450€/mois HC)
Si je m'en remets a ce que vous dites, je ne devrais pas mettre un centime….
Bref, espérant que vous trouverez le temps de me prodiguer vos précieux conseilles, je suis vivement intéressé pour suivre votre séminaire dès qu'une date après le 31 mars verra le jour.
Amicalement Flo
Comme ne n’avez pas d’autofinancement, personnellement je prendrais la formule à 100€ par mois puisque vous pensez pouvoir augmenter le loyer (voir contrat de bail) et j’utiliserais les 10 000€ pour rembourser le crédit RP par anticipation. En gardant la même durée, la mensualité sera moins élevée, ce qui permettra de compenser plus ou en partie le déficit de trésorerie mensuel et de rembourser une dette sur laquelle vous ne pouvez pas déduire les intérêts.
Merci Olivier pour cette réponse rapide.
Je prends bonne note de votre avis, cependant, j’ai déjà mis de l’apport pour ma RP (env 38000€ sur 191000€ d’achat), je ne sais pas si 10000€ de plus changerai vraiment la donne…? Ne serait-il pas plus opportun de placer ces 10000€ sur un autre investissement (bourse, immobilier ou épargne de sécurité…)? ou rembourser la dette de ma RP est-il vraiment prioritaire ?
En remboursant votre RP vous êtes certaine de placer votre argent à au moins 3,2% (voir plus si les taux augmentent) et en plus vous vous désendettez ce qui vous permettra d’emprunter plus facilement pour un autre investissement. Si vous investissez en bourse, vous n’êtes sure de rien du tout. Peut être que vous gagnerez 10% l’année prochaine , ou ferez -20%…
Bonjour Olivier,
J’ai fais part à mon conseiller de ce que vous m’avez précisé, autrement dit de placer plutôt l’apport (10K€ à 15k€) sur le crédit de ma RP par anticipation, en énumérant les avantages (baisse des mensualités de 85€, désendettement pour investissement facilité ds le futur, etc…).
Je vous fais part de sa réponse :
« – Flo,
Pour répondre à votre question, si vous souhaitez investir votre apport de 15 000€, il serait plus judicieux de ne pas le mettre en remboursement anticipé sur la résidence principale, mais plutôt dans l’investissement locatif.
Pourquoi?
Tout d’abord, il ne faut pas vous priver de la réduction d’impôt (crédit d’impôt) des intérêts d’emprunt, à hauteur de 1500€ la première année et 750€ les 4 années suivantes. Cf « loi sarkozy » pour les prêts mis en place avant le 1 1 2011.
D’ailleurs, il faudra penser à faire figurer dans votre déclaration 2012, revenus 2011, le montant des intérêts d’emprunts de tte l’année 2011.
Ensuite, en diminuant le prêt locatif de 15000€, soit 86760€ – 15000€ = 71760€, la mensualité assurance comprise s’établit à: 407.34€. Soit 85.12€ mensuels de moins. Et là, par rapport au loyer, on arrive à la différence des 15€ que vous indiquez plus haut et que vous pouvez inclure au loyer plus facilement.
Ce qui est plus judicieux et plus simple à mettre en place. »
J’avoue être un peu perdu et me demande si votre solution et la sienne ne se rejoigne pas au final……ai-je tort?
Cordialement.
D’un point de vue purement financier, son raisonnement fonctionne également, mais ne m’aviez pas dit que vous profitiez de la réduction d’impôt sur votre RP. Dans tous les cas, le mieux que vous puissiez faire, c’est de prendre votre calculatrice et de faire vos simulations. Après vous verrez ce qui est le plus intéressant pour vous.
D’un point de vue liberté et psychologique, le remboursement de la RP est pour moi prioritaire. Imaginez demain que vous n’ayez plus aucune dette sur votre RP. La seule chose dont vous aurez besoin c’est de manger. Aujourd’hui vous êtes obligée de travailler pour manger et payer votre toit, ET payer le déficit généré par votre futur investissement.
Merci je pense que je vais effectivement faire ca mais je dois encore faire qqes calcul car en remboursant mes pret immo locatif je pourrai disposer de 2135eur de loyer alors qu en reglant le pret de ma maison je gagne juste 1326eur ( la traite ) a reflechir je serai peut etre + gagnant a payer mes pret immo cumuler av un mi temps au boulot env 1100eur et une option fiscale en meublé ou je deduirai 50%. Ca me ferait 13000eur revenu du boulot + 21000eur revenu locatif moins 50% abbattement meublé du coup je declarai 23500eur mes impot ne changerai pas mais je serai a mi-temps quel luxe !
Bonjour je trouve votre livre tres interessant cependant je suis dans un cas ou je ne trouve pas la meulleure solution en bref j ai une residence principale maison ou qui vaut 300k€ ou il me reste 220k€ a payer j ai un petit immeuble de rapport a amiens ou il me reste 12ans de pret a 1046eur qui rentre 1200eur auto financé 100% taxe fonciere incluse ou il reste 120k€ de pret et j ai 4 autres f2 qui s autofinance pour un credit total de 185k€ dont 1 ou je paye 250eur ki me rapporte 380eur voila ma question est simple je devrai avoir une donation de mes parents d environ 250k€ ke faire ?
1: payer ma residence principale
2: payer mon immeuble et 2 appartement ( ceux ki s auto finance limite car je paye la TF de ma poche )
3: les placer
Voila car je voudrai opter pour la 2eme solution et me mettre a mitemps au boulout nous sommes maries nous avons 5200euro de salaire a 2 voila d apres vous quel est la meilleure solution pour moi et la moins couteuse fiscalemant aussi
Merci d avance
Cordialement
Payez votre résidence principale. C’est un passif qui vous coute plus d’argent que cela n’en rapporte (passif – taxe foncière – habitation, etc…) et en plus vous vous débarassez d’une dette, ce qui vous fera un pouvoir d’achat supplémentaire.
Si vous remboursez vos appartements en location, vous payerez plus d’impôts car vous pouvez déduire les intérêts des crédits sur ces biens alors que vous ne pouvez pas le faire sur les intérets de la dette de votre RP
Bonjour Olivier,
j’ai dévoré en deux jours votre livre TLMMDR. j’ai 31 ans et j’ai déjà réalisé x2 transactions immobilières à Paris dans le cadre d’achat de mes résidences principales que j’ai revendu, puis un troisième achat début 2011 à Paris pour y mettre un locataire.
Après avoir lu votre livre et visionner vos vidéos j’ai réalisé que mon rendement était inférieur à 7%. Si on reprend votre calcul (670€ loyer cc x 12 = 150 000€ tarif d’achat incluant les frais de notaire) soit 5,36%…
Ceci dit je ne suis pas mécontent de ma situation actuelle car sur le premier que j’avais acheté, j’ai réalisé après travaux une plus-value de 87K€ en 5 ans (le prêt était financé à 100% par ma banque pour une valeur de 73K€). Sur le 2em appartement une plus-value de 91K€ en trois ans (tous cela non imposable sur la plus-value car il s’agissait de mes résidences principales successives étalées sur 8 ans).
Je vous précise que cela à commencé en 2001 (j’avais 21ans) et AUCUNE EPARGNE… J’ai décidé de retourner vivre quelques mois chez mes parents pour être loger gracieusement afin d’épargner les frais de notaire nécessaire à mon future et première appartement).
10 ans plus tard j’ai réalisé trois transactions immobilières. j’ai 85K€ réparti sur plusieurs comptes et assurances vie ainsi qu’un studio d’une valeur actuelle théorique de 150K€… En 10 ans je suis passé de 0€ à un capital de 235K€ qui ne cesse d’augmenter jour après jour. avec un salaire moyen de 1 800euros Net… Cette précision est pour tous vos lecteurs, il est possible de s’enrichir à PARTIR DE RIEN…
Entrons maintenant dans le vif du sujet, il s’agit de ma dernière acquisition, le studio que j’ai mis en location.
Je rembourse 455€ de prêt immobilier sur ce bien et mon locataire me verse 670€ cc (les charges sont de 55€/mois) soit 615€ pour un remboursement de crédit de 455€. (somme restant à payer du crédit 51K€ sur 12 ans encore, taux fixe 4,25%).
Vous dites dans votre livre, je vous site : »en matière d’investissement locatif, la durée du crédit n’a strictement aucune importance. Si votre sélection a été faite en tenant compte de l’équation loyer = mensualité, c’est le locataire qui fournira le plus gros de l’effort (GEPR). »
Je suis donc PEGR (Petits Efforts Gros Résultats), c’est donc le locataire qui fait des efforts à ma place car non seulement je ne dépense rien mais en plus je garde (670-455-55= 160€)… Je n’oublie pas la fiscalité liée à cela mais elle reste peut importante dans mon cas…
Ma question : Est-il avantageux pour moi de prolonger cette période de remboursement afin de réduit mon remboursement à environ 300€/ sur 30ans (au lieu de 455€/mois sur les 12 ans restant) ? sachant qu’actuellement je place le surplus sur des comptes sécurisés rémunérés (entre 2,2 et 4,2%). Ce qui entrainera un gain mensuel de non pas 160€ mais 315€… ceci dans le but d’augmenter le budget de mon prochaine achat immobilier pour mettre un locataire dedans. cela aura également comme avantage de baisser mon taux d’endettement ce qui sera appréciable le jour où j’achèterai le prochain appartement.
Mon taux d’endettement est de : 22% (je précise que je suis depuis peu hébergé a titre gratuit) et qu’il passerai à 14,5% si mon remboursement de prêt passait à 300€.
Qu’en pensez-vous ?
J’ajoute 1 commentaire qui n’a rien à voir avec me que je viens d’écrire, mais qui pourraient être utile à beaucoup de personnes. Olivier, reprenez-moi si je me trompe.
– A la suite d’une difficulté passagère de trésorerie il y 9 ans (chômage), j’ai cherché de solutions pour limiter mes dépenses, j’ai relu les termes de mon contrat de prêt immobilier et voici ce que j’ai découvert : Je pouvais suspendre 1 mensualité par an (sans aucune pénalité), durant toute la durée de mon prêt…
Dit comme cela ça n’a rien d’une astuce, pourtant je me suis retrouvé au chômage et croyez-moi, à l’époque, suspendre une mensualité m’a bien aidé. L’année suivante, avant mes vacances je me suis rappelé de cela et j’ai a nouveau suspendu une mensualité pour profiter un peu plus de celles-ci…
Aujourd’hui mon locataire me verse 670€ x 12 mois et moi je remboursement mon crédit de 455€ mais sur 11 mois seulement ! (je n’ai nullement besoin de justifier ma suspension à ma banque, il suffit que je lui remette un document indiquent la suspension de ma mensualité et de la signer… et c’est tout !).
Bien sûr la contre partie c’est que chaque mois suspendu est décalé dans le temps, pas annulé. Mais comme vous l’avez écrit : « en matière d’investissement locatif, la durée du crédit n’a strictement aucune importance. »
Merci encore pour tout ce que vous faites…
Nb : Je n’oubli pas votre principe de base concernant l’enrichissement : PAYEZ-VOUS EN PREMIER.
Cdt,
Sébastien.
Bravo pour votre parcours.
Pour répondre rapidement à question, tous les scénarios sont possibles.
1) Si vous rallongez la durée, vous obtiendrez plus de trésorerie tout de suite, mais vous payerez plus d’impôts que vous devrez déduire de votre rentabilité.
2) si vous gardez la durée initiale vous serez plus rapidement propriétaire, et vous « achetez » du revenu mais à la fin du crédit puisque vous n’aurez plus de mensualité à payer. Sans compter que plus vous amortirez plus rapidement le bien, plus vous serez solvable vis à vis de la banque. On prête plus facilement à quelqu’un qui n’est pas endetté que le contraire, même si son taux d’endettement n’est que de 20% car la dette demeure.
merci pour votre réponse rapide.
vous me conseillez votre deuxième solution mais dans ce cas, il me sera plus difficile d’acheter un autre appartement dans les 3 années à venir. Je devrai attendre 12 ans pour cela, n’est-ce pas ?
Personnellement j’opterai pour la 2em solution en utilisant même le surplus dégagé pour rembourser plus rapidement (relire cas n°2) si vous gardez une activité professionnelle par ailleurs.
non non. une banque vous prêtera plus facilement (même au delà des 33%) si vous avez amorti une bonne partie d’un bien que vous possédez, à fortiori parce que vous aurez démontré un certain savoir faire (autofinancement).
Sans compter qu’il est peu probable que vous gardiez votre bien aussi longtemps, car il vous coutera de plus en plus cher (impôts, charges, dévaluation car vieillissement du bien, etc..)
j’ai lu la derniere édition de votre livre, mais je n’ai pas bien compris le principe de PMGP
appliqué au crédit de l’emprunt immo locatif: rembourser le minimum pour ne rien dépenser de notre poche; d’accord ! Mais alors le crédit va nous couter beaucoup plus cher sur le long terme!
D’un autre coté, vous nous dites qu’il faut rembourser le maximum que l’on peut chaque mois pour etre proprio le plus rapidement possible… je ne comprend plus !
Si vous ne dépensez rien de votre poche, le crédit ne vous coute rien, quelle que soit la durée puisque c’est le (ou les) locataire qui paye.
Si c’est vous qui payez (résidence principale) vous avez intérêt à rembourser le plus rapidement possible pour vous débarrasser de la dette.
Moi aussi comme beaucoup d’autre j’aimerais m’enrichir je n’ai que 19 ans je travaille depuis quelques mois et après reflexions, les solutions que vous donnez ne sont pas adaptées, dans la vidéo 1 vous dites que si le locataire rembourse la totalité de la mensualité du prêt, on pourrais faire un autre prêt pour une autre affaire… Mais c’est mission impossible trouver un bien qui s’autofinance dans l’immédiat, les remboursements de prets sont toujours plus haut que le loyer qu’on pourrait espérer toucher, et même si en croyant au père noel et que le bien s’autofinancerais, je ne vois pas comment je m’enrichirais, si ce n’est que je devrais attendre 20 ans que le prêt soit payé pour seulement commencer à m’enrichir sans compter le gros risque de période d’inocupation du bien ou je devrais moi même payer le loyer ou autres « frais imprévu » à faire ou encore un locataire « mauvais payeur »
Voila je ne sais pas ce que vous pensez de ca, en esperant avoir des solutions au problèmes, je voudrais commencer dès maintenant à contribuer à mon enrichissement.
Lisez mon livre « tout le monde mérite d’être riche » (il est gratuit sur le site), vous verrez qu’il y a beaucoup de solutions et qu’il n’ y a pas besoin de croire au père Noël pour qu’un appartement s’autofinance.
D’un autre coté, 19 ans est excellent âge pour commencer.
Bonjour Olivier ,
J’ai 21 ans , j’habite à Nice et j’ai la chance d’avoir un oncle qui va m’acheter un appartement afin que je partes de chez mes parents. L’achat devrait se faire pendant l’année 2012. Le prix du m² n’étant pas donnée sur la côte , je dispose tout de même de 230 000€ pour mon premier achat .
Je suis actuellement chef de rang en restauration avec un salaire correct de 2000€ net .
Je ne souhaites pas perdre de temps et rapidement investir dans l’immobilier après avoir emménager dans mon futur appartement .
Quels conseils me donneriez vous ?
Comment bien commencer a investir ?
Crédit ? Hypothèque ?
Studio , 2 pièces ?
Je pense que l’appartement que mon oncle va m’offrir et un gros avantage pour mes futurs investissements .
Merci de bien vouloir me guider quand vous aurez quelques minutes .
Vous avez mon mail « e.henar@hotmail.fr »
Je vous remercies pas avance de nous faire partager votre expérience .
Bonjour
Vous trouverez les réponses à vos questions dans mon livre TOUT LE MONDE MERITE D’ETRE RICHE.
Vous pouvez le télécharger gratuitement sur la première page du site.
https://www.olivier-seban.com
Je tiens à vous remercier pour l’énergie et l’élan que vous transmettez aux gens.
La lecture de vos articles sur l’immobilier et la lecture de TLMMDR m’ont insufflé le peu de motivation qu’il me manquait pour franchir le pas: je viens d’acquérir une maison et 2 appartementsen suivant vos recommandations, et ceci ne m’a rien couté.
Il est évident que votre activité est un business mais j’admire la passion avec laquelle vous agissez. Vous offrez beaucoup à vos lecteurs, ceci avec beaucoup de pédagogie.
Merci à vous et très bonne continuation.
Meilleures salutations.
Grégory. 33 ans. Cadre dans l’industrie.
A l’idée de vous écrire, je n’arrive pas à exprimer mes émois pour le professionnalisme que vous êtes à vous seule. Je vous admire énormément pour ce que vous faites et continuerais la joie de pouvoir vous lire.
Pouvoir surfer sur votre site internet est incroyable, passionnant et très instructif, avoir cette envie d’en apprendre d’avantage, page après page, cette passion que j’ai depuis ma 2 ième secondaire à mordre à pleine dents le thème de l’immobilier, cette détermination à vouloir savoir le plus de choses et le plus vite possible, cette volonté à comprendre les petites astuces de chacun et à tenter de les réaliser, et enfin, cette ENORME RESPECT que j’ai envers des professionnelles comme vous, qui instruisent d’autres personnes, à leurs faire apprendre, à leurs faire aimer et à leurs faire comprendre tous les supers conseils avisé que vous leurs proposé.
C’est incroyable et cela doit être félicité!
Félicitation. 🙂
Lo (Belgique – Liège)
Bonjour Olivier,
Investissement locatif dans le Gers
J’ai un ami qui achète régulièrement en SCI des immeubles de 2 ou 3 appartements pour les louer ensuite. Il ne travaille pas par ailleurs. Il obtient sans problème des prêts auprès des banques pour lui financer ce type de projet. Je suis très intéressé par ce type d’opération mais je ne comprends pas trop comment cela est rentable et comment on peut en vivre sans travaille à côté ?
J’ai repéré un immeuble de 3 appartements T2 dans une commune : prix d’achat 120K€, frais de notaire 9K€, travaux 10K€ . Apport de 9K€, emprunt 130K€ sur 20 ans soit 920€/mois pour 1200 € de loyers espérés. Le but étant de m’associer avec un membre de ma famille via une SCI.
1/ Je voudrais savoir si ce type d’opération est rentable car si les loyers couvrent les mensualités de prêts, ce ne sont pas les seules charges : taxe foncière, travaux….
2/ quels sont les risques ?
3/les banques sont elles prêtes à accorder des dossiers à 2 associés qui n’ont pas d’emploi en ce moment si l’opération objet du prêt est rentable ? (loyers du projet>mensualité du prêt)
Merci de votre aide.
Bonjour
Concernent votre ami, celui-ci travaille…. dans l’immobilier. Le simple fait de chercher des immeubles, de les gérer etc… c’est un métier qui lui rapporte de l’argent au travers des loyers ou des plus value à la revente. C’est pour cette raison que les banques lui prêtent.
Pour ce qui est votre immeuble, si vous mettez en location et que vous devez sortir de l’argent chaque mois, c’est à vous de voir en fonction de vos moyens. D’un autre coté rien de vous empêche de revendre un des appartements pour alléger la note.
Pour le crédit, il faut poser la question à votre banque. C’est elle qui appréciera le risque en fonction de votre situation financière
Merci pour la réponse rapide.
Quelques précisions : avec mon futur associé , nous pensons nous consacrer à temps plein à ces investissements locatifs et aux travaux nécessaires, donc sans emploi à côt. Cependant, nous avons des liquidités de 60K€ chacun et sommes logés à titre gratuit sans prêt personnel.
Bonjour Olivier,
Merci pour ce sites et ces videos de bonnes qualités
De mon côté j’ai acheté une boutique de 10metre carrée de perimetre, et 4 metre de haut, je n’ai pas la disponibilité ni le temps pour y demmarer un commèrce quelconque , pour l’instant je l’utilise pour placer de l’argent, le quartier où il s’y trouve est encor neuf mais les maisons y poussent comme des champignons; je ne sais pas quoi en faire, vendre? le garder encor un peu ou commencer un commerce que je ne connais même pas encor manque d’idées?
Merci Olivier pour vos conseils que j’attendrais avec plaisir. Amicalement.Jami
Salut Olivier,
Après avoir lu tous les articles et ton livre TLMMDR et visionné toutes vidéos de ton blog, je laisse un petit commentaire de toutes les informations que j’ai pu retenir.
Cela fait depuis 1 an que je m’intéresse au sujet de l’immobilier, comme un élève qui apprend ses leçons. J’ai dû lire une bonne dizaine de livre et de nombreux magazines spécialisés, j’avoue personne ne donne la recette miracle. Pourtant il n’y a rien de compliquer à faire les calculs (en tenant compte de tous les paramètres).
Bon, après avoir assimilé un certains nombre de notions, sachant qu’il me reste encore beaucoup à apprendre dans ce domaine, le cas pratique reste quand même un parcours semé d’embûches et d’incompréhensions.
Habitant la région parisienne, je regarde très souvent les ventes sur les sites spécialisés. Et le constat est assez consternant pour ceux qui veulent se lancer dans l’aventure, sans sortir d’argent de leur poche.
En effet, les prix étant extrêmement élevés (à la limite du vol quand on voit l’état déplorables des appartements), rendant l’équation crédit+taxes = loyer impossible à résoudre. Bien sûr je pourrai regarder dans les régions voisines, mais cela ne m’intéresse pas de trouver un bien à plus d’une centaine de km de chez moi.
La seule est unique solution que j’ai pu trouver en région parisienne, n’est pas de faire de l’immobilier locatif, car on serait obligé de sortir de l’argent tous les mois pour combler la différence entre le loyer et le crédit+taxes après impôt, mais de faire de l’achat/revente. Pour cela, il faut trouver un bien nécessitant beaucoup de travaux avec un prix très inférieur au marché, en réalisant un crédit à taux variable avec un différé total. Ca c’est le cas parfaitement idéal (à mon sens).
Et pourtant je n’ai à ce jour trouvé aucun bien pouvant résoudre l’équation.
Quand on parle de rendement positif, dans un investissement locatif, en brut, net ou net-net en région parisienne, j’ai comme l’impression qu’on se fout de notre gueule, car c’est absolument impossible d’y arriver sans sortir 1 centimes de sa poche! C’est un peu la quête du Saint Graal tout de même 🙂
Cela étant merci à toi de nous faire partager tes conseils et ton expérience, j’ai hâte d’assister au séminaire pour avoir des réponses à toutes mes questions.
A bientôt
Matthieu.
Je rajoute à cela que mes propos sont finalement en parfaite adéquation avec la réalité du marché et du pouvoir d’achat des français.
Rien de tel que des chiffres et une idée de notre économie pour comprendre qu’être riche avec de l’immobilier en 2011 va devenir de plus en plus un fantasme dans les mois, les années qui viennent.
Merci pour ces videos.
J’ai 32 ans et dispose d’un capital me permettant d’acheter comptant un bien a louer.
Vaut il mieux payer cash et profiter a plein des revenus procurés par les loyers ou alors vaut il mieux emprunter le montant de l’appartement?
Credit or not?
Slts
Il suffit de regarder ce qui rapporte le plus. 3,5 ou 4% sur Assurance vie par exemple, à comparer avec revenu locatif – taxe et impôts divers, période inoccupation, etc…
Merci.
Autre question. Vous parlez d’un seuil de 7% qui definit la rentabilité de l’investissement.
C’est le prix net vendeur que vous utilisez ou alors comptez vous aussi les frais d’agences et les frais de notaires dans cette formule?
La réponse est dans les vidéos et les commentaires précédents.
Si vous souhaitez gagner de l’argent dans l’immobilier, je vous recommande fortement de vous intéresser à nos formations. Vous verrez qu’il existe de nombreuses possibilités pour augmenter fortement la rentabilité d’un investissement locatif.
Bonjour Olivier,
dans la vidéo n°4 vous parlez de rentabilité brute, pourquoi vous ne tenez compte dans votre calcul de rentabilité que de la valeur immobilière et celle des travaux cela va de soi et vous n’ajoutez pas pour autant les frais d’acquisition du notaire qui majore tout de même d’environ 7% et qui interfère fortement avec la rentabilité d’on vous parlez.
Pour faire simple en admettant que l’on ait du 5% sur un bien à 100 sans comptez les frais de notaire on obtient par la suite un rendement bien inférieur ; puisqu’en majorant les prix de celui ci on obtient :
5/107 = 4,6 %
Pourquoi vous ne prenez pas en compte les frais de notaires dans vos calculs ?
Quelques détails ont du vous échapper. re visionnez la vidéo à partir de 1:03. Bien à vous
Je ne suis pas du tout d’accord avec vos propos,
Dans un premier temps on ne parle pas « d’honoraires du notaire » mais d’émoluments car ils sont établis selon un tarif officiel, national et obligatoire (décret du 8 mars 1978), ils sont fixés de la même manière pour tous les notaires et tous les clients, en fonction de la nature de l’acte (ET NON A LA TETE DU CLIENT) ou du montant de l’opération sauf pour le droit des sociétés où on parle à ce moment là d’honoraires car le notaire peut fixer le prix qu’il veut c’est à dire que les émoluments sont « non tarifés ».
Le notaire ne peut pas consentir de réduction sur ses émoluments tarifés, sauf circonstances exceptionnelles et avec l’autorisation de la Chambre des notaires dont il dépend ».
En ce qui concerne la promesse de vente elle doit être déposée à la recette des impôts du lieu de situation de l’immeuble et ses 125€ sont non négociables car ils bénéficient directement à l’administration fiscale.
Bonjour
Merci de me donner l’occasion de répondre à vos interrogations.
1/ Je vous concède que l’on utilise plus souvent le mot émolument qu’honoraire. Celui ci étant un synonyme. La seule différence c’est que le mot émolument à une consonance plus juridique. Pour être exact, ce qui détermine le calcul des émoluments du notaire s’appelle le barème légal.
2/ Pour ce qui est des prix à la tête du client, c’est complètement faux, aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Je parle en connaissance de cause dans les 2 cas. Même si les notaires n’ont pas envie de le reconnaitre officiellement (c’est vrai que la chambre des notaires veille) je reconnais aussi qu’il est TRES difficile d’avoir la tête adéquate pour obtenir une réduction. Mais ce n’est pas impossible. Sans compter qu’ils ont plusieurs possibilités pour faire en sorte que les choses soient faites correctement.
3/ A propos des frais de l’acte d’engagement d’achat/vente : le fait qu’il y ait 125€ de frais pour les impôts, n’implique en rien que vous devez les payer. 2 cas de figure.
a) Lorsqu’une agence établit l’acte d’engagement, vous ne payez strictement rien. Ni frais de dépot d’acte, ni frais de rédaction, même si la transaction n’aboutit pas.
b) Autre cas (je l’ai fait il y a quelques mois, fin 2010) : le notaire ne vous fait pas payer cette « note » à condition que la transaction aille à son terme (c’est à négocier). Dans le cas contraire vous devez payer les frais de dépôt et de rédaction d’acte, qui sont en partie à la tête du client, plus précisément du montant de la vente, en ce qui concerne la rédaction de l’acte.
Si au final vous ne payez rien pour l’acte d’engagement, parce que la vente s’est déroulée normalement, à votre avis d’où sont déduits ces frais ? Ce qui démontre de nouveau que le notaire a une marge de manoeuvre sur ses émoluments.
Olivier Seban
Je suis tout à fait d’accord avec la réponse d’Olivier.
Un exemple que je viens de vivre : pour l’achat d’un nouvel investissement, la banque m’a demandé de faire évaluer ma maison.
J’ai demandé à mon notaire le tarif pour l’évaluation (je ne m’en rappelle plus exactement, mais c’était pas loin de 200 €)
J’ai pu négocier l’estimation gratuite, à condition que la vente se fasse réellement (le compromis était déjà signé)…
Comme quoi !
Vos vidéos sont intéressantes.
Je viens de voir mon banquier pour un prêt de 70K€ pour un studio qui s’autofiance presque (ce sera bon dans 5ans avec 1% d’inflation/an)
Il me propose des taux intéressants mais un nantissement sur le capital restant dû sur une Assurance Vie.
Comment emprunter la totalité sans nantissement ? Les banquiers étant particulièrement frileux actuellement…
Cordialement.
Allez voir un autre banquier chez qui vous n’avez pas d’assurance vie. Il a peu de chance de vous demander cette garantie puisqu’il n’aura pas cette assurance vie chez lui. Très souvent il sera plus conciliant et plus malléable pour vous avoir comme nouveau client. Il est possible également que votre banquier actuel ne prenne pas d’hypothèque en contrepartie du nantissement. Si ce n’est pas le cas, il faut VRAIMENT allez voir ailleurs pour lui rappeler qu’il a aussi quelques concurrents.
Bonjour Olivier, merci pour tous tes conseils qui respectent une logique financière très convainquante ! Il y a 2 ans j’ai lu ton livre et j’ai investi dans un appartement en respectant la sacrosainte règle : loyer=crédit. A l’époque les taux d’intérêt étaient élevés et j’ai été obligé de prendre un endettement sur 25 ans à 5% pour un investissement total frais de notaire compris de 70000€. Aujourd’hui les taux sont très bas, et je me pose la question suivante : passer à 15 ans en révisant mon taux à 3.7% en ajoutant de ma poche 100€ mensuel ou rester sur un taux à 25ans « révisé » ou je gagnerais encore sur le rapport « loyer=crédit » et n’ajouterais aucun centime de ma poche. Sachant que j’ai acheté l’appartement pendant la hausse immobilière, je ne suis pas sur d’en retirer une plus value dans l’immédiat. Dois-je alors privilégier un remboursement à plus court terme? Merci pour tes précieux conseils 🙂
Bonjour, Si le bien s’auto finance autant laisser le locataire payer à votre place, le temps que le marché se reprenne. En prenant en compte également qu’au fil du temps une partie du capital est remboursé chaque mois (pas bcp au début) ce qui amoindri le capital restant du, en cas de revente à un prix au dessous du prix payé par exemple. Cordialement Olivier
Bonjoru olivier
Question; je fais une scellier DOM (après une girardin en fin de défiscalisation). J’ai emprunté à 95% les 155k€ requis prou l’acquisitioin d’un T2 de 70m² + jardins 80m².
Le loyer est de 720 € (plafond défisc). La rentabilité est donc interressante 5,5% avant défisc (qui est à 40% sur 2010 de la valeur du bien). EN clair, cette opération me semble interressante.
Question: je suis négatif tous les mois sur cette opération de 160 € (assurances, delta crédit). Je ne souhaitais pas prendre un emprunt de plus de 20 ans. J’ai par contre les liduidités pour « contrer » toutes mésaventures professionnelles ou locative. Bien ou pas bien ? L’argent des auters travail, plsu le miens, mais concervé pour couverture de pépins
Question 2: que faire de mon épargne pour avoir un bon rendement ? Je place à la Bourse 30k€ (rendement annuel moyen de 25%, par des positions courtes et régulières). J’utilise au maximum les combinaisons commerciales des super livret (ING mon nom, puis non de ma femme, idem prou COrtal, LIvret LCl eactuellement, CC Barclays à 10%, …).
Il y a un moment ou cela va s’arréter, et je m’interroge pour des placements au delà des plafonds (souvent 50k€ ou 100k€).
Il em semble pas très sain de ne pas avoir de liduidité lorsqu’on a une famille à charge.
Question 3: rendement immobilier à plus de 7%, cela ne court pas les rues… is not it ?
A bientôt.
Bonjour Olivier,
Merci pour le livre, les vidéos et les conseils que vous diffuser via votre site, tous plus enrichissants (dans tous les sens du terme) les uns que les autres.
De ce que j’ai pu lire, je vous trouve particulièrement remonté contre le dispositif scellier. Il est vrai que de nombreuses arnaques ou abus existent de la part des promoteurs et qu’il faut l’aborder avec une grande vigilance mais je pense que tout n’est pas à jeter. Exemple de projet dans lequel je compte me lancer:
– Appartement de 86m² à Saint-Denis de la Réunion pour 210k€ (frais de notaire et commissions d’intermédiaire incluse). D’après mes recherches auprès d’agences immobilières locales (pas celle que vend le bien), ce bien est dans le haut de la fourchette des prix de l’ancien sur le quartier.
– Financement par un prêt in fine sur 15ans intérêts +assurances : 650€/mois. La somme de 160k€ étant déjà disponible, elle sera placée sur AV nantie sans qu’il soit nécessaire de prendre d’autre garantie ni faire d’apport complémentaire. Elle devrait avoir doublée d’ici 15ans nous permettant de retrouver un capital supérieur à l’issue du prêt.
– Le loyer attendu pour l’opération ne devrait pas poser de problème car bien en dessous du loyer du marché: 760€ Louer plus cher serait possible mais la déduction fiscale supplémentaire liée au Scellier intermédiaire (4300€/mois pendant 6 ans + abattement de 30% sur les loyers perçus) est plus intéressantes que 40€ supplémentaires par mois fiscalisé à 42%! Ce loyer est de toutes manières suffisant pour couvrir le prêt et les charges et dégager un bénéfice absolument misérable (je l’avoue) mais aucun coût supplémentaire.
– Le tout avec une livraison en fin d’année permettant une mise en location et défiscalisation au plus tôt. Pas besoin de financement en attente
– L’opération (Scellier outre-mer) permet une économie d’impôts de 110k€ sur 15ans (hors report du déficit foncier) qui lui n’est que du gain puisque tous les autres coût sont couverts part le loyer. Le tout avec un risque assez faible compte tenu d’un loyer largement sous dimensionné. Pour calculer le gain lié à cette opération, j’ai pris en compte une décote de 25% sur la valeur du bien ce qui me semble déjà fort pessimiste, l’opération reste fortement juteuse… Surtout que dans cette hypothèse, je garderais le bien en réalignant le loyer sur les prix du marché.
Merci de m’indiquer si tu vois un « hic » dans ce raisonnement.
Bonjour, Désolé, mais cette opération n’a aucun intérêt.
1/ Vous immobilisez votre argent dans le In Fine. Par conséquent vous n’utilisez pas l’argent des autres pour investir dans l’immobilier.
2/ Par conséquence, vous aurez bcp de mal à acheter un autre bien si vous tombez sur une bonne affaire
3/ Vous vous enrichissez uniquement lorsque votre crédit est terminé, soit dans 15 ans
4/ Vous enrichissez d’abord le promoteur qui vous vend le bien plus cher que la moyenne
5/ Vous doublez votre mise uniquement si tout se passe bien (loyers payé, bien occupé, pas de travaux de réfection etc…). En plaçant les 160 000€ à 8% (pas difficile) vous doublez au bout de 10 ans et vous triplez en 15 ans. Sans compter que vous payerez moins d’impôts en utilisant l’assurance vie.
Même si le gouvernement avait pour but de favoriser la construction avec Scellier, le système a été dévoyé et les promoteurs ne vous proposent plus que de la défiscalisation en vous vendant plus cher et en surestimant les loyers pour rendre les produits attractifs.
Si vous voulez gagner de l’argent dans l’immobilier, d’une manière générale oubliez le scellier, trouvez un bien qui s’autofinance VRAIMENT et placez vos 160 000€. Vous gagnerez BEAUCOUP PLUS.
Pour info les seuls professionnels de l’immobilier que je connais et qui gagnent de l’argent avec le scellier sont… ceux qui en vendent.
Bonne chance. Olivier
Suite
Au final nous ne pouvons pas utiliser l’argent des autres de manière illimité compte tenu de la capacité d’endettement ? Y-a-t-il un secret ?
Merci de votre aide. C.
Aucun secret. Lorsque vous montrez à un banquier que vous savez acheter des biens qui s’autofinancent à 100%, il n’aura pas de mal à vous prêter.
Le véritable secret réside dans la façon de trouver des biens qui s’autofinancent à 100% et/ou qui dégage du cashflow.
Cordialement Olivier
Bonjour Olivier,
Merci pour ces vidéos très instructives. Je compte bientot me lancer et j’aurais deux questions concernant la vidéo 1 et le fait de couvrir ses mensualités avec le loyer du locataire.
– Est-ce avantageux dans ce cas de faire monter la durée de l’emprunt au maximum pour justement arriver à ce résultat (25 ans ou plus) ou meme de générer un cash flow positif, meme si au final on va payer plus d’intéret ?
Bonjour, C’est une des possibilités.
Les autres approches tel que notaires, annonces de pap vous semble-t-elles moins prometteuses pour une négociation vendeur ?
Dans tous mes cas merci encore pour cette aventure que vous nous faites partager.
Privilégier les agences n’est que le reflet de mon expérience. Cela ne veut pas dire que vous ne trouverez pas une bonne affaire par l’intermédiaire par d’autres circuits
Merci à vous, Cordialement Olivier
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre livre que j’ai dévoré en 3 jours.
J’ai juste un point qui ne semblait pas clair. Vous préconisez à plusieurs reprises de passer par des agences immobilières. Celles-ci prennent des commissions assez élevées de l’ordre de 6/8 % voir plus. Pour mon appartement perso, j’ai pu négocié en sept 2010 à 1.5% mais je ne suis pas prêt à remettre les pieds dans son agence, je suis désormais personæ non grata.
Bonjour, Tant pis pour eux s’ils ont accepté
Bonjour, Action –> Réaction
je viens d’investir CASH dans un T1 de 30m2 en centre ville de Pau pour 46000€ (dont 4000€ de frais de notaire)
un locataire viendra y habiter le 01 aout – loyer 350€ CC
la rentabilité n’est pas extraordinaire mais tout de même près de 6%
je me donne 10 ans pour être libre financièrement
Merci pour tout Olivier car c’est grâce à toi que j’ai ouvert les yeux sur l’investissement et surtout la liberté financière.
Cordialement, Alexandre
Bonjour, Merci pour vos appréciations, et bravo Olivier
Bonjour,
La rentabilité n’est pas plutot de 10% ?
350 euros par 12 mois = 4200 euros
prix d’achat = 42000 euros
42000 / 4200 = 10
Merci de votre aide.
Continuez, les français ont besoin d’une VRAIE culture économique.
Cordialement Rudy
Merci à vous. Cordialement Olivier
Rudy >>> Olivier
Avec 100K€ sur une assurance vie nantie sur 15 ans : 800€ de loyer – 700€ d’intérêts à payer/mois = +100€/mois que je place sur l’assurance vie pour rembourser le capital à la fin.
En Scellier, je défiscalise 74K€ (sur 15 ans) + déficit foncier. J’aurai entre temps cumulé 144K€ de loyer (sans compter la hausse de loyer).
Au bout des 15 ans, le bien ne devrait alors pas me couter grand chose.
Bonne réflexion? Pas bon?
Pas bon du tout. Quand vous achetez du Scellier on vous vend avant tout de la défiscalisation et Un effort d’épargne.
Ce sont les mots qu’utilisent tous les vendeurs de robien et scellier. En message « décodé » on vous vend très souvent un bien 10 à 30% plus cher et on vous demande de remettre de l’argent de votre poche chaque mois pour combler le trou entre le loyer (supposé que l’on vous a vendu mais non vérifié) et le cout mensuel (crédit + charges).
Sans oublier que vous devez être certain de louer au moins pendant 9 ans sans « trous » importants.
Re-visionnez la vidéo n°1, c’est exactement votre cas.
Je ne veux pas paraitre désagréable mais dans votre cas, vous allez enrichir la banque et le promoteur.
re,
J’ai dans l’idée de faire un crédit infine et là ça marche ?
Ca ne marche pas puisque vous utilisez votre argent pour moitié et l’argent des autres pour l’autre moitié. Prenez un autre cas de figure, si vous placez vos 100 000€ à 6% (pas difficile) au bout de 15 ans vous aurez 240 000€ sans avoir à payer d’impôt sur la plus value, sans faire de crédit, sans gérer de locataires, sans taxe foncière, sans frais de notaire, etc, etc…
En plus, même si vous défiscalisez un peu plus, avec un crédit Infine vous payez beaucoup plus d’intérêts que vous devrez déduire de votre plus value final.
re,
J’aimerais comprendre votre mécanique.
Vous avez très bien compris, la réalité c’est que votre rentabilité (votre loyer) n’est pas assez élevée. Rien de plus.
Bonjour,
Je viens de voir la Vidéo 1 puis lu votre réponse sur le crédit infine.
Je ne comprends pas comment emprunter la totalité et faire payer les mensualités par les revenus locatifs. Je suis sur le point d’acheter un bien 200K€.
En empruntant la totalité, j’aurai des mensualités de 1500€ mais un revenu locatif de 800€.
Reste à payer chaque mois 900€ de ma poche. Impossible d’acheter un bien 200K€ et le louer 1500€ !?!
Bonjour,
C’est possible mais pas sur ce bien ni en procédant de la sorte.
Re
Au-delà de tout ce que vous faites (je viens de passer un certain temps sur ce site), je vous remercie de dire, de redire et d’affirmer, et de le répéter sans cesser QUE TOUT LE MONDE MERITE D’ÊTRE RICHE. Et là encore, selon la perception de la richesse de chacun.
On devrait coller cette phrase sur les portes des classes, dans chaque école
PS : dernière question. Je me paie déjà régulièrement chaque mois et j’ai déjà pas mal de côté… mais l’argent dort à la banque… qui consulter pour ne pas faire de conneries ? J’ai déjà demandé 2 entretiens avec 2 banques différentes et les conseillers ne me proposaient que des rendements minables à 1 ou 2%, tout en m’indiquant que cela n’était pas sans risque.
2 remarques à ce sujet :
1/ si les banquiers savaient investir correctement leur agent ne serait qu’à titre personnel, ils pourraient mieux aider leurs clients. Ce qui est loin d’être le cas.
2/ C’est la préoccupation de beaucoup de personnes (suisse, france, belgique, etc…), c’est pour cette raison que nous avons créé plusieurs formations sur le sujet. Cordialement
Bonjour,
Je découvre tout juste votre site et ce que vous faites. Cela semble super
Par contre, en Suisse, il me semble qu’il faut obligatoirement pouvoir fournir les 20% d’un bien immobilier pour que la banque prête le reste… Et dans tous les cas, les banques sont de plus en plus exigeantes en garantie.
Si quelqu’un peut m’éclairer sur ces deux points, ce serait génial.
Bonjour,
Même en Suisse vous pouvez emprunter la totalité. Cordialement
Bonjour Olivier, Concernant la video :
« Vidéo 4 : Comment ne pas payer trop cher et/ou comment trouver une bonne affaire »
Tu fais allusion à 3 références différentes:
*montant rev brut – intéressant qu’une assurance vie
*Puis dans l’exemple: 100,000€ -> tu parles de rev brut de 6,000€ ->6%
*Puis enfin, tu parles d’une limite si le loyer annuel brut >= 10%
1-Peux tu éclaircir les ratios dont tu te sers?
2-N’a t on pas intérêt à considérer la capacité de l’immobilier à résister à l’inflation? (lorsque tu compares avec une assurance vie)
3-(Rien à voir) Je suis expatrié et joui d’une fiscalité attractive mais j’ai du mal à optimiser mon enrichissement. Aurais tu des conseils à me donner?
Ou des lectures à me conseiller? Un fan anonyme
Bonjour,
Pas lié. je ne parle pas de résistance à l’inflation, je donne une « formule » pour déterminer identifier des périodes favorables à l’achat ou la vente, ou pour identifier des biens potentiellement intéressants.
Bonjour Olivier,
ça fait presque deux ans que j’ai le livre et c’est seulement maintenant que je suis décidé à mettre en oeuvre.
Je pense que le séminaire est plus que important pour ne pas faire des erreurs dans des domaines qu’on ne connaît pas mais qu’on veut investir.
Ne jamais hésiter à se former. Comment on fait le calcul de 10€ par jour à 10% pour arriver à 63112 à 10 ans et 226809 à 20 ans.
Bonne continuation et Merci pour les conseils.
Bonjour, C’est un simple calcul d’intérêts composés. Explications et mode d’emploi dans le livre.
A bientot. Olivier
Bonjour Olivier,
Le livre est formidable est donne envie de faire les choses autrement..
il tombe à point dans ma vie et celle de ma famille.
Je vais faire un investissement immobilier et on me propose un crédit in-fine(pour du locatif).
je ne sais pas si cela vaut le coup par rapport à un crédit classique- Un séminaire est il prévu à montpellier ou Perpignan ?
Merci encore. Philippe
Bonjour, Merci pour les appréciations.
2 remarques importantes : 1/ avec le crédit InFine, vous n’utilisez pas l’argent des autres pour investir (revoir la vidéo), mais surtout votre argent ce si vous limite dans vos investissements et vos possibilités de vous enrichir. 2/ Ne faites de crédit InFine si vous ne le maitrisez pas à 100%. Cela peut vous couter très cher en intérêts et en risque sur la capital.
Rappelez vous que dans l’immobilier 1% sur un achat de 200 000€ représente 2000€ ! Cordialement
Bonjour Olivier,
J’ai terminé votre livre. Je suis ravie d’avoir enfin trouvé un livre qui me donne envie de changer de vie! Après la théorie, la pratique…
Je viens d’effectuer mon 1er investissement dans l’immobilier et je ne compte pas en rester là. Objectifs: profiter des rendements aujourd’hui et garantir demain l’avenir de mes 2 enfants que je ne manquerai pas d’initier…
Je souhaite recevoir les dates de vos prochains séminaires 2010 notamment sur la bourse, c’est un domaine que je connais peu mais qui m’intéresse…
Merci encore et qui sait, à bientôt
Suite
Et auquel cas ne serait il pas plus facile de s’enrichir en utilisant la bourse ?
Bravo pour ce que vous faites, j’aime beaucoup. Cordialement
Merci à vous.
Si savez utiliser l’argent des autres pour investir dans l’immobilier, vous pouvez investir votre argent en bourse et profiter des 2 types d’investissement.
Cordialement, Olivier
Bonjour Olivier. La manière dont vous parlez d’investir semble si facile que je pense que ca mérite de venir assister à un de vos séminaires.
Je ne peux tout de même pas m’empêcher de me poser cette question : S’il est possible d’utiliser l’argent des autres « de manière illimitée » comme vous dites si bien, est il nécessaire d’avoir un compte bancaire bien garni pour être crédible aux yeux des banques ou peut-on arriver à obtenir un prêt même sans avoir par exemple 5000 euros sur son compte ?
Bonjour,
1/ Pour s’enrichir avec l’argent des autres, il faut emprunter la totalité. Si vous faites un apport vous utilisez votre argent, pas celui des autres.
2/ Vous pouvez emprunter la totalité (y compris les frais de notaire) sans avoir un compte bien rempli. Puisque vous êtes intéressé par nos formations, pour info je donne une stratégie pour ne pas payer de frais de notaire, donc pour emprunter plus facilement la totalité.
Bonjour Olivier, Merci pour ces vidéos !!!
Je viens de terminer ton livre « Tout le monde mérite d’être riche » et franchement IL EST SUPER !!! Très simple et compréhensible, des exemples très concrets et vraiment super sympa à lire !
Depuis le temps que je te suis sur le net, j’ai enfin lu ton livre
Ces vidéos sont excellentes et je vais bientôt me lancer, sans oublier de passer te voir à un séminaire (primordial !!).
Voilà, bonne continuation et merci pour tous ces conseils !
Amicalement. Nico
Bonjour, Merci pour les appréciations. Olivier